2019, année de la bulle d’investissement en immobilier locatif… 2020, année du retour à la réalité

2019, aura été une année euphorique pour l’investissement immobilier locatif ! Une année comparable aux années excessives qu’étaient les années 2004/2006, années pendant lesquelles nous avions collectivement la certitude que les prix de l’immobilier ne pouvaient qu’augmenter et surtout que la fortune était assurée à n’importe qui investissait dans l’immobilier.

En 2019, c’est l’année de la récidive ; L’euphorie collective sur l’investissement immobilier a encore frappé. A nouveau, nous sommes collectivement persuadés que l’investissement immobilier locatif est source d’un fortune assurée. Cette euphorie d’investissement accompagne la chute des taux de crédit immobilier : Les taux de crédit immobilier baissent ; les rendement de l’épargne s’effondrent … et nous focalisons toujours notre attention sur les performances passées de l’immobilier locatif pour croire dans un effet de levier automatique et facile (cf » Immobilier : Si les taux négatifs annoncent déflation et décroissance, s’endetter pour investir est suicidaire !« ).

Résultat, les encours de crédit immobilier locatif explosent et tous cherchez à investir ! Investir dans l’immobilier locatif ! Profiter des taux excessivement bas pour s’enrichir facilement est devenu une obsession collective. Résultat ;  les prix montent, mais surtout, nombre d’investisseurs oublient les fondamentaux de l’investissement, perdent la raison pour profiter de cette occasion qu’ils estiment rare et exceptionnelle d’enrichissement sans effort.

L’immobilier locatif, un investissement qui répond parfaitement aux espérances de fortune sans travail parfaitement vendue par les as du marketing internet et autres vendeurs de formations qui vont font miroiter la martingale d’une fortune facile, sans effort.

Bref, un investissement qui répond parfaitement à une société qui vit à crédit, déconnectée du bon sens. Tout, tout de suite, sans effort ! Des excès typiques que seules les bulles spéculatives et les moments d’euphorie collectives peuvent expliquer.

Cette euphorie est pourtant l’ennemi du candidat à l’investissement qui doit lutter contre lui même et réfréner son enthousiasme ! L’euphorie d’un marché ne peut être permanent. Les bulles ne sont jamais durables, elles finissent toutes par éclater. Ce sera le cas pour l’immobilier locatif assurément.

Pour le moment, les « dégats » générés par les excès ne semblent pas insurmontables. Les prix augmentent rapidement, mais restent raisonnables au regard du niveau des taux d’intérêt ; L’endettement des ménages est élevé, mais sous contrôle grâce à des banques qui savent maitriser les risques ; et surtout, la part de l’immobilier locatif pur est limité dans le marché immobilier global.

Néanmoins, quelques actifs immobilier pourraient subir pleinement les conséquences d’un retournement de tendance inévitable demain ou après demain. Il s’agit des biens immobilier dont à usage locatif exclusif, c’est à dire les biens immobiliers qui pourront difficilement être revendu comme résidence principale de l’acquéreur. Il pourrait s’agir :

• Des immeubles composés de multitudes d’appartement de petite surface dont les prix ont aujourd’hui fortement augmenté grâce à un marché dynamique mais dont l’illiquidité se révèlera lorsque l’euphorie retombera ;
• Des immeubles qui ont subit de forte transformation pour s’adapter à un marché « nouveau » tel que la colocation ou autre coliving qui apparraissent de plus en plus comme des stratégies dont les fondements sont très fragiles car la valeur d’usage faible (tout comme le co-working d’ailleurs) ;
• …

En 2020, retour à la réalité ! Les candidats à l’investissement immobilier locatif pourraient avoir plus de mal à se financer à crédit.

L’euphorie de l’immobilier locatif repose principalement sur le laxisme des banques qui acceptent de prêter massivement et avec des conditions parfois légères. Aujourd’hui, -+ 34% des crédits immobiliers locatifs sont accordés alors que le taux d’endettement de l’emprunteur dépassé 35% ! 

Pour limiter les risques de « dérapages » et mettre fin à cette tendance, la haut conseil à la stabilité financière recommande (exige?!) que les banques freinent leur activité d’octroi de crédit immobilier, et notamment pour l’immobilier locatif. le HCSF recommande aux banques, après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies, à savoir :

• Un taux d’effort à l’octroi maximal de 33% du revenu net de l’emprunteur ; une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans.
• Jusqu’à 15% de la production pourrait s’écarter du strict respect de ces critères dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus.

Pour être exhaustif dans l’analyse, le HCSF donne avec précision la définition des termes employés dans cette recommandation :

• «Revenus annuels», au sens de la Recommandation, correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 –156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents ;

• «Charges annuelles d’emprunt», la somme des différents montants totaux, tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du Code de la consommation, dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant) au titre du crédit immobilier et des différents emprunts en cours, pour une année donnée : cela comprend le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d’un an tel que préconisé par la recommandation CERS/2016/12;

• «Taux d’effort» (= taux d’endettement), le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant)  et au dénominateur les revenus annuels ;

Ces définitions ne laissent plus de place à l’interprétation ! Le calcul du taux d’endettement est maintenant clarifié ! Il ne sera plus possible d’utiliser le calcul de l’endettement résiduel (ou solde net) comme souvent mis en avant par certaines banques.

Il ne s’agit pas d’une simple recommandation, mais d’une exigence qui devra faire l’objet d’un compte rendu dit « reporting » régulier. Le HCSF de préciser : « Si cette recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra ultérieurement recourir aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier, ou le 4°ter du même article incluant la possibilité de demander aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes pratiques établies […]

Le Haut Conseil souhaite également attirer l’attention des établissements de crédit sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas  le modèle français de financement de l’habitat, ce qui implique une couverture appropriée des coûts et risques.

Afin de suivre les pratiques des établissements dans ce domaine, le Haut Conseil demande à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) de mettre en place un reporting détaillé dans les délais les plus brefs et d’engager en conséquence un travail avec les établissements.

L’effet attendu de ces mesures est de préserver des pratiques saines, à même d’assurer la résilience du modèle français de financement de l’habitat et de sécuriser l’accession à la propriété. »

Bref, l’activité de crédit immobilier locatif pourrait bien être remise en cause en 2020 ! et c’est tout une stratégie d’investissement dans l’immobilier qui pourrait être bouleversée.

Demain, l’investissement immobilier locatif sera réservé à ceux d’entre vous qui, soit on déjà remboursé leur crédit résidence principale, soit qui ont de hauts revenus.

Mais, est ce incohérent de revenir à ces fondamentaux ? Je ne crois pas.