Valoriser son patrimoine sans effort grâce aux taux d’intérêt réels négatifs

Si la question des taux d’intérêt réels négatifs est délicate à gérer pour les détenteurs de patrimoine qui voient progressivement leur pouvoir d’achat baisser au gré de rémunérations de l’épargne inférieures au taux d’intérêt naturel composé de l’inflation + taux de croissance, il en est tout autre pour ceux qui ont la chance d’être dans une période de leur vie ou ils construisent leur patrimoine.

C’est là un sujet que nous développons abondamment dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« .

Si les taux d’intérêt réels négatifs seront l’euthanasie des épargnants, ils seront aussi la richesse des emprunteurs dont le taux du crédit (et notamment du taux du crédit immobilier) sera inférieur à ce même taux naturel.

Il faut en profiter car cette situation est par nature temporaire et trouve son explication dans une politique monétaire de la banque centrale Européenne excessive dont on attend l’échéance proche.

Les taux d’intérêt réels négatifs, sont la mort de l’épargnant.

Le taux de rendement naturel, c’est le taux de rendement neutre de l’épargne qui permet de maintenir la valeur relative de votre patrimoine. De manière intuitive, ce taux d’intérêt naturel devrait être actuellement, net de frais et d’impôt sur le revenu, proche de 3% (cf « L’épargne est une erreur, débarrassez vous en avant qu’il ne soit trop tard ! pour mieux comprendre).

Ce taux de 3% est obtenu par la somme du taux de croissance anticipé (-+1.50%) et du taux d’inflation (-+1.50% / 2%).

En d’autres mots, cela signifie que celui dont le rendement de l’épargne est inférieur à -+ 3% net se voit grignoter la valeur relative de son épargne. Celui qui obtient une rendement supérieur à 3% s’enrichit relativement (cf »Quel taux de rendement de l’épargne ou immobilier locatif pour ne pas vous appauvrir ? pour approfondir cette idée).

Alors que 35% de l’épargne des Français est investie dans le fonds euros du contrat d’assurance dont le rendement net s’approche inévitablement de 1%, on comprend mieux le basculement qui est en cours au détriment des épargnants.

Depuis le début de la crise, nous affirmons que ce seront les épargnants qui paieront ! C’est le cas avec les taux d’intérêt réels négatifs – et cela sans que personne ne s’en aperçoive. C’est une analyse que nous vous proposons régulièrement depuis début 2016, et notamment dans cet article « Les taux d’intérêt négatifs sont ils la nouvelle euthanasie des rentiers ?« .

Nous vivons depuis le retour de l’inflation et de la croissance, c’est à dire depuis début 2016, une période particulièrement néfaste pour les épargnants qui doivent se contenter d’un rendement médiocre et surtout inférieur au taux de rendement naturel qui permet une valorisation de votre patrimoine juste. 

Mais les taux d’intérêt réels négatifs feront la richesse future des emprunteurs.

Il ne faut pas toujours voir le verre à moitié vide. La contrepartie positive des taux d’intérêt réels négatifs, ce sont des taux de crédit immobilier inférieurs à ce même taux d’intérêt naturel. (cf « barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement)

Imaginez la situation exceptionnelle du moment pour les emprunteurs et notamment pour les investisseurs immobiliers (car les particuliers ne peuvent pas s’endetter pour autre chose que l’immobilier) : Le taux du crédit immobilier, dont les meilleurs peuvent atteindre 1.30% sur 20 ans comme en atteste notre comparateur de meilleurs taux de crédit immobilier, sont très largement inférieurs au taux d’intérêt naturel.

Cela signifie tout simplement que la croissance + inflation devraient naturellement être la source de la valorisation du patrimoine des emprunteurs. C’est l’inflation et la croissance qui rembourseront le crédit immobilier. 

C’est une analyse que nous vous proposons depuis plus de deux années et notamment cet article publié en Septembre 2016 : « Pour ne pas subir les taux d’intérêt négatifs, il faut s’endetter et investir…« .

Sans rien faire, croissance et inflation rembourseront les crédits immobiliers. 

Il est donc urgent de profiter de cette situation exceptionnelle pour s’endetter, souscrire un crédit immobilier afin de profiter des taux d’intérêt réels négatifs pour valoriser son patrimoine sans effort (cf  » barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement).

Mais attention il ne faut pas acheter n’importe quoi au seul motif que les taux immobilier sont excessivement bas.

Attention, il ne s’agit surtout pas de vous encourager à faire n’importe quoi et de profiter des taux excessivement bas pour acheter n’importe quoi et participer à la constitution d’une bulle spéculative dont l’éclatement serait fatal.

Comme nous vous l’exprimons depuis quelques mois, notamment dans cet article « Faut il se précipiter pour investir avant la possible hausse des taux d’intérêt ?« , il serait absurde de profiter des taux immobilier très bas pour investir dans un bien immobilier dont la valeur est manifestement excessive.

C’est alors qu’il convient de se plonger dans l’analyse micro-économique du marché immobilier. Le marché immobilier est dual entre :

• Paris, l’île de France et quelques grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux, dont les prix ont très fortement explosé depuis 2009 (Paris, +45% depuis 2009)

et

• De très nombreuse villes dont les prix ont au contraire baissé de -+ 10% depuis 2011 et continuent même de baisser dans certaines régions. (cf » Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ?).

Utiliser les taux immobiliers très bas pour investir dans un bien immobilier dont la valeur a baissée depuis les excès de 2008 – 2001, apparaît comme une stratégie pleine de bon sens pour l’épargnant qui saura se transformer en investisseur et profiter des taux d’intérêt réels négatifs pour valoriser son patrimoine avec un moindre effort. 

Celui qui profitera des taux immobilier très bas pour acheter un bien immobilier dont la valeur est manifestement excessive, ou du moins encore plus élevée qu’au summum de la crise de 2008, fera probablement un très mauvais investissement.