Quel avenir pour le marché immobilier dans 20 ans ? Comment habiterons nous ?
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Investir dans l’immobilier, c’est anticiper le temps long. Investir dans l’immobilier, c’est essayer de comprendre l’évolution de la société afin d’investir là ou la marché évoluera de manière favorable sur la durée de détention du bien immobilier.
Celui qui souhaite investir dans un bien immobilier devra alors s’interroger, essayer d’anticiper le devenir du marché immobilier. Attention, il n’est pas question de certitudes, mais simplement de scénario, d’hypothèses plus ou moins cohérents. Vous devez utiliser les lignes qui suivent comme un outil, une matière brute que vous devrez travailler et affiner au regard de votre propre vision du marché, de ses contraintes et opportunités.
C’est un exercice que nous pratiquons régulièrement. Notre dernière analyse prospective est présenté dans cet article « Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ? ».
Terra Nova vient de publier un rapport intéressant sous le titre « Habiter dans 20 ans« . Je vous propose d’en faire une brève synthèse.
Au terme de ce rapport, Terra Nova identifie 4 scénarios d’évolution possible du marché immobilier dans 20 ans; A la fin de l’article, je vous propose un sondage sur lequel vous pourrez exprimer votre sentiment sur cette analyse prospective.
Terra Nova qui se définit comme un « think tank progressiste indépendant« , a pour « but est de produire et de diffuser des idées et des solutions politiques innovantes, en France et en Europe ». – [NDLR : L’utilisation du terme progressiste par Terra Nova est intéressant : Ils nous veulent du bien, veulent le progrès, Ils savent, Ils ont des valeurs modernes… Bref, ils ont très certainement une pensée complexe supérieure ? Terra Nova semble s’inscrire directement dans les pas de nos gouvernants actuels].
Au terme de son rapport de 61 pages, Terra Nova identifie 4 scénarios représentatifs de l’évolution possible des marchés du logement dans 20 ans. Selon Terra Nova, « les évolutions de nos manières d’habiter dans vingt ans vont dépendre d’une série de variables clés dont les diverses pondérations nous orientent vers des trajectoires bien différentes.
Terra Nova a identifié ces variables au cours de ce travail :
- la métropolisation et son impact sur le reste du territoire ;
- l’occupation du territoire entre densité et desserrement;
- les évolutions du travail et l’individualisation des horaires ;
- la localisation de l’activité économique et son impact sur les mobilités ;
- le vieillissement de la population ;
- les changements de la vie familiale ;
- l’affirmation dans la vie quotidienne d’un paradigme du partage et de la coopération;
- la transition écologique dans les transports, la construction et l’occupation des logements ; l’entrée de la révolution numérique dans les logements. »
Scénario 1 – LA CONCENTRATION MÉTROPOLITAINE
Les métropoles se renforcent et s’étalent, imposant leur logique aux espaces avoisinants.
Du point de vue économique, ce mouvement entraîne des effets bénéfiques pour les territoires proches mais rarement au-delà. La fracture territoriale s’affirme: les inégalités s’amplifient entre les cœurs de ville dynamiques et les espaces plus reculés. Ce n’est pas le cas seulement de Paris et de la région parisienne mais aussi des métropoles de province, qui absorbent la majorité de l’accroissement démographique.
Dès lors, des parties du territoire restent à l’abandon, et les populations les moins mobiles, isolées,subissent une dégradation de leur qualité de vie. Le mouvement d’extension mal contrôlé des métropoles appelle des investissements massifs mais l’infrastructure de transport public reste en deçà des besoins en raison de la difficulté à mobiliser les investissements nécessaires. Le modèle pavillonnaire poursuit son extension, avec quelques nouveautés technologiques dans la gestion domestique mais qui restent limitées au confort intérieur des habitations. Le style d’occupation des logements connaît peu d’évolution…Le mitage du paysage, l’artificialisation des sols, la construction de pavillons à prix abordables mais qui gagnent peu de valeur au fil des années, le recours à la voiture individuelle installent les habitants dans un mode de vie peu soutenable.
Les coûts collectifs (équipements, infrastructures, pollutions…) pèsent sur les collectivités locales et limitent leur action à la compensation des impacts négatifs de leur extension spatiale. L’arrivée de la voiture autonome incite les particuliers à allonger leur temps de transport. Les coûts indirects pour les ménages s’accroissent (garde d’enfants, etc.). La sociabilité des espaces pavillonnaires reste faible et entraîne peu de modifications des modes de vie ou des modes de consommation.
Dans la ville dense, l’accès au logement devient plus difficile, les écarts se creusent entre ménages propriétaires accumulant du capital (et des rentes) et les autres. La métropole attire une population jeune et les actifs, mais la compétition pour l’usage de la ville est plus intense, notamment pour le partage entre espaces de bureaux, locations temporaires et habitations.
SCÉNARIO 2 : LA SATURATION URBAINE
Les métropoles arrivent à un point de saturation. Le manque de place, le prix des logements et de la vie quotidienne, le bruit, la pollution, les pics de chaleur, les risques d’inondation, les transports saturés… détériorent la qualité de vie en ville. Avec une série de chocs environnementaux et sanitaires, la qualité de vie en ville n’est plus attractive.
La ville dense n’offre plus les aménités attendues par les habitants, pour un coût devenu excessif. Le temps de transport et son coût entretiennent un stress quotidien qui use les habitants. Les logements sont trop petits, mal adaptés à la vie familiale ou au vieillissement. On fuit la ville, à la recherche d’emplois et de lieux d’habitation éloignés des grands centres urbains. Le travail se délocalise vers l’arrière-pays, on favorise le travail à la maison, des petites structures de bureau, on construit dans les petites villes qui retrouvent de l’attractivité : il y a de la place, les coûts sont moindres, on vit et on travaille chez soi.
Des styles de vie alternatifs, notamment néoruraux, changent les habitudes de consommations et les priorités culturelles dans les communes rurales des zones les moins denses.
Des installations néorurales favorisent une évolution de l’agriculture, de l’autoconsommation et des circuits courts. Cela ne se traduit pas par une grande innovation architecturale mais par la réoccupation de logements laissés vides qu’il faut rénover en grand nombre. Des styles de vie «low-tech», peu mobiles, en «circuits courts», valorisant l’autosuffisance, s’inventent loin des métropoles.
Un clivage culturel, voire une incompréhension, se développe entre les habitants restés dans les métropoles et les conquérants des zones peu denses, aux logiques et aux priorités bien différentes.
SCÉNARIO 3 : LA RÉVOLUTION DU PARTAGE
La dynamique principale vient de l’évolution des modes de vie. On passe un seuil dans la ville dense qui devient encore plus dense mais moins rythmée par l’alternance des déplacements entre le domicile et le travail.
La voiture autonome se développe et change la place de la voiture dans la ville. Elle est en effet susceptible de décongestionner les agglomérations (moins de voitures mais qui tournent en permanence, sans mobiliser des places de stationnement). La ville redevient plus attractive en raison de la baisse des nuisances liées à la circulation automobile, avec des espaces regagnés pour le logement sur les lieux mobilisés aujourd’hui par les véhicules individuels (reconquête des rues, des sous-sols, parkings situés en périphérie…). La métropole est plus active mais plus vivable, avec une souplesse des usages et une mobilité accrue. Les modes de vie entraînent un changement des conceptions et de l’architecture des logements.
Les habitants ne sont plus installés uniquement en ville : ils acceptent des habitats de petite taille dans les métropoles et vivent une grande partie du temps ailleurs, à l’écart, dans un habitat plus diffus sur le territoire.
L’habitation est dispersée en plusieurs lieux. L’économie du partage se développe, les échanges de biens et de services améliorent la qualité de vie indépendamment des niveaux de consommation. Les relations familiales et de voisinage permettent plus de solidarité de proximité, tout en conservant la créativité et l’énergie des grandes villes.
SCÉNARIO 4 : LE RÉSEAU DES MÉTROPOLES
Le dynamisme métropolitain se diffuse et irrigue une vaste partie du territoire. Même les zones rurales éloignées ont des avantages comparatifs dont elles tirent parti, en termes de tranquillité, de coût de la vie, de paysage naturel. Mais elles accueillent d’abord une population en transit (en vacances, en année sabbatique, en début de retraite…).
Le télétravail se développe vraiment, les salariés peuvent réduire leurs déplacements professionnels contraints, le logement présente une fonction mixte en dédiant certains espaces à l’activité professionnelle, au moins une partie du temps. Les villes moyennes à la périphérie des métropoles se développent. On peut arriver à une situation d’équilibre, voire au réseau urbain hexagonal prédit par Pierre Veltz, c’est-à-dire un système bien vascularisé, où l’ensemble du territoire est mobilisé. Les activités économiques ne se concentrent pas exclusivement dans quelques pôles métropolitains.
À la recherche d’espace et de main-d’œuvre et en rupture avec la tendance à rallonger les chaînes de fabrication, des petites industries, tirant parti de savoir-faire locaux, de micromarchés et des nouvelles technologies industrielles (comme l’impression en trois dimensions,3D), s’installent en dehors des métropoles.
Les villes moyennes et intermédiaires se développent en prenant le relais des métropoles. Même dans les territoires plus isolés, le dynamisme tire parti des atouts locaux. Chaque territoire peut jouer sur ses atouts, ses traditions industrielles ou économiques, ses facteurs d’attractivité et le fait d’avoir de la place, de ne pas être saturé, font certainement partie des facteurs d’attractivité, par rapport à une région parisienne, par exemple, presque saturée.
Les petites villes et mêmes les petites communes gagnent de la population. Elles ont les moyens de revaloriser et de réhabiliter leur centre-ville ou village (par opposition à la propagation des extensions).
Sondage : Quel scénario vous semble le plus cohérent ?
Ps : N’oubliez pas de cliquer sur « Valider mon sondage » afin que vous vote soit pris en compte.
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