Longtemps ignoré, voire snobé par les investisseurs pour cause de réputation de placement risqué et passé de mode, le viager immobilier connaît une cure de jeunesse. Témoin de ce regain d’intérêt ? Les dernières initiatives de professionnels dans un secteur jusqu’alors figé.
Ainsi, en mai, la banque Crédit mutuel Nord Europe (CMNE) a lancé dans ses 250 agences des Hauts-de-France une offre de viager immobilier destinée à ses clients seniors soucieux de compléter leurs revenus.
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A cette occasion, un partenariat a été scellé avec Renée Costes Viager, un acteur historique du secteur qui se chargera d’estimer et de commercialiser ces biens. « Dans un second temps, une offre sera proposée à nos clients investisseurs en quête d’un viager », indique Philippe Degomme, responsable de direction de l’animation commerciale.
« Une solution financière pour bien vieillir »
Autre initiative récente : la levée en mai, par une plate-forme de financement participatif, de 1 million d’euros par Virage-Viager, société spécialiste du viager mutualisé pour le compte d’investisseurs institutionnels qui achètent plusieurs biens en viager auprès de particuliers.
Cette somme permettra à cette entreprise de financer son développement commercial en ouvrant des bureaux dans différentes villes françaises et européennes (Barcelone, Milan, Bruxelles) tout en menant sa transformation digitale. « Face aux enjeux du vieillissement de la population, au déficit structurel des régimes de retraite et à la baisse du pouvoir d’achat des seniors, le viager est une solution financière pour bien vieillir », affirme Virage-Viager.
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Enfin, on relève l’arrivée récente d’un nouvel acteur du viager, baptisé, Viagimmo. Développé depuis les Sables-d’Olonne (Vendée) par sa fondatrice Sophie Richard, ce réseau compte à ce jour quatre agences (l’agence pilote des Sables-d’Olonne, Bordeaux, Marseille, Nantes) en France. « Six professionnels sont en cours d’adhésion à cette franchise, notamment à Nice, à Paris, en Bretagne, à Aix-en-Provence [Bouches-du-Rhône], à Lille ainsi qu’aux Antilles », indique Sophie Richard.
Plus d’offres que de demandes
Pour certains acheteurs non pressés de s’installer dans les lieux, cet investissement particulier dans la pierre est intéressant à plusieurs titres. D’abord, l’investisseur a du choix car il y a plus d’offres que de demandes sur ce marché. Il peut donc prendre son temps pour sélectionner le logement avec soin.
Un climat radicalement différent de celui qui prévaut actuellement sur certains marchés (comme Paris, Bordeaux ou Lyon), où la rareté des biens à vendre réduit les délais de vente et fait flamber les prix.
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Ensuite, cette transaction permet de se constituer un patrimoine immobilier avec une décote pour cause de non-jouissance immédiate du bien. Cette forte décote dépend à la fois de la valeur du bien et de l’âge du senior, tout du moins de son espérance de vie.
Dernier atout du viager pour un acheteur : le senior en place prend soin de « sa maison » même si elle n’est « sur le papier » plus la sienne. « L’acheteur est propriétaire d’un bien entretenu, sans souci de gestion locative ou de détérioration du logement. Il paie la taxe foncière, les éventuels gros travaux et une partie des charges, celles dites “locatives” restent à la charge de l’occupant dans le cadre d’un viager occupé », souligne Sophie Richard.
« Placer des liquidités dans la pierre »
Il n’en reste pas moins que le viager présente des inconvénients de taille à ne pas sous-estimer. D’abord, la date de prise de possession des lieux est inconnue au jour de l’achat, puisqu’elle dépend du décès de l’occupant. Ensuite, la somme déboursée, composée d’un bouquet payé à la signature chez le notaire et d’une rente viagère mensuelle, ne se finance pas à crédit.
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« Certains investisseurs purs et durs apprécient cette formule qui leur permet de placer des liquidités dans la pierre. C’est une solution pour se constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite », explique Emmanuel Delaunay, directeur de Legasse Viager. A noter que depuis quelques temps, une nouvelle version du viager est apparue, à savoir le règlement en une seule fois d’un bouquet, sans rente.
« Cette formule proche du démembrement de propriété, qui consiste à détenir la nue-propriété, séduit de plus en plus d’acheteurs pour trois raisons. D’abord, cela réconcilie certains d’entre eux mal à l’aise avec l’idée de mort associée au viager. Ensuite, certains préfèrent acheter en une seule fois. Enfin, cette transaction peut se financer à crédit », explique M. Delaunay. « L’achat d’un viager occupé entre dans la base taxable de l’IFI [impôt sur la fortune immobilière] d’un contribuable à hauteur de la seule valeur de la nue-propriété », précise Mme Richard.