Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France.

La direction général du trésor vient de publier une étude dont les conclusions apparaissent sans intérêt véritable mais qui contient une analyse intéressante sur la question de la pénurie de logement, sur l’idée d’une bulle des prix de l’immobilier en France et apporte une réponse concrète au phénomène d’explosion du nombre de logements vacants depuis quelques années.

Cette publication publiée sous le titre « La construction et la rénovation des logements privés en France » faire la distinction entre la France de l’immobilier en excès de demande et la France de l’immobilier en excès d’offre :

• Dans la France de l’immobilier en excès de demande, la demande de logement est supérieure à l’offre et il semble pertinent de continuer à construire des logements pour répondre à cette demande. Ce sont là les quelques grandes métropoles et autres régions touristiques dans lesquelles il manque réellement des logements et la construction de logement doit se poursuivre.

• Dans la France de l’immobilier en excès d’offre, la demande de logement est inférieure à l’offre, mais la construction de nouveaux logements continue d’y ‘être relativement dynamique malgré de nombreux logements vacants car rénover une maison dans l’ancien est plus onéreux que de faire construire une maison neuve. Dans ces zones, il faut freiner la construction de logement neuf et encourager la rénovation de l’ancien.

L’étude explique de manière très pertinente que « le fait que les logements neufs dans ces territoires détendus aient été moins chers que les logements anciens rénovés a joué un rôle important dans les choix d’installation des ménages. Cet écart de prix a pu s’expliquer localement par la surabondance de terrains constructibles amenant à un coût du foncier nu très faible, des coûts de construction de logements individuels peu élevés, mais aussi par une fiscalité et certaines politiques publiques historiquement avantageuses. Cette dynamique se renforce avec l’inoccupation des logements anciens, qui s’écartent peu à peu des critères qualitatifs de la demande, amenant à des besoins de rénovation accrus,dont le surcoût n’a pas été compensé par la diminution du prix des logements anciens. »

Comme le montre la carte de répartition de ces deux grandes zones de marché de l’immobilier, la grande partie du territoire se caractérise par un excès d’offre de logement et donc la nécessité d’y freiner la construction de nouveaux logements au profit de la rénovation du parc de l’immobilier ancien.

Typologie des communes en selon le prix et l’occupation des logements

Néanmoins, au regard de la répartition des populations en France, on constate une population totale également répartie entre les zones en excès d’offre et les zones en excès de demande.

Les zones tendues que sont les zones en excès de demande se caractérisent par :

– Un taux d’occupation des logements supérieur à 90% (taux d’occupation =  la part de résidences principales sur le stock de logements) ;

– Des prix de l’immobilier plus élevés, mais dans des proportions inégales sur le territoire.

Une bulle immobilière ? Vraiment ?

Au regard de ces chiffres pouvons nous réellement parler de bulle des prix de l’immobilier en France ? Aujourd’hui, les prix de l’immobilier sont contenus dans une grande partie du pays. Les prix dans l’ancien sont (en bleu sur la carte) à un niveau inférieur au prix de construction dans l’ancien. Il s’agit là d’une situation tout à fait saine qui ne permet pas de qualifier le marché immobilier d’un marché de bulle.

En revanche, dans quelques zones, finalement très limitées (en rouge sur la carte), les prix dérivent très fortement des fondamentaux de l’immobilier et de la valeur refuge du prix de construction.

L’étude explique humblement ne pas trouver d’explication à la hausse des prix malgré un rythme de construction pourtant élevé dans les zones tendues :

« Les communes en excès de demande et celles en situation modérée en 2010 ont également connu un rythme de construction supérieur à l’évolution du nombre de ménages. L’arrivée de chaque nouveau ménage a donné lieu dans les deux zones à la construction nette d’environ 1,3 logement. Les tensions sur l’offre (taux d’occupation très élevé, proche de 92 %12) justifient un rythme important de construction pour l’adapter à la demande, mais la très forte augmentation du stock et du taux de logements vacants et de résidences secondaires dans ces zones suggère que demeurent des défaillances de marché, d’autant plus que le rythme de construction très élevé n’est pas concomitant à une baisse des prix, comme l’on pourrait s’y attendre.

Mais avance l’hypothèse de nouveaux usages tel que la location saisonnière qui pourraient réduire le nombre de logement accessibles au titre des résidences principales et donc participer à l’augmentation des prix de l’immobilier :

« Dans les zones où les prix sont élevés, le développement récent de nouveaux usages de logements, permis par l’émergence de plateformes (ex. locations saisonnières), a certes permis de générer davantage de valeur pour un logement occupé en tant que résidence principale. Mais il a aussi pu pousser à la conversion en logements occasionnels, pouvant in fine réduire l’offre effective de logement disponibles à l’habitation principale tout en tirant les prix vers le haut. »

A suivre…