Faut il transformer vos locatifs en location meublée malgré les risques d’une prochaine réforme fiscale ?

Depuis quelques années, nous assistons à un mouvement important de la part des investisseurs immobiliers qui transforment leur location nue en location meublée. Le mouvement est important, tellement important qu’il agace le percepteur d’impôt sur le revenu qui y voit une fuite certaine de ressources fiscales.

Il faut avouer que la tentation est grande pour de nombreux contribuables qui ont l’impression, parfaitement justifiée, que leur immobilier locatif et les revenus fonciers qu’ils en tirent ne leur profitent pas tant l’impôt sur le revenu est trop élevé et confisque le peu de rentabilité de leurs investissement.

En effet, entre :

• Impôt sur le revenu foncier taxable à la tranche marginale d’imposition (0%, 14%, 30%, 41% ou 45%) + Prélèvements sociaux (17.20%) ;
• Mensualité du crédit immobilier dont seul les intérêts, de plus en plus bas, sont déductibles fiscalement ;
• Paupérisation des locataires qui conduit à une baisse des loyers ;
• Encadrement des loyers et plus globalement stigmatisation des propriétaires bailleurs ;
• Taxe foncière dont l’inévitable réforme des valeurs locatives devrait conduire à une augmentation à moyen terme ;
• … Les propriétaires n’en peuvent plus et ne supportent plus de payer l’impôt sur le revenu devenu confiscatoire (au regard de la faiblesse relative du revenu perçu).

La transformation en location meublée, et la recherche du bénéfice du régime fiscal de la location meublée non professionnel, est alors une solution particulièrement attrayante pour l’investisseur qui bénéficiera alors d’une imposition moindre des revenus tirés de ces immeubles locatifs.

En effet, le simple fait de meubler (attention, il faut être très vigilent à respecter la nature des meubles pour bénéficier du régime fiscal de la location meublée – Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? ) votre logement locatif aura permettra au propriétaire bailleur d’échapper à l’imposition confiscatoire des revenus fonciers pour profiter d’une imposition des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comme nous vous l’expliquons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , le régime fiscal de la location meublée est un régime fiscal particulièrement attrayant pour l’investisseur qui pourra appliquer les règles comptables et fiscales des entreprises à l’exploitation de ses immeubles locatifs. Le propriétaire bailleur en location meublée, n’est plus un particulier qui gère son patrimoine personnel, mais exerce l’activité commerciale de location meublée et pourra bénéficier d’un régime fiscal attrayant, normalement applicable aux entreprises individuelles imposable à l’impôt sur le revenu (Amortissement, déduction des frais de notaires et des frais d’agence, …).

Le régime fiscal de la location meublée est tellement attrayant que vous êtes très nombreux à chercher à saisir cette opportunité et transformer votre immeuble en location meublée (Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée).

Malheureusement, ce mouvement important au profit de la location meublée « agace » l’administration fiscale et le législateur qui y voit une fuite de ressource fiscale.

De nombreux rapports mettent en avant la nécessité de réformer ce régime fiscal jugé trop avantageux par rapport au régime fiscal de la location nue et aux revenus fonciers. Le dernier rapport à moins de 6 mois, et nous en avons au moins 2 ou 3 par années qui vont tous dans le même sens.

Pour autant, les fondements de cette imposition différente entre location nue (revenu foncier) et location meublée (BIC) sont trop anciens et forts pour anticiper la fusion au profit des revenus fonciers de l’imposition des revenus locatifs.

Je ne crois pas à la suppression du régime fiscal BIC pour les revenus tirés de l’activité de location meublée, activité commerciale reconnue par l’article 35 du code général des impôts.

En revanche, au sein d’une imposition dans la catégorie des BIC, la suppression du régime fiscal dérogatoire appliqué au location meublée est plausible.

Demain, les revenus tirés de l’exploitation de location meublée pourraient continuer à bénéficier des avantages de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais dans le cadre des règles du droit commun. Le régime dérogatoire applicables aux seuls profits tirés de la location meublée pourrait être supprimé.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Vers la suppression du régime fiscal de la location meublée par l’adoption de la commercialité fiscale ? », cette réforme aurait pour conséquence de :

• Supprimer les spécificités fiscales du LMNP (location meublée non professionnelle) et notamment le bénéfice de la plus-value des particuliers (et son exonération après 30 ans) lors de la revente au profit d’une imposition moins favorable au titre des plus-values des professionnelles ;

• Supprimer les critères de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle au profit de l’adoption du critère habituel des activités « qui comportent la participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à ces activités. »

En revanche, le bénéfice de l’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne me semble pas pouvoir être remis en cause. L’opportunité fiscale de la location meublée serait moindre, mais resterait toujours particulièrement attrayant par rapport à une imposition dans la catégorie des revenus fonciers.

En réalité, nous connaissons déjà ce mode d’imposition dans le régime des BIC de droits commun. Il s’agit du mode d’imposition des activités de para-hôtellerie ou même de la location équipée.

Bref, Oui, ce vaste mouvement de transformation des locations nues en locations meublées devraient être à l’origine d’une tentative de réforme pour réduire l’intérêt du régime dérogatoire … mais, une modification qui pourrait ne pas être rédhibitoire !

A suivre …