Immobilier locatif : Ce n’est pas le moment d’investir ! Si le coronavirus bloque le marché, les prix pourraient baisser.

Entre le durcissement des taux de crédit immobilier et la crise du coronavirus qui va littéralement figer l’activité immobilière au moment même ou l’activité est la plus forte, l’année 2020 s’annonce très complexe pour l’investissement immobilier après deux années d’euphorie.

Depuis deux ans avec une accélération violente au cours de l’année 2019, le marché immobilier est en pleine euphorie. Le nombre de transactions dépasse des records aidé par des taux de crédit immobilier particulièrement faibles au regard d’une croissance économique qui était, à l’époque, relativement forte (cf »comparateur de meilleur taux de crédit immobilier »).

En 2019, l’année de la bulle d’investissement sur l’immobilier locatif tant le nombre de candidats à l’investissement immobilier locatif était important.

Tout le monde voulait faire de l’immobilier locatif et s’endetter, parfois même de manière excessive, était perçu pour beaucoup comme une opportunité rare à ne pas rater (cf »La bulle de l’investissement immobilier locatif se confirme ! »).

Comment ne pas comprendre un tel engouement pour l’investissement immobilier locatif. Dans un contexte économique lourd, l’immobilier locatif est perçu, à raison, comme un moyen relativement sécurisé et accessible pour se constituer un patrimoine à long terme. Malheureusement, cet engouement est à l’origine, assez logiquement, d’une hausse des prix de l’immobilier… réduisant parfois à néanmoins la cohérence de l’investissement.

Les bonnes affaires deviennent de plus en plus rares… et la bonne idée de l’investissement immobilier locatif se transforme progressivement en fausse bonne idée. Si l’immobilier patrimonial est définitivement hors de portée pour nombre d’investisseurs, l’immobilier de rendement présente encore, au moins sur le papier, quelques opportunités.

Il est vrai qu’avec un rendement brut affiché autour de 8% à 10%, il peut y avoir moyen de générer un cash-flow positif sans trop d’effort ; Du moins sur le papier, car dans la vraie vie, le rendement élevé est toujours accompagné d’un risque élevé. Ce dernier n’est malheureusement pas toujours identifié par ces investisseurs sans expérience qui croient avoir trouvé là, la martingale pour devenir rentier.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier locatif, SCPI : La crise du coronavirus va révéler le risque que l’investisseur ne voulait pas voir !« , l’actuelle crise du coronavirus devrait révéler ce risque minoré par beaucoup trop d’investisseurs récents. Si l’immobilier de rendement affiche de tels rendements, ce n’est pas pas hasard… L’ancien propriétaire ne vous à pas fait un cadeau ; Non, cela n’existe pas les biens immobiliers décotés lorsque les volumes de transactions atteignent des records. 

Le rendement élevé de l’immobilier de rendement s’explique par le risque supérieur. Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , ce risque supérieur peut être une obsolescence immobilière accélérée ou une vacance locative plus élevée lorsque la conjoncture économique se dégrade.

En 2020, retour à la réalité. Le marché immobilier se bloque sous l’effet cumulé du durcissement des conditions de crédit immobilier et du coronavirus.

Après une année 2019 euphorique, l’année 2020 devrait être difficile. En effet, dès les derniers jours de l’année 2019, la banque de France a exigé un durcissement des conditions d’accord de crédit immobilier pour mettre un terme à cette euphorie de l’investissement locatif.

Il faut avouer que les banques devenaient particulièrement laxistes dans leur analyse du risque crédit. Nombre de candidats à l’investissement immobilier sont aujourd’hui endettés à plus de 35% ou 40%. Il fallait impérativement mettre fin à cette situation à risque, tant le nombre d’investisseurs locatifs surendettés pouvait devenir problématique en cas de retournement de conjoncture.

Ainsi, dès les premières semaines de 2020, le marché immobilier retrouve un peu de rationalité ; Les banques restreignent leur condition d’accord de crédit immobilier. Le critère est simple : Le taux d’endettement à 33% devient la norme maximale qu’il n’est plus possible de dépasser (cf »Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 ! »), sans dépasser 25 ans de crédit immobilier ou 7 années de revenus de l’emprunteur.

La crise du Coronavirus risque de totalement figer le marché immobilier pour de longs mois.

Un pays qui est concentré sur la gestion d’une crise sanitaire, ce sont des candidats à l’achat immobilier qui s’évanouissent. Il est évident que le marché immobilier va être figé pendant toute la période du confinement. Pas de visite = Pas de vente.

Il ne s’agit pas de savoir si les taux sont bas ou les prix trop élevés ; Le marché immobilier entre dans une position de pause. L’activité va être réduite pour les quelques prochaines semaines. Qui a la tête à signer un compromis après avoir écouté le président nous expliquer que nous allions au devant de moments délicats pour la nation. Personne, et c’est bien normal.

Néanmoins, le confinement ne devrait durer qu’un temps et la vie reprendra son cours après. Mais dans quel état ? N’est il pas illusoire que la récession qui devrait en découler sera sans conséquence sur la capacité d’investissement des candidats à l’investissement ? C’est à craindre.

De surcroît, il n’est pas acquis que les taux de crédit immobilier restent à ces niveaux de faiblesse historique. Hier, Christine LAGARDE a expliqué aux gouvernements que la politique monétaire de pouvait pas tout et qu’ils devaient maintenant prendre leur responsabilité (cf »En 2020, un marché immobilier partagé entre une réduction de l’accès au crédit immobilier et recherche d’une valeur refuge ? »).

Faut-il en déduire qu’il ne faut pas trop s’attacher aux taux d’intérêt négatifs ? Ce n’est pas impossible au regard de l’incroyable hausse des taux observée depuis cette annonce. Le taux d’emprunt de l’état Français est passé de -0.37% à 0.034% en deux jours.

C’est fulgurant !

Une crise est toujours une source d’opportunités pour celui qui veut investir !

Si vous voulez investir dans l’immobilier, cette crise, si elle se confirme, sera source d’opportunités. L’investisseur de long terme n’apprécie pas l’euphorie d’un marché, qu’il soit immobilier ou financier. L’euphorie, c’est lorsque tout le monde veut investir. Dans un marché dans lequel l’offre est limitée, la forte hausse de la demande a pour conséquence une hausse des prix et donc une raréfaction des bonnes affaires.

Au contraire, la crise d’un marché immobilier, ce sont des candidats à l’investissement immobilier qui se raréfient … et donc des vendeurs pressés qui n’ont d’autres alternatives que de baisser leur prix pour vendre. N’oubliez pas qu’un bon investissement se fait toujours à l’achat, c’est à dire lorsque le marché est dégradé par une demande faible.

Ceux qui auront la chance de pouvoir s’endetter doivent s’y préparer dès maintenant, même si nous pourrions observer les premiers signes de blocage vers la fin de l’année 2020/2021 lorsque les vendeurs n’auront plus d’autres choix que de baisser leur prix pour vendre.

A suivre … En attendant, patience et observation du marché. Il est probablement urgent de ne rien faire dans l’immédiat. Contrairement à la bourse qui fixe le prix des actions… L’ajustement des prix de l’immobilier n’est pas immédiat. Il faut attendre pour que la dégradation de la conjoncture se traduise dans la baisse des prix de l’immobilier.

ps : Attention au crowdfunding immobilier. Les promoteurs pourraient avoir des difficultés pour vendre leur bien immobilier.