VEFA : une loi qui pose problème

Son application reste difficile à réaliser vu le déséquilibre persistant entre l’acheteur et le vendeur. L’un des nombreux problèmes réside dans cette garantie de non-achèvement. Aucune sanction pécuniaire n’est prévue à l’encontre du promoteur en cas de non-achèvement des travaux.

Le marché immobilier fait l’objet de plusieurs critiques dues essentiellement à cette loi sur la vente future en l’état d’achèvement (VEFA). Il faut dire que les points de discorde existent depuis sa publication. Beaucoup de lacunes entourent ce texte réglementaire qui, selon certains, continue de servir les intérêts des promoteurs uniquement, en dépit de sa réactualisation.

«Le texte laisse la voix libre à des pratiques malsaines par des promoteurs véreux», souligne un juriste. Et cela commence tout d’abord par le contrat de réservation qui est établi, généralement, sous seing privé et qui comprend le montant de l’avance versée. «Six mois après ce contrat, un contrat préliminaire doit être établi en présence du notaire afin d’authentifier l’acte et de mettre les deux parties face à leurs engagements», explique un notaire. Dans la pratique, cela est rarement appliqué, par ignorance des clients et/ou par malice des promoteurs, puisque le contrat inclut une clause concernant les garanties de remboursement en cas de non-achèvement. C’est justement pour fuir leurs engagements en cas de non-tenue des promesses que les promoteurs rechignent à rédiger cet acte préliminaire. D’ailleurs, l’un des nombreux problèmes qui surviennent entre les contractants réside dans cette garantie de non-achèvement ou restitution des montants avancés. Rappelons qu’un projet de décret a été présenté récemment au Parlement et n’a pas été voté à l’unanimité.

De plus, la loi 107-12 relative à la VEFA ne prévoit aucune sanction contre les personnes qui n’appliquent pas la réglementation en vigueur. Il est à peine prévu l’annulation du contrat et le remboursement des sommes avancées. Aussi, dans le cas de retard dans la réalisation des travaux de construction, le vendeur bénéficie d’un délai supplémentaire de six mois sans paiement d’intérêts de retard. Par contre, tout retard dans les paiements enregistré par l’acheteur, l’oblige à verser une pénalité de 1% par mois dans la limite de 10% par an.

La FNPI propose qu’un délai de livraison devrait être pré-établi avec des sanctions financières en cas de retard inhérent directement au promoteur.
Une autre contrainte qui déséquilibre les relations entre les contractants. Il s’agit du transfert de propriété qui ne se fait qu’une fois les travaux achevés et les titres parcellaires remis. Notaires et avocats contactés jugent vital de procéder à un transfert progressif de propriété au profit de l’acquéreur, ce qui devrait faciliter l’accès au financement bancaire. Dans la loi, un acheteur est amené à payer jusqu’à 70% du prix du bien, par avances successives, avant d’en arriver à la remise des clés. Sauf que l’acheteur ne peut avoir recours à un prêt bancaire en vue d’assurer ses versements puisqu’il n’a pas la possibilité de fournir des garanties, le bien n’étant pas encore achevé et n’est donc pas inscrit en son nom. Si ce mécanisme est adopté, les titres parcellaires sur plan pourront être créés au fur et à mesure de l’avancement du projet et la banque qui prête des fonds pour financer des avances pourra y inscrire ses droits. De plus, cela pourrait également mieux protéger les acheteurs contre les promoteurs malsains. «Il permettra en effet l’inscription de leurs droits sur des fractions divises des biens qu’ils achètent dès la réservation et au fur et à mesure de la livraison», expliquent les notaires. «Ce dispositif existe et fonctionne de manière fluide dans d’autres pays. Et même si des rectifications sont à introduire dans les surfaces, chose qui arrive souvent, la conservation foncière peut procéder à des modifications sans léser aucune partie», fait remarquer, de son côté, la FNPI.

Le tableau n’est pas tout noir en matière d’application de la VEFA sur le terrain. En dépit de toutes les lacunes qu’elle comporte, il ne faut pas nier l’engagement de certains promoteurs structurés, qui disent appliquer la VEFA au sens stricto sensu de la loi et qui n’ont fait face à aucun problème au niveau des transactions.

En tout cas, les acteurs du marché espèrent des amendements de cette loi et davantage d’implication dans la préparation des décrets afin de combler les lacunes et de rééquilibrer les relations entre les acheteurs et les vendeurs.