Notre article « Propriétaires, c’est le moment d’effectuer des travaux dans le logement que vous louez ! » a suscité un très vif intérêt, mais aussi de très nombreuses interrogations, car la mesure est encore mal comprise.
Avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, et l’annulation de l’impôt dû en 2018 sur les revenus « courants », les propriétaires bailleurs n’auraient dû a priori aucun intérêt à effectuer des travaux en 2018 dans un logement qu’ils donnent en location ou destiné à être loué.
Cependant, pour éviter qu’ils n’en reportent la réalisation en 2019, le législateur a prévu des règles de déduction spécifiques. Nous faisons le point sur les nombreuses questions que suscite l’application de ces règles.
- Quelles sont les règles applicables ?
Elles prévoient que les travaux réalisés en 2018 sont intégralement déductibles pour la détermination des revenus imposables de 2018 tandis que les travaux effectués en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de la moyenne des dépenses payées en 2018 et 2019 (Loi 2016-1917 du 29-12-2016 art. 60, II-K-1-2° et Ord. 2017-1390 du 22-9-2017).
- Tous les travaux sont-ils concernés ?
Non. Ces règles ne s’appliquent qu’aux travaux « pilotables », c’est-à-dire qui ne présentent aucun caractère d’urgence et que le contribuable peut aisément décider de reporter ou pas.
Les travaux d’urgence, telle que la remise en état d’un logement à la suite d’une tempête, les travaux décidés d’office par le syndic ainsi les travaux relatifs aux immeubles achetés en 2019 ne sont pas concernés : ils sont intégralement déductibles l’année où ils ont été réalisés. Autrement dit, s’ils sont réalisés en 2019, ils seront déductibles en totalité et pas seulement à hauteur de la moitié de leur montant.
- Tous les logements donnés en location sont-ils concernés ?
Non, ce dispositif spécifique ne concerne que les logements loués non meublés dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il ne concerne de surcroît que les contribuables qui relèvent du régime réel qui permet, comme son nom l’indique, la déduction des charges pour leur montant réel.
Les contribuables qui relèvent du régime micro-foncier ne peuvent pas profiter de ces règles, sauf à renoncer à l’application de ce régime.
Les logements loués meublés, c’est-à-dire ceux dont les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne sont pas concernés par ces règles spécifiques, que le propriétaire ait le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
L’entrée en vigueur du prélèvement à la source n’entraîne pas la disparition de la déclaration de revenus. Les travaux réalisés en 2018 devront donc être mentionnés sur la déclaration à déposer début 2019 pour être déduits des revenus de 2018. Ceux effectués en 2019 devront être indiqués sur la déclaration déposée en 2020 portant sur les revenus de 2019.
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- Quand a-t-on intérêt à faire des travaux ? En 2018 ? Ou en 2019 ?
Ne pas faire de travaux en 2018 et attendre 2019 pour les faire est la pire des solutions : les contribuables ne pourront déduire en 2019 que la moitié de leur montant ! Mieux vaut alors attendre encore une année plus pour les faire, soit 2020.
À l’inverse, les contribuables qui vont réaliser tous leurs travaux en 2018 et aucun en 2019 pourront déduire la totalité de leur montant en 2018 puis à nouveau la moitié en 2019, même s’ils ne réalisent aucuns travaux en 2019.
- Ce dispositif sera-t-il avantageux pour tout le monde et dans tous les cas ?
Non, s’il s’agit de « petits » travaux, c’est-à-dire de travaux imputables en totalité sur les revenus fonciers ou sur le revenu global de 2018, ce ne sera intéressant que pour les contribuables qui ont des revenus exceptionnels imposables en 2018 ou des revenus non concernés par le prélèvement à la source – dividendes, intérêts, plus-values mobilières soumises au nouveau prélèvement forfaitaire unique (PFU).
Ces travaux pourront venir réduire l’impôt à payer sur ces revenus, à condition toutefois pour les revenus financiers soumis au PFU d’y renoncer. Mais l’efficacité fiscale de cette déduction sera moins importante qu’en temps normal.
En revanche, les contribuables qui n’ont que des revenus courants non imposables en 2018, n’auront pas intérêt à faire des petits travaux en 2018, ni en 2019. Mieux vaut qu’ils attendent 2020 pour bénéficier à plein de la déductibilité de leurs travaux.
- Et pour les gros travaux ?
C’est là que le dispositif joue à plein. Si les travaux sont suffisamment importants pour constater immédiatement un reliquat de déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, les contribuables auront intérêt à les réaliser cette année, qu’ils aient ou non des revenus exceptionnels ou des revenus non concernés par le prélèvement à la source (PAS).
D’après les professionnels, les conditions sont optimums lorsque le coût des travaux est supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers, majoré de 21 400 euros (soit deux fois le montant du déficit annuel imputable). Ce qui est facile à réaliser dans le cas de l’achat d’un logement ancien à rénover qui ne dégage pas encore de revenus fonciers imposables…
