Immobilier : voici comment éviter les arnaques
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Le notaire ne peut pas sécuriser entièrement les droits de l’acheteur. Avant d’acheter, le client doit faire des investigations concernant le promoteur et ses projets. La majorité des problèmes immobiliers sont liés aux compromis de vente.
Depuis des années, les mésaventures immobilières des Marocains sont devenues récurrentes. Face à des promoteurs parfois peu scrupuleux, certains acheteurs déchantent rapidement. Entre retards et arrêts complets du chantier, malfaçons, escroqueries…, les pièges sont nombreux. Le dernier en cours, le scandale immobilier qui entoure depuis plusieurs semaines Bab Darna. Près de 1 200 personnes auraient été dépouillées à hauteur de 400 MDH, et tout pousse à croire que ces personnes ne récupéreront probablement jamais leur argent. Ce type d’agissements interpelle et impose quelques questions : Quels sont les moyens détenus par un acheteur effectif (ou potentiel) pour se protéger contre des arnaques dans le cas extrême ou des litiges moins graves liés à des retards de livraison, etc. ? Quels sont les recours en cas de conflits? Qui protège les arrières de l’acheteur ?
Nous allons d’abord répondre à cette dernière question. C’est le notaire qui est censé remplir le rôle de ‘‘protecteur’’, en menant à bien et minutieusement toutes les étapes de la procédure de vente, dont la durée dépend de la complexité de l’opération de vente : de 10 jours jusqu’à 1 mois (en cas de prêt bancaire, d’hypothèque, etc).Et vu que l’acheteur doit par précaution être au courant de toutes ces étapes, H.S., notaire à Casablanca, les résume pour nous.
Le déblocage des fonds au profit du vendeur, ne se fait qu’après présentation (par ce dernier) de toute une série de documents. Notamment une attestation préalable des impôts, conformément à l’article 95 de la loi n° 15-97 formant code de recouvrement des créances publiques, auprès de la Direction des impôts. Ladite attestation stipule que le bien objet de la transaction n’est redevable d’aucune taxe aux impôts.
Le notaire ne doit débloquer les fonds qu’une fois toutes les étapes franchies
Il devra également présenter au notaire le dossier juridique du bien, le contrat d’achat, le plan cadastral, les dernières quittances d’impôt, un quitus de la Lydec et un autre auprès de l’opérateur téléphonique, le permis d’habiter, et sa carte d’identité. En cas de copropriété, le vendeur devra présenter le règlement de la copropriété et le quitus des copropriétés. Ce dernier document donne le droit au syndic de poursuivre en justice un propriétaire de bien en copropriété, pour non-paiement des arriérés de syndic.
De son côté, le notaire devra, dans le cadre de la procédure, mener des investigations auprès de la conservation foncière : il consultera ainsi le site foncier, pour s’assurer qu’aucune inscription n’est susceptible d’annuler la vente (prénotation, saisie foncière, hypothèque…).
Une fois tous ces documents réunis, le notaire émet l’acte de vente, dûment signé par les deux parties. Il délivre par la suite une attestation de consignation au vendeur, qui atteste que la somme du prix de vente est en possession du notaire et qu’elle ne sera débloquée qu’une fois les formalités accomplies, à savoir l’enregistrement, l’inscription et l’obtention du quitus fiscal. Une fois ces formalités accomplies, le notaire obtient la quittance de paiement, établit le contrat de vente, qu’il dépose à la conservation foncière pour étude. Si le dossier est complet, le conservateur vise la vente au bout de 24 à 48 h. Dans la foulée, le certificat de propriété est envoyé à l’acquéreur et le prix de vente débloqué pour le compte du vendeur.
Certaines situations dépassent le champ d’action du notaire
Par ailleurs, selon un deuxième notaire approché, le notaire ne peut pas empêcher à lui seul les arnaques et/ou litiges. «Effectivement, nous avons, entre autres missions, l’obligation d’offrir à l’acheteur une sécurité juridique complète, durant tout l’épisode de la procédure de vente. Mais nous pouvons malheureusement être confrontés à des situations qui remettent en question cette sécurité, car dépassant notre champ d’action», confie-t-il. Parmi ces innombrables situations, on peut en citer deux. Le cas de la fausse carte d’identité. C’est rare mais il arrive parfois que l’une des parties présente une fausse carte d’identité au moment de la signature du contrat. Le notaire n’est donc pas en mesure de s’assurer de l’authenticité des pièces d’identité, puisque n’étant pas un organe de contrôle et n’ayant pas la main sur le système d’information de la DGSN.
«Toutefois, la généralisation de la carte d’identité biométrique est une bonne initiative qui renforcera, grâce à de nouvelles applications, les critères de sécurité», relativise le notaire.
En outre, il arrive parfois que les plans d’aménagement soient non mis à jour. «Cette situation constitue un réel problème aujourd’hui et aggrave le manque de visibilité chez l’investisseur», s’alarme le notaire.
Quand la transaction porte sur un terrain par exemple, le notaire demande une note urbanistique de l’agence urbaine pour s’assurer que le terrain en question correspond au projet que l’acheteur souhaite réaliser. Sauf que ce document urbanistique n’est pas totalement concluant, dans le sens où des changements de dernière minute peuvent survenir, des plans d’aménagement qui ne sont pas à jour. «Pour contrer ces situations, nous effectuons un compromis de vente (cf.encadré) conditionné par l’obtention d’une autorisation de construction pour lui garantir le démarrage de son projet en toute sérénité», explique l’expert.
Omar Najib, promoteur à Casablanca, conseille notamment de vérifier les antécédents du promoteur immobilier. «Il ne faut surtout pas se fier aux belles promesses, des photos des futurs biens, du prix très bas et des délais de construction ultra rapides. La première chose à faire est de rechercher d’autres constructions effectuées par le même promoteur». Il n’est pas rare qu’un promoteur soit spécialisé sur un secteur géographique. Les futurs acquéreurs feraient mieux d’aller constater le travail effectué. Et pourquoi pas demander à des habitants ce qu’ils ont pensé du travail et de la relation avec ce professionnel.
Il faudra aussi s’assurer qu’il n’y ait pas de différences entre les plans du projet et la réalité. S’assurer de l’espace que l’acheteur aura par rapport aux voisins, de la hauteur des habitations à côté, de la vue par rapport à l’habitation, de l’aménagement des voies, la distance par rapport aux commodités… «L’acheteur sera peut-être par la suite dans un lotissement et dans ce cas, il peut y avoir des frais d’entretien à payer. Il vaut mieux savoir en amont les dépenses qui seront à ajouter à celui des remboursements des échéances de prêts», conseille-t-il.
Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca, définit le compromis de vente comme un précontrat qui intervient avant la signature du contrat définitif. «On signe un compromis de vente en attendant qu’une condition soit remplie: le cas classique d’un promoteur qui démarre la vente de ses unités mais qui n’a toujours pas obtenu le titre parcellaire de chaque unité, il signera donc un compromis de vente avec son client.
Chaque compromis de vente dispose d’une condition suspensive. C’est-à-dire l’attente de la survenance d’un fait qui permettra la signature du contrat définitif. Le temps d’obtenir des titres parcellaires par exemple, d’évacuer un occupant, ou le temps que le client obtienne l’aval de la banque pour un financement bancaire, etc»
A noter que la condition suspensive est limitée dans le temps, dans le sens où vendeur et acquéreur se donnent une limite de quelques mois, avant la signature du contrat définitif.
«Cela dépend des cas, mais certaines décisions de justice sont complètement contradictoires», martèle Me Anibar. Et pour cause, l’article 234 du Droit des obligations et des contrats marocain : «Nul ne peut exercer l’action naissant d’une obligation, s’il ne justifie qu’il a accompli ou offert d’accomplir tout ce qu’il devait, de son côté, d’après la convention ou d’après la loi et l’usage».
En d’autres termes, nul ne peut engager une action en justice (acheteur ou vendeur), contre son cocontractant, à moins qu’il ne justifie, de son côté, avoir rempli son obligation. Cet article a été interprété par les juridictions de façon mitigée. Voici un cas réel qui image l’interprétation de cet article: sur une période de 5 ans, un acquéreur a donné au vendeur une avance d’un montant de 8 MDH. Il a donc naturellement entamé une poursuite judiciaire pour résilier le compromis de vente pour cause de non-respect des délais fixés, et récupérer ainsi son avance. Le juge a déclaré à l’acquéreur que pour intenter une action judiciaire, il devrait verser le reliquat du prix de vente d’un montant de 3 MDH, afin que le tribunal constate, qu’en dépit du versement dudit reliquat, le promoteur n’a pas respecté ses engagements !
Ce genre de jugements démontre que l’article 234 est en contradiction avec les coutumes immobilières.
«Ces cas là sont récurrents. La plupart des problèmes immobiliers sont principalement liés non pas aux contrats de vente mais plutôt aux compromis de vente», résume Me Anibar. Au cas où la condition de vente n’a pas été réalisée à la survenance de la date limite, les deux parties (acheteur et vendeur) peuvent se mettre d’accord pour signer un avenant de prolongation du délai du compromis. Ils peuvent également décider de s’en délier de façon unilatérale sans formalités. En cas de litiges, l’intervention du juge est obligatoire.
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