SCPI CORUM : Comment expliquer ces rendements trop élevés ? Un risque plus important ?

Le gestionnaire de SCPI CORUM vient d’annoncer des rendements exceptionnels pour ces deux SCPI. Le terme exceptionnel est il exagéré ? Je ne crois pas tant l’écart par rapport aux autres SCPI du marché est fort.

La SCPI Corum XL affiche ainsi un TDVM de 7,91 % (contre 6,58 % en 2017) et la SCPI CORUM ORIGIN s’affiche à 7,28 % (6,45 % en 2017).

Le TDVM est le Taux de Distribution sur Valeur de Marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année par rapport au prix acquéreur moyen de l’année.

Ce sont là des rendements très très élevés au regard des performances moyennes de 4.40% affichées par le marché dans son ensemble pour l’année 2018. Cette performance est d’autant plus étonnante que sur les 7.28% de taux de rendement pour la SCPI CORUM Origin,  6,83% sont en effet issus des loyers payés par les locataires, 0,10% d’une plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble, et 0,35% des résultats non distribués les années précédentes.

Ce rendement très (trop) élevé m’interpelle !

• Soit les gestionnaires de Corum sont des génies, et les autres des mauvais ;
• Soit le rendement entre CORUM par rapport à tous les autres n’est pas comparable du fait d’investissement reposant sur des critères de sélection totalement différents via une prise de risque nettement plus élevée.

Comment est il possible d’afficher un tel écart de rendement sur un marché mondialisé dans lequel tous les gestionnaires de SCPI ont les mêmes moyens, les mêmes informations et surtout se battent pour investir dans des mêmes actifs devenus rares.

Le marché de l’immobilier d’entreprise est le même pour tout le monde. Comment CORUM peut il afficher un rendement proche de 8% alors que ses principaux concurrent peinent à afficher 5%. Cet écart de rendement n’est pas normal et ne peut, à mon sens, que par une prise de risque supérieure. 

Pour atteindre un tel rendement sur ces SCPI, CORUM ne peut investir uniquement sur les actifs immobiliers considérés par le marché comme « les plus sécurisés ». CORUM doit nécessairement faire des paris, prendre des risques en investissant sur des actifs non recherchés par les autres acteurs du marché.

Il n’est pas possible d’afficher des rendements plus élevés sans prendre plus de risques.

La question est alors de savoir si le rendement peut être durablement supérieur au marché ! Est ce que le risque sera toujours payant ?

Pour le moment, le rendement exceptionnel élevé s’explique principalement par des loyers très élevé. Mais ne faut il pas craindre une moins-value sur la valeur des actifs lorsqu’il s’agira de les revendre ?

Quelle est la qualité des valorisations des biens immobiliers achetés par Corum ? La collecte continue et forte permet au gestionnaire de gérer une parfaite liquidité du fonds et lui donne du temps pour arbitrer ses biens.

Cette collecte sera t’elle toujours dynamique ? Ne peut on craindre de mauvaises surprises sur la qualité réelle des actifs à fort rendement ?

Je ne sais pas. Mais une chose est certaine : Rendement et risque sont deux variables inévitablement liées.

A suivre..