Loi DENORMANDIE : Une défiscalisation dans l’immobilier locatif intéressante mais impossible à obtenir ?

La loi DENORMANDIE est un nouveau dispositif d’incitation dans l’investissement immobilier locatif particulièrement attrayant car il permet à l’investisseur immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux, situé dans une ville moyenne.

C’est une première ! Il s’agit d’une loi de défiscalisation immobilière qui encourage l’investissement locatif dans les centres des villes moyennes contrairement à tous les autres dispositifs fiscaux qui visaient la construction neuve dans les métropoles dites en zones tendues. Il s’agit, comme nous vous détaillions déjà en 2017 dans cet article « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ?« , d’une opération importante de cohésion des territoires.

Bref, la loi DENORMANDIE s’annonçait comme un dispositif attrayant pour l’investisseur immobilier locatif, malheureusement, et c’est à chaque fois la même chose, le diable est dans les détails.

A l’origine, la loi DENORMANDIE, c’est tout simplement :

– Une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 21% du prix de revient de l’investissement (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence + travaux) répartie comme à hauteur de :

– 2% pendant par année pendant les 9 première années ;

– 1% par année pendant les années 10, 11 et 12.

– Un investissement situé dans des villes moyennes ;

– Une obligation de travaux de rénovation représentant au moins 25% de l’investissement.

Aujourd’hui, et depuis la publication des commentaires de l’administration fiscale, on comprend qu’il sera parfois très difficile de réunir toutes les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt promise.

En effet, trois points attirent notre attention et pourraient remettre en cause le nombre des opportunités d’investissement :

Un investissement DENORMANDIE situé dans le « CENTRE » d’une ville moyenne éligibles

Au delà du principe général d’éligibilité des villes qui limite le bénéfice de la loi DENORMANDIE aux communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), la doctrine fiscale précise que seul le centre de ces communes sera éligible au dispositif DENORMANDIE.

La question est alors de savoir ce qu’est le centre de ces villes ? La doctrine fiscale précise alors : Le centre des communes s’entend, dans la limite du territoire de ces communes, des zones de bâti continu de la commune. Les zones de bâti continu sont celles, conformément à la définition retenue par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui ne connaissent pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions.

Cette éligibilité restreinte au centre des villes n’est elle pas source d’incertitude ? Comment savoir si le bien immobilier dans lequel vous projeter d’investir est situé dans le centre de la commune ?

Des travaux de rénovation à la définition restrictive qui devront représenter 33.33% du prix d’achat de l’immeuble frais inclus…

Les travaux sont au cœur des interrogations pour l’investisseur immobilier qui devra effectuer les travaux nécessaires à l’obtention de la réduction d’impôt sans pour autant être excessif pour ne pas renier la rentabilité de son investissement. Et là, deux mauvaises nouvelles :

• Le taux de 25% de travaux se transforme en réalité à 33%. En effet, les travaux doivent représenter au moins 25% du total constitué par l’achat du bien immobilier, les frais de notaires, les frais d’agence immobilier et les travaux de rénovation éligibles. Ainsi, pour l’achat d’un immeuble au prix de 150 000€ auquel il faudra ajouter 11000€ de frais de notaire et 7500€ de frais d’agence immobilière, les travaux de rénovation devront atteindre 55600€, soit 33.33% du montant de l’achat immobilier frais inclus.

• Les travaux de décoration dissociables des travaux de rénovation ne semblent pas éligibles pour l’atteinte du seuil de 33.33% ou 25% de travaux comme nous vous le détaillons dans cet article « Loi DENORMANDIE : Les travaux de décoration ne sont pas éligibles pour l’obtention de la réduction d’impôt ». La doctrine fiscale précise de manière peu limpide :

« Les travaux de rénovation s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes. Sont à ce titre exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.

Les surfaces annexes pouvant faire l’objet de travaux d’aménagement conduisant à la création de surfaces habitables nouvelles s’entendent uniquement des combles accessibles avant travaux et des garages en habitat individuel.

Ainsi, ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt les travaux d’aménagement conduisant à la création de surfaces habitables nouvelles portant sur des caves, sous-sols, remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements »

Enfin, il convient de ne pas confondre travaux de rénovation et travaux de réhabilitation définis comme  « des travaux réalisés sur le logement, et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement. Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux ». En d’autres mots, le logement dans lequel vous projeter d’investir doit être un logement décent ! Les travaux de réhabilitation d’un logement non décent ne sont pas éligibles (cf guide pour comprendre ce qu’est un logement non décent et donc la nature des travaux de réhabilitation non éligibles : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/guide_logement_decent_juillet_2018.pdf )

Bref, tout cela est bien complexe et cette restriction sur la nature des travaux à réaliser pourrait remettre en cause de nombreux projets d’investissement : Atteindre 33.33% de travaux dans ces conditions semble délicat sauf pour celui qui achèterait un bien dont la valeur serait réellement faible !

Dommage ! …