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Investir dans une forêt avec le Groupement Foncier Forestier (GFF) : avantages et évolutions

Posted by Sophia on 2020-02-17
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– Une analyse indépendante rédigée par Maxime GODON, analyste patrimonial, fiscal et successoral indépendant 

 

La France est, en terme de surface forestière, le troisième pays d’Europe. Avec plus de 15 millions d’hectares soit 30% du territoire recouvert de forêt, il n’est pas étonnant que celle-ci ait son produit d’investissement dédié : le Groupement Foncier Forestier (GFF).

Vous vous en doutez, acheter des terres forestières en direct n’est pas à la portée de tout le monde. Au-delà du montant de l’acquisition, posséder une forêt suppose des responsabilités et une gestion minutieuse. En effet, le rendement d’une forêt nécessite une vision à long terme, une réelle expertise et un entretien régulier.

Ce n’est pourtant pas pour faciliter l’afflux de capitaux vers notre patrimoine forestier que sont nées les Groupements Fonciers Forestiers.

L’investissement forestier a toujours été considéré comme un outil de diversification réservé aux patrimoines importants du fait de sa stabilité et des différents avantages fiscaux.

Mais un problème de taille se posait lors du décès du propriétaire de cette forêt : la forêt est un bien difficilement divisible entre les héritiers. De plus, éclater une forêt en plusieurs parcelles ne présente aucun avantage pour en assurer une bonne gestion et est donc contraire à l’intérêt général.

C’est donc afin de fluidifier la transmission de ces forêts privées que les Groupement Fonciers Forestiers ont-été créés. Leur construction répond donc à une logique de gestion familiale.

Inutile de vous dire que les GFF présentent des avantages comme des inconvénients. C’est après tout quelque chose d’inévitable pour tout produit financier.

Cependant, il est déjà plus intéressant de vous dire que les inconvénients du Groupement Foncier Forestier s’expliquent par le décalage entre la raison de sa création et son utilisation actuelle.

 

Pourquoi investir dans un Groupement Foncier Forestier ?

L’investissement dans la forêt est très spécifique et largement méconnu. De prime abord, peu de gens connaissent le potentiel de rentabilité d’une forêt mais la plupart l’estiment faible, à juste titre. Pourtant dans un environnement de taux bas constants, ce rendement n’est plus négligeable.

Par ailleurs, l’investissement dans les forêts françaises au travers d’un GFF présente d’autres avantages notamment en terme de fiscalité et d’accessibilité.

 

Le groupement foncier forestier : porte d’accès aux forêts

Peut-être que commencer ainsi vous pose question. En effet pourquoi mettre en avant le fait que le Groupement Foncier Forestier permet un accès plus aisé à l’investissement forestier alors qu’il semble évident que c’est son but premier ?

Autrement dit : mon stylo me permet d’écrire, est-ce pour autant un des avantages qu’il procure ?

Je considère que le rôle de facilitateur d’accès à l’investissement forestier du GFF est un avantage pour deux raisons :

  • Comme précisé dans l’introduction de cet article, faciliter l’accès aux forêts n’était absolument pas l’objectif premier de ce produit.
  • Les avantages fiscaux et liés au rendement ou à la diversification ne sont pas liés au GFF mais bien à l’investissement forestier en tant que tel.

Ainsi, le groupement foncier forestier de par sa fonction actuelle de porte d’accès à l’investissement forestier vous permet de bénéficier des nombreux avantages liés à cette typologie d’investissement.

L’achat d’une forêt en direct n’est pas un investissement anodin, suppose un coût élevé, une gestion spécifique nécessitant des employés et du matériel mais aussi le respect de règles précises afin de bénéficier des avantages fiscaux.

De la même manière qu’une SCPI pour l’immobilier ou qu’un FIP pour les valeurs mobilières, le Groupement Foncier Forestier permet de profiter des avantages liés à l’investissement forestier sans en avoir les moyens ou l’expertise.

D’une manière générale, le ticket d’entrée minimum est de 5 000 € même si vous constaterez que la réalité est différente notamment à cause de la conception même d’un GFF.

 

Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans un Groupement Foncier Forestier

Si vous aimez les avantages fiscaux liés à un investissement, vous n’allez pas être déçu. En effet, l’investissement dans un Groupement Foncier Forestier vous permet de bénéficier des avantages fiscaux suivants :

  • Réduction d’impôt sur le revenu
  • Exonération partielle assujettissement à l’IFI
  • Abattement supplémentaire en cas de donation ou succession

Cependant, la complexité n’est jamais loin et la voilà qui pointe déjà le bout de son nez.

Tout d’abord, la réduction d’impôt sur le revenu est différente selon que vous achetiez vos parts de GFF sur le marché primaire ou secondaire.

 

Réduction d’impôt sur le revenu

Nouvelles parts de GFF

L’achat de parts nouvelles de GFF vous permet de bénéficier du dispositif IR-PME et donc d’une réduction de votre impôt égale à 18% de votre investissement.

Cette réduction d’impôt est plafonnée à 9 000 € pour une personne seule et à 18 000 € pour un couple. Vous devez par ailleurs détenir les parts pendant 5 ans.

 

Marché secondaire des parts de GFF

Concernant les parts de GFF achetées sur le marché secondaire, vous pouvez bénéficier du dispositif DEFI offrant lui aussi une réduction d’impôt égale à 18% de votre investissement.

Cependant, cette réduction d’impôt est plafonnée à 1 026 € pour une personne seule et à 2 052 € pour un couple.

La durée de détention minimale est de 8 ans et le GFF doit respecter un Plan Simple de Gestion (PSG agrée pendant 15 ans.

 

Transmission & IFI

L’acquisition de forêts ou de part de GFF étant l’apanage des gros patrimoines, il est logique d’y retrouver une exonération partielle ou totale assujettissement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette exonération s’applique dans la majorité des cas sur 75% de la valeur des actifs forestiers exclusivement mais peut être portée à 100% dans le cas de sociétés dites « opérationnelles ». C’est notamment le cas des Groupements Fonciers Forestiers gérés par France Valley.

Enfin, en contrepartie d’un engagement de gestion durable des forêts sur une durée de 30 ans, l’acquisition de parts de GFF ouvre aussi le bénéfice d’un abattement supplémentaire sur les donations et successions. En effet, en cas de donation ou de transmission des parts de GFF, vous bénéficiez d’un abattement de 75% de la valeur totale transmise.

Avantage assez logique si vous considérez l’origine même du Groupement Foncier Forestier !

Là encore, il faut différencier le marché primaire et secondaire pour apprécier les durées de détentions minimales :

  • Nouvelles parts de GFF : La transmission peut être faite à tout moment
  • Marché secondaire : vous devez vous astreindre à une détention minimum de 2 ans avant toute transmission

 

Potentiel de rendement du GFF

 L’investissement forestier est considéré comme patrimonial en ce qu’il propose une volatilité réduite associée à un rendement régulier et supérieur à l’inflation. Avant de mesurer le rendement d’un GFF, il faut déjà distinguer les différents types de forêts :

  • Forêts de production dont la performance dépend de la croissance des arbres
  • Forêts patrimoniales dont la performance dépend des activités de loisir (chasse et pêche) ainsi que de la revalorisation du foncier
  • Forêts de stock dont la performance dépend des essences cultivées et des prix du marché

Le potentiel de rendement varie pour chaque type de forêt. Il en est de même pour le potentiel de plus-value et la volatilité. La moyenne constatée du rendement est de 3%. Ce qui apparaît tout à fait convenable pour un placement modérément risqué à visée de diversification.

Il vous faut aussi prendre en compte deux autres facteurs ayant un impact sur la rentabilité globale d’un investissement forestier.

D’une part, la valeur de revente moyenne d’un hectare de forêt évolue à la hausse depuis le début des années 2000. Ainsi, un hectare de forêt a vu sa valeur augmenter de 54% depuis 2000.

D’autre part, la fiscalité appliquée aux revenus issus de la vente de bois s’appuie sur une valeur forfaitaire cadastrale. Il en découle une fiscalité très avantageuse sur la vente de bois pouvant encore être réduite en cas de reboisement. Les revenus financiers ou fonciers (chasse et pêche) étant imposés de manière classique.

Si vous prenez en compte tous ces éléments, le Groupement Foncier Forestier semble être une solution de diversification et de défiscalisation très attractive.

 

Les risques : entre forêt & produit inadapté

Quels risques à acquérir des parts de Groupement Foncier Forestier ? Il est possible de classer tous les risques inhérents à cet investissement dans deux catégories. Vous supportez en effet des risques liés à l’objet de l’investissement en lui-même : la forêt, mais aussi liés au fonctionnement d’un GFF.

 

Les risques liés à l’investissement forestier

Comme tout investissement dans un actif immobilier, il n’existe pas de garantie sur le capital. C’est le premier risque et aussi le plus évident : la valeur de l’actif fluctue et peut être inférieure à la valeur d’achat lors de la revente.

De plus, vous êtes exposés aux aléas climatiques pouvant affecter le rendement mais aussi la valeur intrinsèque de votre actif forestier. Incendie, inondation, tempête, tous ces événements climatiques peuvent impacter la forêt voire même la faire disparaître entièrement.

Des assurances existent pour couvrir ces risques mais présentent de nombreuses failles à commencer par des garanties toujours inférieures à la valeur réelle de l’hectare forestier. A fortiori, très peu de forêts en France sont couvertes par une telle assurance.

Par ailleurs, bien que la forêt soit un actif de diversification, l’investissement en lui-même souffre d’une diversification réduite à une seule forêt. Dans ces conditions, l’aléa climatique peut avoir des conséquences dramatiques.

Au-delà des risques de sinistres climatiques bien connus, le changement climatique en cours cause de sévères sécheresses affaiblissant les arbres qui sont plus exposés à des risques phytosanitaires.

De ces risques pouvant porter atteinte à la valeur même de votre investissement découlent des risques liés au rendement de la forêt. En effet, celui-ci est intimement lié à la santé globale de la forêt mais aussi à sa gestion sérieuse et minutieuse. Outre le risque de remise en cause des avantages fiscaux, une gestion raisonnée et durable de la forêt permet aussi de conserver un rendement constant et intéressant.

 

Les risques liés au Groupement Foncier Forestier

Comme nous l’avons vu précédemment, les Groupements Fonciers Forestiers n’ont pas été créés dans la même optique qu’un FIP ou qu’une SCPI : faciliter l’accès à une typologie d’investissement spécifique et complexe mais plutôt dans une optique de gestion familiale du patrimoine forestier.

Il en ressort des inconvénients significatifs que vous devez prendre en compte malgré l’aspect peu risqué de l’investissement forestier au travers des GFF.

Déjà, un Groupement Foncier Forestier se matérialise sous la forme d’une société civile dont vous devenez associé lors de l’acquisition de parts. En votre qualité d’associé d’une société civile, vous êtes donc responsable des dettes de celle-ci à concurrence de votre pourcentage de possession de parts. Cet état de fait implique que vous pouvez potentiellement devoir rembourser un montant supérieur à votre investissement initial.

Pas de problème donc tant que tout va bien, et heureusement, les situations de difficulté financière ou de liquidation sont très rares dans ce domaine d’investissement. Pour autant, le risque potentiel est bien présent.

Au-delà du risque inhérent à la forme des GFF, la liquidité est aussi un risque à prendre en considération. En effet, si le marché secondaire est aujourd’hui géré par les principales sociétés gestionnaires et se montre particulièrement dynamique, aucune liquidité n’est garantie dans les périodes plus troublées. De plus, le marché secondaire étant un marché de gré à gré, il n’existe aucune garantie sur le prix de revente de vos parts de GFF.

Le principal frein à la liquidité des parts de GFF est intimement lié à la dimension familiale originelle de ce produit. En effet, le Groupement Foncier Forestier n’est pas contrôlé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et ne bénéficie donc pas de l’agrément AMF permettant de faire appel public à l’épargne. Ceci est un frein notable à la démocratisation de ce produit puisque chaque émission de nouvelles parts de GFF se heurte à un quota fixe : le produit ne peut être proposé qu’à 150 investisseurs potentiels.

Dans la pratique, les investisseurs potentiels ne sont dénoncés que si le conseiller a la certitude que l’opération ira à son terme afin de ne pas atteindre trop rapidement le plafond d’appel à l’épargne. Pour autant, cela sous-entend aussi que si les investisseurs initiés quittent le navire, il sera difficile dans le cas d’un GFF de trouver aisément une contrepartie pour les vendeurs.

 

Et les frais dans tout ça ?

Le Groupement Foncier Forestier demeure un produit financier permettant d’accéder à un sous-jacent spécifique qu’est la forêt. Ainsi et comme tout produit financier, il faut vous attendre à supporter des frais à différentes étapes de votre investissement.

Ainsi, l’acquisition de parts d’un Groupement Foncier Forestier entraîne le paiement des frais suivants :

  • Frais administratifs liés au droits d’enregistrement ou au dépôt au greffe : entre 150 et 300 €
  • Droits d’entrée afin de rémunérer le vendeur : 5% maximum en sus de l’investissement
  • Frais de souscription afin de rémunérer la société distributrice : 10% inclus dans le prix de part
  • Frais de gestion (idem) : 0.5% annuel

 

Tout comme les SCPI, les parts de Groupement Foncier Forestier sont plutôt chargées en frais d’où une optique d’investissement à long terme ne serait-ce que pour récupérer ses frais prélevés à l’entrée.

Par ailleurs et encore une fois comme les SCPI, le rendement est calculé sur l’intégralité du prix de part incluant les frais de souscription. Ces frais prélevés à l’entrée ne sont imputés qu’à la revente de vos parts de GFF puisque le prix de retrait est inférieur de 10% au prix d’achat.

Avec des frais de souscription pouvant aller jusque 15% en incluant la rémunération du vendeur du GFF, il faut bien prendre en compte qu’une durée de détention de 8 à 10 ans est le minimum pour ne pas perdre de l’argent sur l’investissement (hors avantage fiscal).

 

Le Groupement Foncier d’Investissement (GFI) : faire correspondre le produit et son utilisation

Depuis 2019, un nouveau produit lié à l’investissement forestier est sur le marché : Le Groupement Foncier d’Investissement.

Son but est de répondre plus efficacement à la demande en investissement forestier tout en proposant un cadre juridique proche des SCPI. Ce nouveau mode de fonctionnement du GFI lui permet de gommer la plupart des inconvénients du Groupement Foncier Forestier actuel.

Groupement Foncier Forestier qui, je le rappelle, n’a jamais été pensé comme un véhicule d’investissement propice à la démocratisation du placement forestier.

Le GFI vous offre les améliorations suivantes :

  • Diversification grâce à l’apport de plusieurs forêts dans le même GFI
  • Responsabilité de l’associé limité à leur apport
  • Meilleure liquidité des parts de GFI du fait de l’appel public à l’épargne

En effet, le Groupement Foncier d’Investissement doit recevoir un agrément de la part de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cet agrément permet de recourir à l’appel public à l’épargne et supprime donc la contrainte sur le nombre de clients pouvant se voir proposer ce produit.

Par ailleurs, les avantages fiscaux sont conservés dans cette nouvelle mouture.

Il est trop tôt pour juger du succès ou non des GFI. Mais il est déjà certain que ce produit voué à remplacer les GFF dispose de sérieux arguments pour démocratiser et sécuriser l’investissement forestier en France.

 

 

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