Loi DENORMANDIE : Quelles sont les meilleures villes pour investir ?
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La loi DENORMANDIE est la nouvelle loi de défiscalisation pour l’investissement immobilier locatif applicable depuis le 01/01/2019. Cette nouvelle loi de défiscalisation est diverge par rapport aux autres dispositifs fiscaux traditionnellement mis en avant par les différents gouvernements précédents : Pour la première fois, il ne s’agit pas d’un dispositif fiscal qui vise à encourager la construction de logements nouveaux dans les zones dites tendues !
Il s’agit d’un dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux situé dans des villes moyennes. Contrairement aux autres dispositifs fiscaux, il ne s’agit plus de chercher à augmenter l’offre de logement afin de faire baisser les prix de l’immobilier, l’objectif est ici de rénover les centres villes des villes moyennes afin de les redynamiser.
La Loi DENORMANDIE s’applique dans des villes dans lesquelles l’immobilier n’est pas sous tension … mais des villes dont les centres villes se paupérisent, se dégradent. Il s’agit bel et bien d’une loi de défiscalisation de redynamisation du territoire non métropolitain. La loi DENORMANDIE doit permettre de rénover les logements des centres villes des villes moyennes afin d’y attirer de nouveaux habitants, donc de nouveaux commerces … et ainsi engager un cercle vertueux de développement de ces petites villes.
L’investissement dans les villes moyennes est même au coeur de nos réflexions d’investissement à long terme comme présenté dans ces deux articles « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? » et « Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ? ».
L’investissement dans le cadre de la loi DENORMANDIE est évidemment complexe : Toutes les villes éligibles par principe à la loi DENORMANDIE ne semblent pas attrayantes pour l’investisseur immobilier. On parle d’investir dans une ville qui a besoin d’un nouveau dynamisme… Il faut donc être particulièrement sélectif sur les villes éligibles et sur l’emplacement au sein de ces petites villes. Parfois, l’investissement attrayant se limite à une, deux ou trois rues dans cette ville.
La loi DENORMANDIE est un dispositif fiscal qui s’adresse en priorité aux investisseurs immobiliers locaux qui connaissent parfaitement le marché. Plus que jamais l’investisseur doit être prudent et travailler son dossier d’investissement.
Néanmoins, essayons de sélectionner quelques villes dans lesquelles l’investissement DENORMANDIE pourrait être intéressant.Pour ce faire, je vous propose de superposer trois cartes de France :
- La première carte concerne la liste des villes éligibles à la loi DENORMANDIE ;
- Le seconde carte concerne la carte de France des dynamiques démographiques. Cette carte devrait vous permettre de comprendre : Dans quelles villes le solde naturel est il positif ; Dans quelles villes le solde migratoire est il positif ? Dans quelles villes la population augmente t’elle ? Dans quelles villes la population baisse t’elle.
- La troisième carte concerne la carte de France des scores de fragilité des villes moyennes. Le score de fragilité est la somme du dynamisme économique, du dynamisme démographique et de la fragilité sociale.
Bien évidemment, la somme de ces trois critères ne permettront pas de déterminer à coup sûr la liste des villes dans laquelle il semble attrayant d’investir dans le cadre de la loi DENORMANDIE. Il s’agit seulement d’indices qui mériteront d’être approfondie par une analyse précise du marché.
La liste des villes éligibles à la loi DENORMANDIE
La carte de France du dynamisme démographique
La carte de France des scores de fragilité des villes moyennes
A suivre;..
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