SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?

Cinq chiffres devraient suffire à vous faire comprendre la nature des enjeux :

1 – L’immobilier est le 2e poste de coûts des entreprises ; 

2 – Entre 40% et 50% des postes de travail qui seraient aujourd’hui quotidiennement inoccupés ; 

3- 50% de la population active qui sera concernée par le télétravail en 2025 (Etude Fujitsu 2018). 

4- 50 % de l’immobilier tertiaire en Île-de-France a plus de trente ans, même si une partie du parc a pu faire l’objet de restructuration. On estime à plus de 7 millions de mètres carrés le potentiel de bureaux devant subir une rénovation d’ici 2030.

5- A terme, ces mutations pourraient avoir pour conséquence de réduire de 50% de besoins de surfaces pour les bureaux traditionnels. (Étude Fujitsu 2018)

Investir dans l’immobilier de bureaux via une SCPI par exemple, c’est investir dans un actif qui vit une mutation profonde, une véritable remise en question de son usage et donc de sa valeur intrinsèque.

La mutation est profonde et ne concerne pas seulement l’obsolescence technique de construction liée aux normes de construction (RT 2012 … et prochainement RT 2020), mais également la mutation des usages et de la demande des occupants. La révolution numérique et de la manière de travailler modifie en profondeur l’usage de l’immobilier de bureaux.

On parle co-working, nomadisme d’entreprise (l’émergence de nouveau mode de travail), télé-travail, internet mobile, cloud, … C’est un sujet ancien que nous évoquons ici régulièrement depuis 2014, mais l’obsolescence immobilière s’accélère dans tous les domaines d’activité (cf  » SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« ).

Pourtant, l’immobilier d’entreprise et plus spécifiquement l’immobilier de bureaux affiche un niveau de valorisation tellement élevé que nous évoquons régulièrement l’idée d’une bulle spéculative (cf »SCPI : Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ?« ).

Quel paradoxe !

Un actif dont la valeur par l’usage est remis en cause affiche des valorisations historiquement élevées. 

Faut il y voir l’anticipation d’un nouvel usage plus rémunérateur et donc une valorisation supérieure ? Ce peut être le cas par exemple de l’utilisation du photovoltaïque pour augmenter les revenus tirés de l’exploitation d’un immeuble (cf »Photovoltaïque : Un nouveau revenu pour les SCPI et l’immobilier locatif devenus producteurs d’électricité ?).

Faut il y voir une valorisation dont les excès seraient caché par le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt ? L’euphorie de la chasse au rendement rend t’il aveugle les investisseurs face à ces mutations d’usage ?

La baisse des taux d’intérêt explique une valorisation très élevée de l’immobilier d’entreprise et spécialement des SCPI du bureaux. Mais le risque d’obsolescence immobilière lié à la mutation des usages ne semble pas valorisé. Cette absence de prise en compte n’aggrave t’il pas cet excès de valorisation ?

La bulle serait elle plus forte qu’on veut bien le croire ?

L’immobilier de bureaux et donc les SCPI de bureaux au cœur d’une mutation des usages qui accélère l’obsolescence immobilière.

C’est probablement le risque principal de l’investissement en immobilier de bureaux en 2018 : La gestion de l’obsolescence immobilière induite par la mutation des usages (cf »Réussir son investissement immobilier en 2017, c’est gérer l’obsolescence immobilière.« )

La société de conseil bearingpoint, imagine une journée type d’un salarié en 2035, dans son livre blanc « 2035, l’odyssée de l’espace de travail » :

« Alors qu’elle se lève vers 7 heures 30 ce matin, Sara réalise qu’elle avait promis à son responsable de terminer l’étude qu’elle avait commencée une semaine plus tôt.

Après un petit déjeuner, Sara allume sa tablette et commence à travailler sur son étude vers 8 heures 30. Sa tablette est le nouveau modèle dernier cri d’ApSung, équipée d’un écran flexible (qui possède la capacité d’être enroulé comme un journal papier du XXe siècle), pesant à peine plus de 200 grammes et disposant d’un clavier holographique.

Afin de terminer son travail, Sara doit intégrer quelques statistiques et informations en provenance des dernières présentations de son CEO. Via le protocole d’authentification hautement sécurisé de sa société, basé sur une reconnaissance oculaire (la tablette ApSung est dotée d’une caméra intégrée), Sara accède au service « cloud » privé de son entreprise et à l’aide d’un Internet très haut débit (fibre optique) récupère ainsi une vidéo de 50 gigabytes presque instantanément. Inutile de télécharger la vidéo sur la tablette, celle-ci est stockée sur un serveur « cloud » d’où elle est accessible comme si elle avait été téléchargée localement.

 

Vers 9 heures 45, sa présentation terminée, Sara la partage via le « cloud » privé avec son responsable.

Elle prépare ensuite ses affaires et monte dans le bus en bas de chez elle pour se rendre à l’espace de coworking, à cinq minutes de son domicile.

Sara apprécie tout particulièrement de pouvoir passer un peu de temps dans cet espace de coworking, partagé par d’autres sociétés et partenaires, où elle peut également bénéficier de tous les services et équipements pour travailler de manière totalement connectée (salles de téléconférence, salles de réunion, imprimantes…).

Sans compter que le siège de son employeur étant situé à quarante-cinq minutes en transport de chez elle, cet espace de coworking représente une alternative particulièrement bien adaptée où elle a l’habitude d’échanger et de travailler avec l’un de ses partenaires sur un produit innovant, qu’elle est justement en train de prototyper pour un nouveau client.

Après une brève discussion avec son partenaire, Sara doit maintenant préparer sa réunion avec ce nouveau client à 11 heures 30. À cet effet, elle utilise l’imprimante 3D de l’espace de coworking et imprime en trois dimensions le prototype en l’état afin de pouvoir le présenter à son client.

 

Vers 11 heures 10, Sara prend le métro pour se rendre chez son client. Durant le trajet, elle met ses « smart glasses » UHD connectées en 6G afin de relever ses e-mails en toute confidentialité.

La réunion chez son client se déroule dans une salle équipée de téléconférence très sophistiquée, avec un auditoire composé de représentants des bureaux de Pékin, Kuala Lumpur et São Paulo, tous connectés à distance. L’acuité de la téléprésence est telle que la sensation de présence physique des participants semble, elle, bien réelle.

En outre, chacun peut s’exprimer dans sa langue maternelle, la salle étant dotée d’une fonctionnalité de traduction en temps réel. Sara démarre alors sa présentation et utilise un scanner 3D afin de transmettre aux participants une copie de son prototype immédiatement.

 

Après sa réunion client, Sara se rend au siège de son entreprise en métro. Sur le trajet elle consulte son agenda et s’assure que sa prochaine réunion à 15 heures 30 est bien confirmée.

Par la même occasion elle confirme une partie de tennis à l’un de ses amis à 18 heures. À son arrivée sur le site de son entreprise, Sara se dirige vers le centre communautaire pour une restauration rapide, où elle croise Nicolas, directeur des ressources humaines de sa société.

Prenant quelques minutes, Sara oriente alors l’entretien sur le constat qu’elle fait des évolutions des environnements de travail et vante le degré d’adaptation de ces espaces aux besoins des collaborateurs. Nicolas, lui, qui est dans la société depuis plus de vingt ans, lui explique que ce degré d’adaptation n’a pas été atteint d’un claquement de doigt, au même titre que « Rome ne s’est pas faite en un jour », et que cela a été un long travail d’appropriation de ses espaces pour tous les collaborateurs et notamment au sein de la DRH.

N’est il pas paradoxal que la valeur d’un actif (immobilier de bureaux et donc sous-jacent des SCPI de Bureaux) dont l’usage est remis en cause atteigne des sommets ?

Les SCPI sont elles le véhicule adapté pour profiter de la mutation de ces usages dans lequel l’actif immobilier ne sera qu’un des éléments de l’ensemble des services que devront apporter les propriétaires bailleurs.

Demain, le propriétaire bailleur devra fournir le local, mais également les services de connectivité, de gestion de l’espace de co-working,  de parking, de gestion des bureaux libres, commerces,  … et donc tout un ensemble de services autour de l’immeuble.

Est ce que le véhicule SCPI dont le rôle aujourd’hui consiste dans une gestion locative basique est pérenne ? Est ce que ce type de prestation répondra toujours à la demande des locataires ?

La location équipée serait elle l’avenir de l’immobilier d’entreprise ? (cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« ).

A suivre …