Faut il investir dans la SCPI CORUM Origin ? Un investissement immobilier innovant, mais non sans risque

 – Une analyse exhaustive et indépendante réalisée par Maxime GODON, analyste patrimonial, fiscal et successoral indépendant  –

Les Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier ne sont pas des jeunes pousses, loin de là. Créées en 1964, elles ont connu le succès puis le trouble lors de la crise immobilière des années 1990. Depuis 2010 et l’émergence d’un environnement de taux très bas, les SCPI sont de nouveau à la mode et n’échappent pas à la mode actuelle de l’innovation «disruptive».  C’est dans cette mouvance que s’inscrit la société de gestion Corum AM.

D’une manière générale, les SCPI répondent à un objectif précis dans la théorie actuelle de la gestion de patrimoine : la constitution de revenus complémentaires notamment lors du départ à la retraite. Elles offrent un rendement intéressant compte tenu du sous-jacent immobilier mais aussi d’autres avantages tels que la dilution du risque, l’absence de gestion pour le détenteur de parts ou encore l’accès à une typologie de biens différente de l’investissement locatif classique.

Il ne sera question ici que des SCPI dites de «rendement» en opposition aux nombreuses SCPI fiscales existantes. Plus précisément, il sera question d’une SCPI créée en 2012 : Corum Origin.

Pas de piège avec la SCPI de rendement : l’objectif est de vous apporter un rendement intéressant et constant sur le long terme. Pour autant, il existe une multitude de stratégies possibles pour arriver à ce but. Tout comme pour de l’immobilier locatif classique, les SCPI peuvent déjà être séparées en deux grandes catégories :

• Les SCPI «patrimoniales» dont l’objectif sera de constituer un patrimoine immobilier de premier choix tant sur sa qualité intrinsèque que sur l’emplacement. Ces SCPI serviront un rendement plus faible du fait de la valeur supérieure des biens immobiliers. La résultante étant une volatilité réduite et un potentiel de plus–value supérieur. Les meilleurs exemples de cette stratégie sont les SCPI investies exclusivement dans Paris intra-muros comme Epargne Foncière.

• Les SCPI «de rendement pur» dont l’objectif sera de constituer un patrimoine immobilier présentant un rendement locatif supérieur à de l’immobilier patrimonial. Cette stratégie suppose d’abandonner les emplacements les plus recherchés au profit des périphéries, moyennes agglomérations ou pays étrangers dont le prix au m² est sensiblement moins élevé.

Par cette distinction, j’aimerai évacuer les critiques les plus courantes à l’encontre de la SCPI Corum Origin. Notamment celles liées à l’investissement dans des pays qualifiés d’exotiques bien qu’au sein de la zone Euro ou encore à la qualité du parc immobilier.

Il n’y pas de débat à avoir sur le caractère plus risqué de la SCPI Corum vis à vis de SCPI patrimoniales tant il est évident que la recherche d’un rendement plus élevé sur le long terme suppose une prise de risque supplémentaire. L’important étant que vous en ayez conscience au moment d’investir.

La promesse de la SCPI Corum Origin est la suivante : vous proposer un rendement de 6% annualisé. Soit un rendement bien supérieur à la moyenne constatée pour une SCPI. Si la promesse est pour le moment tenue, il vous faut garder à l’esprit que Corum Origin n’a que 8 ans, ce qui est peu pour apprécier un placement de long terme.

Faire une analyse complète de Corum Origin serait improductif, je n’ai pas la prétention de connaître chaque pays ou chaque ville où cette SCPI est investie. De plus, une estimation n’est toujours qu’une somme d’approximations à l’instant T. Enfin, me contenter de rappeler les risques liés aux SCPI n’apporterait rien que vous ne puissiez trouver par vous-même et ferait passer cet article pour un énième article à charge.

J’aimerai donc aborder aujourd’hui avec vous  les défis que Corum Origin devra relever afin de valider l’efficience de sa stratégie et de maintenir le rendement cible de 6% annualisé.

Quoi qu’on en pense, Corum reste le principal vecteur d’innovation dans le paysage des SCPI

Corum, une stratégie d’investissement innovante

 Il existe presque autant de stratégies d’investissement que de SCPI. En effet, les variables sont nombreuses :

• L’emplacement géographique (en France comme à l’étranger)
• La typologie des biens (bureaux, commerces, pôles logistiques)
• La stratégie économique (sièges de sociétés cotées, centres commerciaux, santé & éducation)

Comme pour la plupart des produits d’investissement, il y en a pour tous les goûts en matière de SCPI.

Avec l’apparition de la SCPI Corum Origin, je serais tenté de dire que nous avons trouvé la SCPI pour les investisseurs à la recherche d’un peu d’aventure et de nouveauté quitte à supporter un risque plus important en contrepartie d’un potentiel de rendement lui aussi plus important.

La stratégie d’investissement de Corum Origin

La stratégie d’investissement de la SCPI Corum Origin est résolument opportuniste afin de viser un rendement annuel supérieur ou égal à 6%. Cet opportunisme s’illustre tant par la diversification géographique que par la diversification des investissements.

Pourtant, il serait inexact de considérer cette diversification comme une fin en soi ou comme un objectif de la SCPI Corum Origin. En effet, bien que celle-ci soit diversifiée comme peu de SCPI aujourd’hui, cet état de fait n’est qu’une conséquence de sa fuite en avant permanente à la recherche d’un rendement locatif en ligne avec les 6% visés.

Vous n’êtes pas sans savoir que les prix de l’immobilier dans les grandes villes notamment de France sont en constante augmentation depuis 2015. Ce qui entraîne logiquement une érosion du rendement locatif. Ajoutez à cela un triplement de la collecte des SCPI depuis 2013 et vous comprendrez aisément que les biens immobiliers de qualité dans les grandes villes soient vendus à prix d’or.

Si de nombreuses SCPI continuent d’investir dans les grandes agglomérations françaises dont Paris quitte à accepter que le rendement distribué s’affaiblisse chaque année, une autre direction a été prise par Corum Origin.

Le rendement locatif élevé se fait de plus en plus rare en France (sans compter la fiscalité), alors pourquoi ne pas explorer d’autres contrées plus ou moins éloignées ? Concernant l’investissement à l’étranger, Corum Origin n’est pas forcément à considérer comme pionnière puisque d’autres SCPI étaient déjà présentes en Allemagne ou au Pays-Bas.

Cependant, cette SCPI a su se démarquer des autres en n’hésitant pas à abandonner l’investissement au Pays-Bas lorsque le marché de l’immobilier s’est tendu. De plus, Corum Origin n’a pas hésité à repousser les frontières communes de l’investissement immobilier pour s’installer dans les pays Baltes ou les pays de l’est.

Si l’efficience de cette stratégie peut poser question sur le long terme, il faut au moins reconnaître à Corum une volonté d’innover tant dans les objectifs que dans les moyens. C’est la distinction entre bonne intention et bonne réalisation qui sera ici primordiale.

La stratégie de gestion de Corum Origin

Si la stratégie d’investissement est importante pour coller à l’objectif de distribution de 6% annuel, la gestion du patrimoine immobilier est aussi importante si ce n’est essentielle. En effet, un rendement locatif intéressant au moment de l’investissement n’est en aucun cas une garantie du maintien de celui-ci dans le temps.

La SCPI Corum Origin privilégie dans un premier temps l’acquisition de biens immobiliers ayant des locataires déjà installés ou présentant des garanties (accord avec le futur locataire au préalable de l’investissement). Cette méthode d’acquisition permet à la SCPI de disposer d’une visibilité sur plusieurs années du rendement locatif associé au bien.

Naturellement, la conservation d’un investissement immobilier sur le long terme nécessite de provisionner des travaux d’entretien et de remise aux normes ainsi que le risque de vacance locative. Ici encore, la société Corum met en avant une stratégie opportuniste consistant à ne pas considérer un bien comme acquis sur le long terme. Ainsi, la SCPI Corum Origin a déjà procédé à la cession de plusieurs investissements au cours de ses 8 ans d’existence.

Saisir les opportunités de marché est dans l’ADN de cette société de gestion afin de tenter de dégager des plus-values venant consolider l’objectif de rendement mais aussi afin de limiter les charges liées à l’entretien ou à la gestion des vacances locatives.

En théorie, vous en conviendrez avec moi, il est plus aisé de réaliser une plus-value de cession lorsque le bien est encore dans un état d’usage correct et occupé par un locataire. Au contraire d’un investissement locatif à usage d’habitation ou la présence d’un locataire vient grever la valeur du bien et appelle à la négociation du prix de vente, l’existence d’un bail commercial apporte une visibilité à l’acquéreur tant sur le rendement locatif que sur la pérennité de celui-ci.

Cette stratégie de cession opportuniste semble donc en théorie valable afin d’éviter une dégradation de l’ensemble du parc immobilier par son renouvellement régulier.

Une stratégie innovante et de nombreux défis

Sur ces 8 ans d’existence, la SCPI Corum Origin remplit ses objectifs avec un rendement distribué supérieur à 6% annuel. Pour autant, vous devez considérer que le rendement distribué tel qu’il est communiqué officiellement par Corum n’est pas le rendement réel versé aux détenteurs de parts. En effet, la société Corum a fait le choix de présenter un rendement brut de prélèvements étrangers.

Ainsi, bien que la SCPI Corum origin déclare une distribution de 6,25% en 2019, celle-ci est brute de prélèvements fiscaux étrangers et Français. Dans la mesure où la SCPI règle d’elle-même la fiscalité étrangère, ses porteurs de parts reçoivent donc un rendement inférieur sur leurs comptes bancaires.

Ce choix est propre à Corum Origin puisque d’autres comme Pierval Santé communiquent un rendement net de prélèvements étrangers. L’écart entre le rendement communiqué et le rendement réel est difficile à évaluer et évolue chaque année au gré des investissements mais est estimé à 1% selon les données de 2018.

Cet état de fait est clairement un parti pris de la société de gestion, à vous ensuite de mesurer le degré d’honnêteté du procédé. Le plus important étant que vous en soyez conscient.

Maintenant que cette petite précision est faite, passons aux défis qui attendent la SCPI Corum Origin.

Le parti pris d’un report à nouveau inexistant

Une SCPI n’est pas tenue de distribuer l’intégralité des revenus chaque année. Elle peut en effet constituer une réserve de performance plus connue sous l’appellation «report à nouveau». Cette réserve peut être utilisée afin d’augmenter ponctuellement le rendement distribué. Sa principale utilité est donc de faire tampon pour les années difficiles.

D’une manière générale, la présence d’un report à nouveau (RAN) conséquent est de nature à vous rassurer sur la prudence et la vision à long terme de la SCPI. Pourtant, tout dépend de votre point de vue.  En effet, le report à nouveau bien que non distribué est tout de même fiscalisé puisque la SCPI est transparente fiscalement. Par ailleurs, sa distribution différée tend à défavoriser l’investisseur de longue date vis à vis de l’investisseur récent puisque ce report à nouveau sera dilué entre tous les associés entrés en jouissance bien que tous n’aient pas supporté l’imposition.

Il existe donc deux écoles concernant le RAN dans une SCPI :

• Les associés qui y voient une assurance de bonne gestion et de prudence sur le long terme
• Les associés qui y voient une atteinte à l’équité entre anciens et nouveaux associés de la SCPI

Ici encore, Corum Origin ne fait pas dans le détail. En effet, le RAN par part en jouissance est passé de 7,09€ en 2014 à 0,01€ en 2018. Le choix est donc sans appel, cette SCPI ne compte pas alimenter de report à nouveau.

Cette volonté n’est pas étrangère à l’objectif même de la SCPI : distribuer un rendement supérieur ou égal à 6% chaque année. Et si beaucoup d’associés de Corum Origin y ont vu une bonne nouvelle pour l’équité entre associés, il faut aussi prendre en compte l’absence de marge de manœuvre pour les années à venir.

Corum Origin devra donc dégager un rendement (brut de prélèvements étrangers) de 6% chaque année pour satisfaire ses associés. Pour ce faire, elle a fait le choix de se reposer exclusivement sur les revenus locatifs et les potentielles plus-values de cession.

Si ce choix peut paraître risqué, il faut remettre en perspective le poids du report à nouveau dans la performance globale. En effet, celui-ci ne saurait que faiblement compenser une exigence de rendement si élevée. Par ailleurs, le report à nouveau est en constante baisse depuis plusieurs années pour les SCPI «patrimoniales» et devrait se tarir si l’érosion des rendements locatifs perdure.

Mon opinion est que l’absence de report à nouveau n’est pas un risque en soi mais simplement une conséquence de l’ambition de Corum Origin de rechercher un rendement élevé et stable quitte à demeurer continuellement sur la corde raide.

Une gestion différente, est-ce une meilleure gestion ?

Pour la majorité des SCPI, la cession de biens immobiliers reste anecdotique. Cela s’explique notamment par la qualité des biens acquis. Aucun intérêt en effet à vendre un bien immobilier situé à Paris Intra-muros dans le seul but d’éviter des travaux ou un risque de vacance locative. Ces biens sont tout simplement trop rares pour qu’une vente se justifie.

C’est donc dans une optique de détention à long terme (buy and hold) que la plupart des SCPI gèrent leur parc immobilier. Cela suppose de prévoir et provisionner les travaux nécessaires à la revalorisation du bien ainsi qu’à la réduction des risques de vacance locative. Et vous vous en doutez, cette stratégie à un impact sur le potentiel de rendement distribué ainsi que sur le taux d’occupation.

Cette gestion est dans l’ADN des SCPI telles qu’on les connait. Mais pas dans celui de la SCPI Corum Origin qui compte bien s’affranchir de ces contraintes par une gestion beaucoup plus dynamique de son parc immobilier.

Pas moins de 3 cessions en 2019 concernant des biens acquis entre 2013 et 2016, difficile de mieux souligner la volonté de Corum Origin de faire tourner son portefeuille de manière dynamique. Si toutes ces cessions semblent pour le moment génératrices de plus-value, cette stratégie est aussi source de nombreux défis pour Corum.

En effet, ces cessions concernent des biens dont les baux commerciaux courent encore. De plus, il n’est pas interdit de penser que si des plus-values sont réalisées c’est aussi parce que ces biens immobiliers disposent de qualités indéniables. Or, si céder des biens peut permettre de rehausser le rendement distribué grâce aux plus-values dégagées, il faut bien trouver de nouveaux biens afin de réinvestir le capital rendu disponible.

Le défi est ici triple pour Corum Origin :

• Éviter de poursuivre une fuite en avant forcément risquée en perdant de vue la recherche d’un équilibre entre rendement et qualité de l’actif dans le but de tenir l’objectif de distribution notamment si les tensions demeurent sur les prix immobiliers en vieille Europe.

• Ne pas se retrouver acculé par une trésorerie trop importante liée aux souscriptions et aux cessions qui pourrait conduire à des investissements précipités et malheureux à moyen terme.

• Se prémunir d’un écrêtage des actifs de qualité via les cessions opportunistes qui verrait la qualité globale du parc immobilier s’affaiblir progressivement et augmenterait par la même occasion les risques de moins-value latente ou de vacance locative.

Naturellement, des mesures ont déjà été prises afin de contenir la collecte en cette période de fort succès des SCPI. Malgré cela, la collecte reste très importante (346 millions d’euros en 2019). S’il n’est plus possible, de l’aveu même des gérants de Corum de trouver une rentabilité en ligne avec l’objectif de distribution dans de nombreux pays de la zone Euro, les acquisitions futures devront jouer sur la variable de qualité du bien.

Le facteur X : gestion des vacances locatives & éclatement géographique

Corum Origin est aujourd’hui extrêmement bien diversifiée en zone Euro, c’est un fait et assurément un bon point. Si cette SCPI a recours à des intermédiaires locaux dans le processus d’acquisition des actifs immobiliers, elle se targue de ne pas déléguer la gestion locative qui reste donc dans son giron.

Ces biens sont pour la plupart occupés par des entreprises ou commerces locaux bien ancrés dans le paysage. C’est donc à une demande locale que répond Corum Origin pour une majorité de ces investissements les plus éloignés.

Malgré sa stratégie de gestion innovante et opportuniste, il est naïf de penser que Corum pourra se prémunir du problème de vacance locative. Elle est d’ailleurs déjà exposée de manière résiduelle à ce problème. Or, comme chacun de vous le sait, un bien vide depuis longtemps traduit une situation sous-jacente défavorable et conduit irrémédiablement à une moins-value latente ne demandant qu’à se concrétiser. Sans compter la perte de revenus locatifs bien entendu.

Il est tentant de monter en épingle l’investissement réalisé à Amnéville en 2012 pour 1,156 millions d’euros pour remettre en cause la stratégie d’investissement de cette SCPI. En effet, ces 3 locaux commerciaux sont vacants depuis au moins début 2018 et la moins-value latente est estimée à 686 K€.

Bien sûr, cet investissement est une goutte d’eau dans l’océan Corum Origin. Pour autant, il est intéressant de constater que plusieurs investissements de Corum connaissent la même trajectoire pour une durée de détention proche : de 5 ans à 8 ans.

En croisant les bulletins trimestriels avec les rapports annuels, il apparaît que d’autres investissement connaissent un problème de vacance locative de longue durée : Torcy, Hambourg ou encore le Technoparc de Nantes. Ces actifs immobiliers sont donc vides ou partiellement vides. Dans le cas du Technoparc de Nantes et ces 675 m² vides depuis presque 2 ans, la moins-value estimée s’élève à 580 K€.

Il est naturellement impossible de toujours faire le bon investissement et ces erreurs arriveront encore. Il est d’ailleurs amusant de découvrir que les plus mauvais investissements sont pour le moment Français. C’est un joli pied de nez aux critiques de l’investissement à l’étranger forcément moins qualitatif.

Mais passons, et revenons à une cruelle réalité : les vacances locatives en augmentation de 60 % sur deux ans vont continuer à augmenter en proportion de l’accroissement de la capitalisation de Corum Origin mais aussi au gré des fins de baux commerciaux. Comme vous pouvez le constater avec Nantes ou Amnéville, c’est une course contre la montre qui s’enclenche lors de la libération d’un local afin de retrouver un locataire le plus rapidement possible.

La gestion de la vacance locative est donc appelée à devenir un élément omniprésent et un facteur incontournable du maintien de la performance mais aussi du prix de part. Le défi est donc limpide pour Corum Origin : réussir à gérer cette problématique dans 13 pays tout en prenant en compte les différences culturelles, économiques et les différents acteurs locaux en plus de l’éloignement géographique.

Si Corum Origin aime à rappeler que la profondeur locative est un critère essentiel de sa stratégie d’investissement, la question de la profondeur de l’effectif dédié à cette question se pose aussi dans un contexte de forte croissance capitalistique.

En finalité : investir, pas investir ?

Il serait simpliste de résumer l’affaire à une histoire de rendement trop élevé pour être tenu ou bien de vous conseiller de vous tenir à l’écart de cette SCPI simplement parce que son approche n’est pas validée par 20 années de track record.

Pour autant, vous ne devez pas vous laisser aveugler par le rendement bien supérieur à la moyenne et garder à l’esprit que l’investissement en SCPI doit se concevoir sur le long terme au minimum.

Les défis afin de conserver une valeur patrimoniale au minimum stable ainsi qu’une distribution de 6% sont nombreux et ne font que s’ajouter aux nombreuses incertitudes conjoncturelles à moyen terme.

En effet, bien que très diversifiée, Corum Origin semble être plus exposée en cas de retournement économique mondial. Aucun jugement de valeur ici, il s’agit pour moi d’une conséquence logique de la stratégie d’investissement de cette SCPI. Dégager un rendement locatif de 6% nécessite forcément un compromis sur la qualité de l’actif que ce soit géographiquement ou intrinsèquement.

Je relirai peut-être cet article dans 10 ans. Et Corum Origin distribuera peut-être encore 6% dans 10 ans tout en ayant maintenu ou augmenté la valeur de sa part. Vous voyez peut-être ou je veux en venir : seul le temps confirmera ou infirmera ce nouveau modèle.

Charge à vous en tant qu’associé ou potentiel associé de cette SCPI de surveiller étroitement son évolution afin de détecter des signes précurseurs. Qu’ils soient positifs ou négatifs.

Pour ma part, je déconseille bien sûr de faire reposer une stratégie de création de revenus complémentaires sur cette seule SCPI, comme je le ferais d’ailleurs pour n’importe quelle SCPI.

Seulement, je vous préconise dans ce cas précis de considérer Corum Origin comme un actif plus risqué que la moyenne de sa catégorie. A pondérer avec parcimonie donc comme tout actif dont le rôle est de booster la performance globale. Si un surplus de performance est toujours le bienvenu, il ne doit pas vous mettre en danger.