Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue propriété. L’incidence de la baisse des prix de l’immobilier.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale que nous utilisons très régulièrement. Le démembrement de la propriété est une opération juridique qui consiste à partager la propriété d’un bien (souvent immobilier, mais il peut également être financier) dans le temps.

La pleine propriété du bien est alors séparée entre :

– L’usufruit, c’est à dire le droit de jouir (utiliser, profiter) de la chose durant la vie de l’usufruitier ou durant une période fixée d’un commun accord des parties lors de l’opération du démembrement ;

– La nue propriété, c’est à dire le droit de disposer de la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit. 

On comprend rapidement l’utilité patrimoniale d’un tel partage de la propriété dans le temps : Chacun des droits de propriété, usufruit et nue propriété, correspondent à la satisfaction d’objectifs patrimoniaux propres.

L’usufruit permettra d’occuper l’immeuble, percevoir les revenus qui y sont attachés alors que le nu propriétaire ne pourra y prétendre qu’au décès de l’usufruitier, mais bénéficiera gracieusement de l’évolution de la valeur dudit bien pendant la période de démembrement de propriété.

Comment déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue propriété ?

L’usufruit et la nue propriété sont des droits de propriété partielle, et la somme de leur valeur permet de déterminer la valeur de la pleine propriété de l’immeuble.

Le déterminant principal qui permettra de partager la valeur de la pleine propriété entre la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue propriété est la durée de l’usufruit, c’est à dire l’âge de l’usufruitier lorsqu’il s’agit d’un usufruit à vie (=usufruit viager) ou la durée du démembrement de propriété lorsqu’il s’agit d’un démembrement temporaire.

Plus la durée du démembrement de propriété (réelle pour l’usufruit temporaire ou estimée pour l’usufruit viager) est longue, plus la valeur de l’usufruit (qui est le droit de profiter de la chose et d’en percevoir les revenus attachés) est important.

C’est dans le prolongement de ce raisonnement que l’administration fiscale propose un barème permettant de calculer la valeur d’un usufruit viager en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Ce barème est proposé à l’article 669 du code général des impôts et devra permettre la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière.

Ce barème est uniquement fiscal et doit être utilisé pour payer l’impôt (droit d’enregistrement ou taxe de publicité foncière) mais il ne s’impose pas aux parties pour le calcul de la valeur de leur propriété. 

La barème fiscal s’impose pour le calcul des droits d’enregistrement (ISF; paiement des droits de succession et de donation ; paiement des droits d’enregistrement et de publicité foncière lors de l’acquisition de l’usufruit ou de la nue propriété), mais ne s’impose pas lorsqu’il s’agit de répartir la valeur patrimonial des droits détenus par l’usufruitier et le nu propriétaire. Par exemple, il n’est pas obligatoire d’utiliser le barème proposé par l’administration fiscale pour :

– Faire le partage civil d’une succession : La valeur réel de l’usufruit peut varier selon les qualités de l’immeuble, il est normal que les héritiers se voient attribuer une part héréditaire fonction de la valeur réelle de l’immeuble (et non fonction d’une valeur fiscale déterminée par un barème). En effet, l’usufruit est le droit de jouir de l’immeuble et d’en percevoir les revenus pendant un certaine durée, on comprend aisément que la valeur réelle d’un usufruit puisse varier selon le taux de rendement locatif de l’immeuble. Prenons deux immeubles d’une valeur identique de 100 000€, l’un est un immeuble commercial dont le revenu est de 10000€/an, l’autre un immeuble à usage d’habitation dont le revenu est de 4000€. La valeur de l’usufruit est évidemment différente entre les deux immeubles, le niveau de revenu diffère et être à l’origine d’une valorisation différente.

– Répartir le prix d’acquisition du seul usufruit ou de la seule nue propriété. Lors de l’acquisition de l’usufruit ou de la nue propriété d’un bien (immobilier ou de parts de SCPI par exemple), la valeur de l’acquisition n’est pas fonction d’un barème fiscal mais uniquement de la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété déterminée en fonction des qualités intrinsèques desdits biens (taux de rendement locatif, perspective de valorisation, …). Néanmoins, pour le calcul de la taxe de publicité foncière et des droits d’enregistrement, le barème fiscal doit être retenu.

– Partager le prix de vente entre l’usufruit et le nu propriétaire lors de la vente d’un bien immobilier démembré. Dans une telle hypothèse , les parties peuvent décider de répartir le prix de vente entre l’usufruitier et le nu propriétaire en fonction de la valeur réelle de l’usufruit. Le barème fiscal n’est aucunement obligatoire et les parties (usufruitiers et nu propriétaires) devront alors estimer la valeur de leur droit en fonction des qualités intrinsèques de l’immeuble.

 Article 669 du code général des impôts 

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe (usufruit temporaire), la valeur de ce dernier est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Mais alors, comment déterminer la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété. Calculer la valeur économique de l’usufruit et de la nue propriété.

Partant de cette idée de la possibilité de déterminer la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété (en dehors du barème fiscal, non obligatoire sauf pour payer les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière), il est possible de fixer des règles pour déterminer la valeur économique de ces droits.

Ainsi, la valeur de l’usufruit est fonction :

– Du montant du revenu net de charges perçu par l’usufruitier ;

– De l’évolution possible des revenus et des charges dans le temps ;

– De la durée prévisible du démembrement en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier (âge + sexe)

– La valeur de la nue propriété est fonction de l’évolution des prix du bien immobilier soumis au démembrement de propriété. Plus la valeur du bien immobilier augmentera, plus la nue propriété aura de la valeur (puisqu’elle est le droit d’être propriétaire de l’immeuble au terme de l’usufruit), et inversement. Une baisse des prix de l’immobilier doit avoir une conséquence sur la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.

Nous avons construit un simulateur qui vous permettra de connaître la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété en fonction des qualités économiques du bien démembré

Simulateur calcul de l’usufruit et de la nue propriété économique

Les conséquences de la baisse des prix de l’immobilier dans la valeur économique de l’usufruit et de la nue propriété

Dans les hypothèses retenues, la question de l’anticipation de l’évolution des prix de l’immobilier pendant la durée du démembrement est évidemment fondamentale.

Lors de l’acquisition de part de SCPI en nue propriété, la valeur de cette dernière est évidemment différente selon que l’on anticipe une baisse des prix des SCPI à échéance ou une augmentation ? Les différences peuvent être très importantes et modifient la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.

Ces données ne sont actuellement pas considérées par les sociétés de gestion de SCPI (mais c’est également le cas pour les promoteurs immobilier qui vendent la nue propriété d’immeuble ou d’appartement avec location à un bailleur social) qui réalisent le partage de la valeur en pleine propriété entre usufruitier et nu propriétaire (ou du moins, l’hypothèse de baisse des prix n’est pas retenue, c’est bien connu, les prix montent jusqu’au ciel).

Ainsi, dans un tel scénario de baisse des prix de l’immobilier, la nue propriété est probablement payée à un prix supérieur à son prix de marché (et l’usufruit à un prix trop faible).

La baisse des prix de l’immobilier doit être inscrite dans les modalités de calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue propriété.

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