Immobilier locatif : Les taux bas à l’origine d’une baisse des loyers ou d’une hausse des prix de l’immobilier

Le marché immobilier est totalement bouleversé par la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier. Nous débutons 2020 dans un sentiment d’euphorie :

– En 2019, le nombre des ventes dans l’ancien à atteint un record historique en se maintenant au dessus de 1 000 000 ;

– En 2019, l’investissement immobilier locatif représentait environ 25% de l’ensemble de ces transactions, soit environ 250 000, un niveau très nettement supérieur à ce qu’il est classiquement.

– En 2019, les taux de crédit immobilier ont fortement chuté (cf »barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ); Aujourd’hui, 50% des crédits immobiliers sont accordés à un taux inférieur à 1% ! (attention tout de même aux conséquences de l’assurance emprunteur et au calcul du TAEG qui est le seul véritable taux de référence pour votre crédit immobilier -Cf » Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en Janvier 2020 ? Nos conseils pour négocier ! » pour mieux comprendre) ;

Aujourd’hui, un couple dont les revenus seraient de 3000€ (1500€ chacun * 2) peut emprunteur 250 000€ sur 25 ans et rembourser moins de 1000€ / mois. Cela représente une somme considérable lorsque l’on se réfère au prix de construction d’un logement neuf ! Construire une maison neuve, c’est payer -+ 1500€ / m². Avec un budget de 250 000€, vous pouvez faire construire une belle maison + terrain !

D’autant plus que les 1000€ de remboursement mensuel correspondent plus ou moins au montant du loyer pour un tel logement. 1000€ de loyer pour un logement valorisé 250 000€, c’est environ 4.80% de rendement locatif.

Plus que jamais, les locataires solvables n’ont aucun intérêt à rester locataire durablement ! Sauf à vouloir déménager tous les 4 ans, être locataire n’a aucun sens pour celui qui envisage de rester dans les murs durablement. 

Des locataires solvables qui deviennent tous propriétaire restructure le marché locatif et oblige à une baisse des loyers

En forçant volontairement le trait, on pourrait même affirmer que tous les locataires solvables ont intérêt à devenir propriétaire de leur résidence principale ! Le volume exceptionnel des transactions depuis 2 ans doit pouvoir s’expliquer par cette prise de conscience collective de l’achat de la résidence principale devient un rêve accessible pour beaucoup. La baisse continue du chômage ayant pour conséquence de solvabiliser des locataires qui vont enfin pouvoir accéder au rêve d’une vie : Devenir propriétaire de leur résidence principale.

Mais, et c’est là la paradoxe du moment, le nombre d’investissement immobilier locatif explose ! Tous les épargnants veulent se muter en investisseur immobilier locatif ! Comme déjà explicité dans cet article « La bulle de l’investissement immobilier locatif se confirme !« , l’immobilier locatif représente 25% du marché des transactions alors même que son niveau classique est de 12% à 15% (sur un total de transaction moindre).

Ces nouveaux investisseurs locatifs achètent ils des biens qui étaient déjà en location ou au contraire achètent ils des biens immobilier auparavant propriété de leurs occupants qui profitent de la faiblesse des taux de crédit immobilier pour acheter plus grand et plus luxueux. Les biens achetés en 2019 à destination du marché locatif ont un prix moyen de 135 000€.

C’est alors que ce pose la question du niveau relatif des loyers : Que se passe t’il dans un marché lorsque la demande baisse (les locataires solvables peuvent accéder à la propriété, la demande locative de qualité doit donc être de moindre qualité) et que l’offre augmente (le nombre d’investissement immobilier locatif explose) ?

Réponse : Les prix du service baisse ! Si ce raisonnement est valable, ne devrions nous pas observer une baisse des loyers ?

Ce raisonnement concerne principalement les biens typiquement destinés à la location, c’est à dire les petites surfaces.

Quels sont les raisonnements alternatifs qui pourraient faire échec à la baisse des loyers ?

Pour autant, ce raisonnement tient il la route ? Ne peut on envisager des scénario alternatifs qui pourraient remettre en cause cette idée d’une baisse des loyers ?

Aujourd’hui, l’arbitrage entre loyer et achat de sa résidence principale milite pour l’achat du fait d’un pouvoir d’achat immobilier très fort (courbe rose sur le graphique ci dessous)

Et c’est cette avantage à l’achat de sa résidence principale qui modifie la structure du marché locatif (et c’est aussi ce qui incite les candidats à l’investissement immobilier locatif à se jeter en masse vers cet investissement). Demain, si les prix de l’immobilier augmentaient trop fortement, nombre de locataires solvables ne pourraient plus devenir propriétaire de leur résidence principale.

Les locataires peuvent acheter leur logement parce que la baisse des taux d’intérêt a été plus violente que la hausse des prix de l’immobilier ! Si les prix de l’immobilier devaient continuer à augmenter, le marché locatif retrouverait un équilibre intéressant qui pourrait justifier les loyers actuellement pratiqués.