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La faillite de la secte des rentiers de l’investissement immobilier locatif


Depuis des mois, je vous alerte contre ces youtubeurs qui vous font miroiter la fortune, l’argent facile et la perspective de devenir rentier grâce à…

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Peut-on s’enrichir sans s’endetter et sans investir dans l’immobilier locatif ?


Pour s’enrichir, il faut s’endetter et investir dans l’immobilier locatif. C’est là une certitude partagée par nombre d’entre nous qui voyons dans l’immobilier locatif la…

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Le déficit foncier plus efficace que la location meublée ou SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif ?


Vous connaissez tous l’expression « C’est dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes ». En matière d’investissement immobilier, il s’agit, j’en suis persuadé, d’une…

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Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier côté en bourse avec les SIIC ?


Saviez-vous qu’il était possible d’investir dans l’immobilier coté en Bourse ? Il existe en effet de nombreuses sociétés foncières, dites SIIC pour Société d’Investissement Immobilier…

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La loi DENORMANDIE, la nouvelle défiscalisation pour investir en immobilier locatif


La loi DENORMANDIE est nouveau dispositif fiscal pour encourager les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien avec travaux. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui mérite toute…

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Investissement immobilier : Ces travaux qui augmentent la valeur de votre maison ou appartement.


Investir dans un bien immobilier, c’est investir dans l’économie réelle. Lorsque vous achetez un bien immobilier, que ce soit à crédit ou à l’aide de…

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Immobilier : Investir à moins d’une heure de Paris pour profiter de l’essor du télétravail ?


Et si le grand Paris était déjà dépassé par le très grand Paris. Le télétravail est en train de modifier en profondeur le marché immobilier en autorisant les urbains à exaucer leurs rêves de qualité de vie les plus fous.

Et si demain, le télétravail, même limité à 2 ou 3 jours par semaine, vous autorisait à vivre à la campagne tout en travaillant à Paris. 

Quelle perspective heureuse de pouvoir combiner l’effervescence de la vie urbaine parisienne et la qualité de vie de la campagne. L’émergence du télétravail pourrait être sur le point de rendre ce rêve possible. C’est là une belle espérance.

Dans cette perspective que nous vous expliquons depuis des années, notamment dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il est amusant d’essayer de réfléchir ensemble à ces petites, moyennes ou même grandes villes qui pourraient attirer l’exode des télétravailleurs.

Pour alimenter la réflexion, voici la carte SNCF des temps de parcours en TGV entre Paris et les principales villes de province : Le mans, Tours, Reims, Orléans, Lille, Rouen, … sont toutes des villes situées autour d’une heure de Paris.

 

 

Dans le détail, voici la carte des principales gare TGV situées autour d’1 heure de Paris :

 

Alors ? Prêt à déménager ?

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LMP LMNP : Quels sont les avantages / inconvénients de la location meublée ?


Autant, vous le dire dès le début, l’investissement immobilier en LMP ou LMNP n’est pas tout à fait un investissement immobilier comme les autres. Il s’agit bien d’un investissement dont la « pierre » est le sous-jacent, mais tout le reste diffère d’un investissement classique dans l’immobilier à usage d’habitation : de la valorisation des biens loués sous régime de la location meublée au mode d’imposition, en passant par les contraintes de gestion, il est bien difficile de réaliser une comparaison entre location meublée et investissement locatif classique.

Faisons ensemble le point sur les avantages et inconvénients de la location meublée afin d’en percer quelques mystères.

Mais attention, il y a deux manières de bénéficier du régime fiscal de la location meublée :

  • 1- Il peut s’agir d’investir dans une résidence services de type résidence étudiante, senior, EHPAD. L’investisseur immobilier devient propriétaire d’une chambre ou d’un appartement situé dans cette résidence. Tous les propriétaires devront signer un bail commercial avec un exploitant chargé de faire vivre la résidence. Dans ce type d’investissement en location meublée, la TVA payée sur l’acquisition de l’immeuble sera remboursée par l’investisseur, et intégralement acquise après 20 ans de détention de l’immeuble.

 

Dans cet article, nous nous concentrons sur l’investissement en résidence services

 

Les avantages de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).

Le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

L’intérêt majeur de la location meublée, qu’elle soit LMP ou LMNP, est le mode d’imposition des revenus tirés de la location. Les bénéfices tirés de la location meublée échappent à l’imposition des revenus fonciers (particulièrement défavorable à l’investisseur) et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

De manière assez schématique, on pourrait comparer le loueur en meublée à un entrepreneur individuel comme n’importe quel artisan peintre, maçon … Le loueur en meublé se retrouve à la tête d’une entreprise individuelle dont l’objet sera l’exploitation d’un appartement, d’une résidence service, d’une chambre d’EHPAD … Le miracle de la location meublée réside dans cette imposition au titre des BIC.

 

La possibilité de constater des amortissements.

A la tête d’une entreprise individuelle, l’entrepreneur individuel en location meublée pourra constater l’amortissement de son immeuble exploité en location meublée en fonction de la durée normale d’utilisation prévisible de l’immeuble. Considérant, un usage compris entre 35 ans et 45 ans, le taux d’amortissement annuel pourra être proche de 2,5% (en réalité, l’immeuble est détaillé en composant -toiture, charpente, électricité, … – donnant lieu à un amortissement en fonction de la durée de vie de chacun des composants).

Voici, ci-après quelques durées d’utilisation données par l’administration fiscale.

Composants Durées réelles d’utilisation
Toiture 25 ans
Installations électriques 25 ans
Étanchéité 15 ans
Ascenseurs 15 ans
Agencements intérieurs 15 ans
Structure (gros œuvre) 80 ans

Chaque année, une charge « fictive » d’amortissement pourra être appliquer et c’est le bénéfice imposable qui sera réduit d’autant. Vous pouvez relire cet article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? » pour approfondir la question de l’amortissement en location meublée.

 

La possibilité de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble

Aussi, contrairement à la location nue imposable au revenu foncier, le loueur en meublé pourra déduire, l’année de son paiement ou réparti sur la durée d’amortissement, les frais d’acquisition, c’est à dire :

  • Les frais d’acte notarié ;
  • Les frais de garantie ;
  • La rémunération des intermédiaires (y compris la commission du vendeur)
  • Les émoluments du notaire

Cette possibilité de déduire les frais d’acquisition est un atout majeur de la location meublée, et permettra de fortement réduire l’imposition des bénéfices réalisés. Finalement, ce régime fiscal particulièrement attrayant permettra de percevoir des revenus non fiscalisés pendant une longue période.

 

Absence totale de gestion du bien acquis en LMP ou LMNP résidence services

Lors d’une location meublée dans le cadre de l’exploitation d’une résidence service, l’investisseur se porte acquéreur d’un appartement, maison qu’il mettra à disposition d’une société qui exploitera la bien dans le cadre d’une résidence de tourisme, d’un hôtel, d’une maison de retraite …

L’investisseur n’aura donc aucune contrainte de gestion : pas besoin de chercher un locataire, pas besoin de refaire les peintures entre deux locataires … C’est l’exploitant de la résidence qui prend à sa charge l’ensemble de ces taches. L’investisseur, signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et l’exploitant de la résidence verse un loyer mensuel à l’investisseur que le bien soit loué ou non.

Néanmoins, toute la pertinence de l’investissement reposant sur la solidité de l’exploitant, il conviendra d’être particulièrement attentif. A ce titre, il pourra être utile de creuser l’idée de l’investissement en OPCI FILM (cf »L’OPCI location meublée (OPCI FILM), de la pierre papier avec la fiscalité LMNP. ») qui permettra de mutualiser les investissements et donc réduire le risque attaché à l’exploitant.

 

Le bail commercial d’une durée de 9 ans minimum sécurise l’investisseur en résidence service.

Le bail signé entre l’investisseur, propriétaire d’un appartement et l’exploitant de la résidence est d’une durée fixe, il pourra être prorogé au terme.

Ce bail est une véritable protection pour l’investisseur qui sera assuré :

  • De percevoir un loyer quelle que soit la réalité de la location de l’appartement (sauf faillite de l’exploitant)
  • D’une indexation du loyer fixé dans le bail. Il s’agit là d’une donnée essentielle qui permet à elle seule de justifier la qualité d’un investissement ;

 

  • D’organiser le partage des charges d’entretien, réparation et gros travaux entre le bailleur (investisseur) et le preneur à bail (société d’exploitation).

Mais attention, au terme de ce premier bail commercial, une nouvelle négociation devra être réalisé entre le propriétaire bailleur et l’exploitant afin de fixer le loyer. Des baisses de loyers sont très régulièrement constatées comme nous vous le précisons dans cet article « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ? » et « Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ? »

 

 

Les inconvénients de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).

Après les avantages et les particularités de la location meublée qui rendent ce régime fiscal particulièrement attrayant, essayons de faire le point sur les inconvénients de la location meublée.

 

Dans les résidences services : La valeur des biens est fonction des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant et non de la valeur de la « pierre »

L’investissement en location meublée en résidence service n’est définitivement pas un placement immobilier comme les autres. La valeur de votre investissement ne sera pas fonction de l’évolution globale du marché de l’immobilier, mais uniquement de l’évolution des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant.

Nous avions consacré un article sur le sujet de la valorisation d’une investissement LMNP ou LMP, je vous encourage à le relire : Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives ou Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)

En cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur d’un investissement en location meublée baissera mécaniquement.

Un risque majeur (et quasi inévitable) de DOUBLE IMPOSITION en cas de décès ou de donation de l’immeuble loué en location meublée professionnelle (LMP).

Comme nous vous avons fait part à plusieurs reprise sur ce site (cf. article « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur et Location meublée : Une double imposition en cas de donation ou succession ?), il existe un risque fort de double imposition en cas de décès du propriétaire de l’immeuble ou même en cas de donation de l’immeuble exploité en location meublée professionnelle (LMP). L’exploitant en location meublée non professionnelle (LMNP) ne sera là pas concerné.

La location meublée est avant tout une entreprise individuelle de location meublée, en cas de décès, la cessation d’activité entraîne l’imposition des plus-values latentes et l’imposition des plus-values enregistrées sur l’immeuble depuis son acquisition. Ensuite, les droits de succession devront tout de même être payé par les héritiers ou donataires.

Je vous encourage vivement à relire les deux articles précités, vous pourrez y lire le détail de la démonstration.

En cas de faillite de l’exploitant, l’investisseur perd toute valeur patrimoniale.

La valeur de l’investissement repose sur les taux d’intérêt, mais surtout sur la capacité de l’exploitant de l’immeuble à bien gérer l’immeuble.

En cas de faillite de ce dernier, l’investisseur se retrouvera très rapidement sans recours et propriétaire d’un appartement dans un hôtel, une résidence étudiante … sans pouvoir le revendre, ni même l’exploiter pour en tirer un revenu.

Les exemples se multiplient, notamment dans certaines résidences de tourisme touchées par la crise.

Mais, dans un moindre mesure, une baisse de loyer n’est jamais à exclure, notamment lorsque les conditions économiques se dégradent et que le modèle économique de l’exploitant n’est pas conforme à ses espoirs (cf »LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers » »).

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Le déficit foncier, une stratégie simple et efficace pour se constituer un patrimoine immobilier locatif !


Depuis quelques années, nombres d’investisseurs découvrent l’investissement immobilier locatif et choisissent des montages d’une complexité folle pour essayer de se constituer un patrimoine immobilier locatif. On parle de location meublée professionnelle (LMP), SCI à l’IS et parfois même pour les montages les plus hasardeux la holding patrimoniale (dont je ne parviens toujours pas à comprendre l’intérêt).

Pourquoi faire compliqué lorsque l’on peut faire simple ? Rechercher la simplicité est mon obsession. Il ne sert à rien de faire complexe pour le plaisir intellectuel de construire un montage qui fait « riche » et/ou « intelligent ». Le plus important est l’efficacité patrimoniale. Une efficacité patrimoniale qui doit être anticipée à très long terme. Les avantages à court terme d’un montage ne doivent pas vous faire oublier qu’investir dans l’immobilier est une opération à très long terme.

Chercher à optimiser une situation à court terme, sans anticiper les conséquences négatives à long terme n’est pas une bonne stratégie… 

Le régime fiscal des déficits fonciers fait partie de ces stratégies simples mais terriblement efficaces pour se constituer un patrimoine immobilier important à très long terme. C’est souvent dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes.

 

Le déficit foncier, c’est l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux.

Tout simplement, il s’agit d’investir dans un bien immobilier ancien dans lequel vous réaliserez des travaux de rénovation légère, c’est à dire des travaux qui ne porteront pas sur la déconstruction, reconstruction, agrandissement ou création de surface habitable nouvelle.

Il s’agira donc de faire réaliser par une entreprise ou de réaliser vous même des travaux de rénovation, d’entretien et de réparation de l’immeuble que vous destinez à la location. Il pourra s’agir par exemple de :

  • Refaire la plomberie ;
  • Refaire l’électricité ;
  • Changer les huisseries pour améliorer l’isolation phonique et thermique ;
  • Changer les sols ;
  • Rénover les murs intérieurs en changeant les tapisseries ou améliorant l’isolation phonique / thermique ;
  • Changer le système de chauffage ;
  • Refaire les extérieurs ;
  • Faire le ravalement de façade ;
  • Isoler les combles ;
  • Faire une isolation par l’extérieure ;
  • … Bref, tous les travaux de rénovation, d’entretien ou de réparation de l’existant ; Mais attention car tous les travaux ne sont pas déductibles ; Il faut être excessivement attentif à ne pas tomber dans la qualification de travaux d’agrandissement, construction comme nous vous le détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

 

Cette stratégie d’acquisition dans l’ancien avec rénovation est particulièrement adaptée à la situation du marché immobilier. En effet, l’amélioration continue de l’exigence des locataires et les nouvelles normes de confort et d’habitabilité introduites par les normes de consommation énergétique accélèrent l’obsolescence immobilière des immeubles. Les travaux réalisés permettront de lutter contre la perte de valeur du bien immobilier et peut être même expliquer une plus-value si le marché devait être favorable (cf »Prix de l’immobilier : La pierre ne vaut plus rien à cause de l’obsolescence immobilière« ).

Du point de vue de la plus-value immobilière, celle ci sera exonérée partielle après 22 ans de détention de l’immeuble, puis totalement après 30 ans. Les travaux déductibles ou les travaux réalisés vous-même ne pourront venir en déduction du montant de la plus-value immobilière comme nous vous l’expliquons dans cet article « Plus value immobilière : Quelles dépenses peuvent réduire la plus value imposable ?« .

 

Fiscalement, les travaux réalisés seront déductibles de revenus fonciers de l’investisseur.

Les travaux listés ci-avant seront déductibles des revenus fonciers de l’investisseur de l’année de réalisation des travaux puis des 10 années suivantes. L’année de réalisation des travaux, la déductibilité fiscale des travaux pourra même à l’origine d’un déficit foncier plafonné à 10700€.

C’est là un avantage fiscal particulièrement attrayant que l’on ne retrouve pas dans les régimes fiscaux à l’IS ou en BIC location meublée. En effet, dans ces deux derniers régimes fiscaux, les travaux ne sont pas déductibles ; En régime BIC location meublée et IS, les travaux sont seulement amortissables sur leur durée normale d’utilisation.

Prenons un exemple pour comprendre la puissance fiscale du régime fiscal des déficits fonciers. Voici les données retenues pour la simulation :

 

* Vous constaterez la prudence de la simulation : Pas de hausse de loyer, pas de hausse de la valeur du bien pendant les 20 ans de la simulation.

 

Dans le détail, on obtient :

 

En conclusion. Au terme de cette simulation, le TRI de l’investissement ressort à 6.25% (malgré des hypothèses prudentes) :

 

Avec une hypothèse moins prudente (hausse des loyers de 1% / an / 20 ans ; hausse de la valeur du bien immobilier de 1% / an / 20 ans), le TRI ressort à 8.82%.

En matière de trésorerie, le mécanisme du déficit foncier est à l’origine d’une non imposition des revenus fonciers pendant 7 ans, puis une imposition des revenus foncier en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable. L’effort de trésorerie après ces 7 premières années peut être élevé car l’investisseur devra cumuler le remboursement de son crédit immobilier et l’imposition sur les revenus fonciers.

Il s’agit là d’une charge de trésorerie qu’il ne faut pas sous-estimer. Mais n’est il pas illusoire de croire qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans effort d’épargne ?

 

A suivre.

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En 2021, l’immobilier locatif sera éligible à Maprimerénov’ pour les travaux d’économie d’énergie


La relance économique passera par l’immobilier et plus particulièrement la rénovation énergétique des bâtiments. La ministre du logement Emmanuelle WARGON vient de le confirmer dans une interview au JDD.

En effet, dès 2021, Maprimerenov’ pourra être versée sans condition de revenu et surtout pourra profiter aux propriétaires bailleurs qui engageraient des travaux d’économie d’énergie dans leur immeuble locatif.

Maprimerénov’, c’est le dispositif d’aide financière qui devait remplacer le CITE (Crédit d’Impôt Transition Énergétique) en 2021 comme nous vous l’expliquions dans cet article « 2020, la dernière année du crédit d’impôt (CITE) pour travaux énergétiques dans votre résidence principale » avec ces mots :

« Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est un mécanisme ancien qui vise à encourager les particuliers à réaliser des travaux d’économie d’énergie dans leur résidence principale.

Malheureusement, à partir de 2021, le crédit d’impôt pour la transition énergétique est supprimée au profit d’une prime versée par l’ANAH sous condition de revenu, mais même si le CITE existe toujours en 2020, le crédit d’impôt pour la transition énergétique est recentrée sur les ménages aux revenus les plus faibles et fortement réduit dans son montant et son périmètre;

Bref, à partir de 2021, seuls les contribuables aux faibles revenus pourront espérer bénéficier d’une aide financière pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale.

Le CITE c’est fini en 2021, et fortement réduit pour 2020 pour les ménages aux revenus considérés comme les plus élevés (même s’ils sont en réalité relativement faibles). »

 

Initialement calibré pour ne profiter qu’aux très faibles revenus, la loi de finances pour 2021 devrait profondément modifier les conditions d’octroi de  Maprimerénov’ :

  • Suppression de la condition de revenu : Maprimerénov’ sera versée à tous sans condition de revenus ;
  • Éligibilité des travaux réalisés dans la résidence principale du propriétaire, mais également dans les immeubles locatifs.

Ce sont là deux très bonnes nouvelles qui devraient faire un succès de ce nouveau dispositif de subvention aux travaux d’économie d’énergie !

 

Quid du cumul de Maprimerénov’ avec la déductibilité fiscale des travaux et le déficit foncier ?

En ce qui concerne le versement de Maprimerénov’ pour les travaux d’économie d’énergies réalisés dans les immeubles locatifs, la question de l’articulation avec la déductibilité fiscale des travaux et le déficit foncier doit se poser.

En toute logique, mais attendons tout de même de détail des textes pour être certain, le versement de Maprimerénov’ devrait être un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Néanmoins, les travaux engagés devraient rester déductibles des revenus fonciers.

Prenons un exemple pour mieux comprendre.

Monsieur X reçoit 10 000€ de revenu foncier par année. En 2021, il engage des travaux d’économie d’énergie dans son logement. Ces travaux représentent 15 000€.

Monsieur X reçoit Maprimerénov’ pour 5000€.

Ainsi, en 2021, Monsieur X aura 15 000€ de revenu imposable (loyer + Maprimerénov’) et 15000€ de travaux déductibles des revenus fonciers. En 2021, le revenu foncier net imposable de Monsieur X sera donc de 0€ !

 

Nous attendons avec impatience le détail de la loi de finances pour 2021 pour finir de nous réjouir totalement. En tout état de cause, la promesse est belle !

La question du montant de Maprimerénov’ se pose. Le budget permettra t’il de maintenir la générosité actuelle ?

A suivre.

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