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Pourquoi la hausse des taux ne sera peut être pas à l’origine d’une baisse des prix de l’immobilier à long terme ?

Posté par Sophia sur 2018-07-14
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Depuis quelques années, nous faisons tous le lien direct entre faiblesse des taux de crédit immobilier et valorisation très élevée des prix de l’immobilier, et nous déduisons de ce lien empirique qu’une hausse des prix de l’immobilier devrait entraîner une baisse inévitable des prix de l’immobilier.

CQFD – Aux mêmes causes … les mêmes effets.

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Pourtant, si à court terme cette intuition semble parfaite, la réponse est apparaît moins évident à long terme à cause de l’inflation qui pourrait accompagner cette hausse des taux de crédit immobilier. 

Ainsi, à long terme :

  • L’augmentation des taux d’intérêt est inférieure ou égale à la hausse de l’inflation n’aura aucun impact négatif sur les prix de l’immobilier ;
  • Une augmentation des taux d’intérêt  à un niveau supérieur que la hausse de l’inflation aura pour conséquence de faire baisser les prix de l’immobilier.

 

Prenons un exemple simple pour comprendre la mécanique :

 

1- Une augmentation du taux de rendement locatif exigé par les investisseurs qui trouve son explication dans une hausse de l’inflation.

Le taux de rendement exigé par les investisseurs passe de 4.50% en 2018 à 5.50% en 2028, et l’indexation des loyers est de 1% par année pendant 20 ans.

Dans cette hypothèse, les prix de l’immobilier sont stables sur 20 ans.

Situation en 2018
Valeur du bien immobilier 2018            200 000,00 €
loyer 2018                    750,00 €
Taux de rendement locatif en 2018 4,50%
Indexation du loyer à long terme 1,00%
Situation projeté en 2028
Loyer dans 20 ans (indexation à 1 % par an pendant 20 ans)                    915,14 €
Rendement locatif dans 20 ans 5,50%
Valeur du bien immobilier dans 20 ans            199 667,46 €
Soit une perte ou un gain de  -0,17%

 

 

2- Une augmentation du taux de rendement locatif exigé par les investisseurs supérieure à la hausse de l’inflation (c’est à dire une augmentation de la prime de risque).

Le taux de rendement exigé par les investisseurs passe de 4.50% en 2018 à 7.50% en 2028, mais l’indexation des loyers reste limité à 1% par année pendant 20 ans. Dans cette hypothèse, les prix doivent baisser de -+ 26% dans 20 ans.

La hausse du rendement exigé par les investisseurs ne s’explique pas par le retour de l’inflation, mais par l’augmentation de la prime de risque.

 

Situation en 2018
Valeur du bien immobilier 2018            200 000,00 €
loyer 2018                    750,00 €
Taux de rendement locatif en 2018 4,50%
Indexation du loyer à long terme 1,00%
Situation projeté en 2028
Loyer dans 20 ans (indexation à 1 %)                    915,14 €
Rendement locatif dans 20 ans 7,50%
Valeur du bien immobilier dans 20 ans            146 422,80 €
Soit une perte ou un gain de  -26,79%

 

 

3- Une augmentation du taux de rendement locatif exigé par les investisseurs inférieure à la hausse de l’inflation (c’est à dire une baisse de la prime de risque).

Situation théorique et étonnante, mais utile pour comprendre la mécanique.

La hausse du taux de rendement locatif est inférieur à l’indexation des loyers sur la période. Dans cette hypothèse, les prix de l’immobilier peuvent continuer d’augmenter malgré la hausse des taux.

 

Situation en 2018
Valeur du bien immobilier 2018            200 000,00 €
loyer 2018                    750,00 €
Taux de rendement locatif en 2018 4,50%
Indexation du loyer à long terme 4,00%
Situation projeté en 2028
Loyer dans 20 ans (indexation à 4 %)                 1 643,34 €
Rendement locatif dans 20 ans 7,50%
Valeur du bien immobilier dans 20 ans            262 934,78 €
Soit une perte ou un gain de  31,47%

 

 

En conclusion :

  • Oui, à court terme, les prix de l’immobilier pourraient être négativement impacté par la hausse des taux ;
  • Mais, l’indexation des loyers en fonction de l’inflation est un facteur de protection à long terme ;
  • Ce qui importe n’est pas tant la hausse des taux qui trouveraient leur origine dans le retour de l’inflation mais un hausse qui s’expliquerait par une hausse de la prime de risque ;
  • Nous vivons une situation exceptionnelle qui permet aujourd’hui de s’endetter à un niveau inférieur à l’inflation (cf  » barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« )



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