Une baisse inévitable des prix de l’immobilier ? Impossible d’être optimiste à court terme.

Comment pouvait il en être autrement ? Les chiffres de production de crédit immobilier pour le mois de Mai 2020 et sur l’ensemble des trois derniers mois (Mars, Avril et Mai 2020) sont en chutes libres même si les taux de crédit restent toujours très faibles malgré de petites hausses, notamment pour les profils les moins recherchés par les banques.

Pendant le confinement, et c’est globalement ce que nous observions avec notre comparateur de crédit immobilier : 

– Une chute violente de la production de crédit immobilier ;

– Taux de crédit immobilier toujours très faibles … ;

– Mais des conditions qui se dégradent plus rapidement pour les profils emprunteurs les moins recherchés par les banques avec une hausse des exigences d’apport personnel et un respect stricte du taux d’endettement à 33% ;

et c’est sans compter sur les conséquences prévisibles de la crise économique sur la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier (hausse du taux de chômage, baisse des rémunérations variables).

Des taux de crédit immobilier toujours excessivement faibles, même pendant le confinement.

Pas de surprise, les taux de crédit immobilier sont restés très faibles pendant le confinement, même s’il faut noter une petite hausse.

Comme nous vous l’expliquons depuis quelques semaines, Crédit Logement explique cette hausse par la prise en compte du risque lié à l’émergence de la crise :

« Avec le durcissement de la crise économique déclenchée par la mise en œuvre du confinement, les risques portés par les établissements prêteurs sur la dette immobilière des particuliers se sont renforcés.

La montée du chômage et les pertes de pouvoir d’achat accentuent les risques de défaut sur la dette en cours de remboursement, alors que la suppression des aides personnelles à l’accession a fait disparaître le filet de sécurité qui était venu amortir l’impact de la crise des « subprimes » sur les accédants à la propriété.

Après un premier trimestre durant lequel le taux moyen n’avait fait que grappiller de 1 à 2 points de base chaque mois, il s’est élevé de 7 points de base en mai en réponse à la montée des risques et de l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières à venir. Cette remontée met ainsi un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était régulièrement maintenu sous l’inflation.

La déformation de la structure de la production de crédits qui s’observait depuis le début de l’année s’est amplifiée en avril et en mai, dans le contexte d’une chute de la production de crédits comparable à celle qui fut constatée lors du déclenchement de la crise des « subprimes » : la part des emprunteurs les moins dotés en apport personnel qui supportent en général les taux les moins favorables (les emprunteurs modestes et/ou ceux qui sont en primo accession) a encore reculé.

Mais une production de crédit immobilier en chute libre pendant le confinement ! -62.7% pour le mois de Mai !

Confinement oblige et office notarial fermé ou presque, la production de crédit immobilier s’est littéralement effondré. La production chute de 41% sur les trois mois de Mars, Avril et Mai 2020 et accélère même à -62.7% sur le seul mois de Mai 2020 pour le marché de l’immobilier ancien. 

L’évolution des chiffres dans les prochains mois seront décisifs pour essayer d’anticiper l’évolution du marché.

Extrait de l’analyse de crédit logement :

« Comme pour le marché du neuf, la diminution des taux d’apport personnel exigés et des conditions de crédit exceptionnelles avaient permis au marché de l’ancien d’atteindre un niveau d’activité particulièrement élevé, en 2019.

Néanmoins, la demande de crédits s’est essoufflée dès novembre, en réponse à la poursuite de la hausse des prix des logements. Et à partir de décembre, la production de crédits a été affectée par la mise en œuvre des recommandations du HCSF. Après un début d’année 2020 satisfaisant, mais de plus en plus marqué par les hésitations de la demande, le marché a été fortement perturbé dès le mois de mars, avec l’entrée en confinement de la majorité des acheteurs de logements : en avril, puis en mai le repli du marché s’est amplifié (avec par exemple, un nombre de prêts à l’ancien accordés en mai en recul de 62.7 %, en glissement annuel).

Le rythme d’évolution en glissement annuel de la production de crédits (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant a ainsi chuté de 41.2 % (contre + 20.0 % il y a un an) et le nombre de prêts accordés de 41.3 % (contre + 15.1 % il y a un an). »

Une solvabilité dégradée des emprunteurs qui ne permet pas d’être optimiste pour l’évolution du marché immobilier dans les prochains mois.

Essayer d’anticiper l’évolution du marché, c’est essayer de comprendre l’impact de la crise du coronavirus sur la capacité d’emprunt des candidats à l’achat immobilier. L’indice de solvabilité de la demande construit par crédit logement est intéressant à surveiller.

Crédit logement explique :

« Le marché de l’ancien se transforme depuis décembre 2019, avec le renforcement des difficultés d’accession à la propriété des ménages les moins aisés.

Mais la progression du coût des opérations ne ralentit pas (+ 7.5 % sur les 5 premiers mois de 2020 en glissement annuel, après + 3.0 % en 2019). Dans le même temps, les revenus des ménages augmentent plus rapidement que par le passé (+ 2.4 % sur les 5 premiers mois de 2020 en glissement annuel, après + 1.7 % en 2019), notamment en réponse au recentrage du marché sur des acheteurs plus aisés. Cependant cette augmentation reste bien inférieure à celle des coûts des opérations réalisées : le coût relatif augmente donc encore et s’affiche sur les niveaux les plus élevés observés jusqu’alors (5.4 années de revenus en mai 2020, contre 5.1 années de revenus il y a un an).

En outre, le niveau de l’apport personnel s’élève très rapidement (+ 11.1 % sur les 5 premiers mois de 2020 en glissement annuel, après – 5.2 % en 2019), après six années de baisse. Comme sur le marché du neuf, la mise en œuvre des recommandations du HCSF a interrompu l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts qui avait soutenu le marché jusqu’en décembre 2019 : et les taux d’apport personnel remontent, partant de niveaux jamais observés par le passé.

Mais en dépit de cela, la détérioration des conditions de crédit et la hausse des prix des logements se conjuguent pour peser de plus en plus lourdement sur les capacités de réalisation de la demande, provoquant une nouvelle détérioration de l’indicateur de solvabilité de la demande« 

Demain, la hausse du chômage et la dégradation économique qui accompagnera la crise économique qui arrive ne devraient pas améliorer la solvabilité des emprunteurs !

Comment ne pas anticiper une baisse des prix de l’immobilier dans ces conditions ? Durcissement des conditions d’octroi des crédits immobilier, hausse des taux d’intérêt pour financer la hausse du coût du risque, hausse du chômage …

Tout les indicateurs sont rouge pour la dynamique du marché immobilier. Impossible d’être optimiste à court terme, notamment pour les marchés immobiliers les plus spéculatifs et euphoriques (cf »Faut il craindre une baisse des prix de l’immobilier et une hausse des taux de crédit immobilier ? »).

A suivre.