Réussir son investissement immobilier locatif en 2019, c’est être entrepreneur de son patrimoine !

Profiter de la baisse des taux de crédit immobilier pour investir dans l’immobilier locatif n’est probablement pas une mauvaise idée pour l’investisseur habile qui ne croit plus à l’idée de la grande baisse prochaine des prix de l’immobilier (cf »Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?).

Depuis plus de 10 ans maintenant, l’idée de la bulle immobilière plane au dessus de l’immobilier avec une déconnexion toujours plus grande entre les prix de l’immobilier « stratosphérique » et l’économie réelle en récession / déflation. Comme vous le savez, depuis 2005 officieusement, et depuis 2009, publiquement ici via mes écrits quotidiens, je vous explique cette déconnexion et une baisse inévitable des prix.

10 ans plus tard, il est important de faire le constat de l’échec de cette prédiction. Les prix de l’immobilier ne se sont pas littéralement effondrés et même si la baisse de l’indice INSEE NOTAIRE de -+ 10%, ou la baisse réelle plus proche de 30% dans certaines zones (cf »Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?) a profondément modifié le marché immobilier.

En réalité, la construction des prix de l’immobilier est aujourd’hui très fortement impactée par la prise en compte des normes énergétiques et l’obsolescence des bâtiments est source d’une moins-value certaine : En deux mots, les prix de l’immobilier n’ont pas baissés en apparence, mais les propriétaires doivent engager de très lourds travaux de rénovation énergétiques qui augmentent le prix de revient de leurs immeubles.

Au final, le propriétaire immobilier, hors Paris, bordeaux et quelques autres grandes métropoles, s’est bien appauvri depuis 10 ans :

–  Soit par une baisse de la valeur de son immeuble dans lequel il n’a pas effectué les travaux indispensables ;

– Soit par l’importance des travaux engagés dans l’immeuble pour s’adapter à la nouvelle donne énergétique (alors que ces travaux n’augmentent pas le prix de vente de l’immeuble ;

La bulle immobilière n’a pas explosée mais le marché de spéculateur a laissé sa place à un marché d’investisseur nettement plus sain. L’idée même d’investir dans un bien immobilier pour réaliser une plus-value certaine n’est plus partagée dans les dîners en ville ou par votre chauffeur de taxi ! Et c’est bien la preuve par qu’il est de nouveau pertinent de s’intéresser à l’investissement immobilier. Soyez contra-cyclique ! (cf »Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ? »).

Entre baisse des taux de crédit immobilier (cf »Quel meilleur taux pour votre crédit immobilier en ce moment ?« ) et assainissement du marché de l’immobilier, il me semble pertinent de s’intéresser à nouveau à l’immobilier locatif (et c’est mon analyse depuis mi 2015). Mais attention, le monde évolue à une vitesse incroyable. Les besoins, les habitudes de consommation, les attentes des consommateurs / locataires ne sont plus ce qu’elles étaient hier.

Vous devez vous projeter pour adapter votre investissement immobilier à cette nouvelle société que nous construisons.

Votre investissement immobilier devra intégrer l’idée de mobilité des travailleurs (investir dans l’immobilier de bureaux pour travailleurs nomades avec le co-working, d’économie collaborative (colocation ou autre location meublée pour personnes mobiles), la performance énergétique des bâtiments, le vieillissement de la population et la nécessité d’un habitat sécurisée et accessible aux personnes à mobilité réduite, proche des services indispensables à la vie courante ; …

Bref, vous devez être entrepreneur de votre investissement immobilier ! Soyez imaginatif, observez la société, comprenez la … et adaptez votre actif immobilier à cette nouvelle société !

Mais tous les candidats investisseurs immobiliers ne sont pas capables de devenir entrepreneur de leur patrimoine immobilier.

Attention, tout le monde n’est pas capable de se projeter, d’imaginer, de construire de tels projets. Et c’est la force du marché !

Vous êtes visionnaire, vous comprenez le marché et l’évolution de la société, vous savez comment vous pouvez utiliser et transformer cet immeuble en fonction de votre analyse et vision ! alors que le vendeur est parfois perdu et n’y voit qu’un tas de pierres et de tracasseries administratives, fiscales, …

Monsieur DUPONT, propriétaire d’immobilier locatif depuis 25 ans, vous expliquera que l’immobilier locatif « ça ne paye plus » ! Que les locataires dégradent tout ! ne payent plus les loyers et qu’il est impossible de les expulser ! Bref, que l’investissement immobilier ne vaut plus rien et qu’il est préférable de vendre ou de le laisser vacant (cf »Le logement vacant : moins cher, plus rentable, et invisible sur le marché. Et si c’était votre prochain investissement?)

Monsieur DUPONT a raison ! Mais cela n’est il pas la preuve qu’il est urgent de restructurer son immeuble ? Ne peut il pas le remodeler pour y accueillir une clientèle différente davantage solvable et respectueuse ? Ce constat n’est il pas la preuve que son immeuble n’est plus adapté au marché ?

Nous confrontons là deux visions et probablement deux générations. Lorsque vous êtes propriétaire d’un parc immobilier depuis 25 ans que vous constatez malgré vos travaux, votre investissement, sa dégradation régulière, n’est il pas impossible de prendre du recul de la hauteur et de s’apercevoir de l’indispensable remise à niveau de l’immeuble ?

Souvent, c’est l’œil neuf du nouveau propriétaire qui autorise cette nouvelle projection et ce constat. Il ne s’agit aucunement de jeter la pierre, mais simplement d’essayer de vous faire prendre conscience de la situation.

A chaque logement, sa typologie de locataire ! On a les locataires qu’on mérite

Pour attirer une clientèle solvable, ne faut il pas un immeuble de standing avec des prestations élevées, envisager la location meublée de courte durée, la colocation entre personnes âgées, … ou tout simplement revoir la taille des appartements et la performance énergétique de l’immeuble pour attirer une population différente ? Il est certain qu’en louant des studios de 22m² mal isolés, la clientèle risque d’être peu fortunée, voire insolvable, mobile, …

C’est alors que vous constaterez que le marché de l’immobilier recèle de pépites ! de biens qui ne sont plus adaptés au marché et à la demande parce que trop grands, trop petits, mal isolés, sans ascenseur, … Et vous, entrepreneur de votre patrimoine immobilier, vous qui avez observé le marché, compris l’évolution de la société, vous allez transformer ces biens et les rendre en parfaite adéquation avec la clientèle !

C’est ça être entrepreneur de votre patrimoine immobilier ! et c’est dans ces conditions qu’investir dans l’immobilier en 2018 est une excellente idée ! (mais attention, dans la vie tous les entrepreneurs ne réussissent pas)