Location meublée : le code général des impôts bientôt modifié pour tenir compte du conseil constitutionnel

Nous devrions bientôt être fixé sur le nouveau régime fiscal de la location meublée. En effet, à l’occasion d’une réponse ministérielle SADDIER (N°18937), le ministre de l’économie vient de préciser que « le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI. Ainsi, les loueurs en meublés dont les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel.

La modification en ce sens du bulletin officiel des finances publiques est déjà intervenue et la modification de la rédaction du 2. du IV de l’article 155 du CGI interviendra ultérieurement.  »

Ainsi, il semble que l’hypothèse d’une modification du code du commerce pour rendre possible l’inscription au RCS ne soit pas retenue par le législateur qui pourrait donc se contenter de supprimer la condition d’inscription au RCS afin de tenir compte de la censure du conseil constitutionnel (cf »Vers l’inscription au RCS obligatoire pour certaines locations meublées en LMNP ou LMP?).

Demain, il semble bien se confirmer que le loueur en meublé professionnel soit l’exploitant d’une location meublée dont

– Les recettes excèdent 23 000€ ;

– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Notez que la réponse ministériel est sans appel : « relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel » (pour ceux qui avaient encore un doute). – LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel. – 

Il semble donc également que l’hypothèse de la reconnaissance de la commercialité fiscale et la suppression pure et simple du régime dérogatoire de la location meublée ne soit pas retenue par l’administration fiscale qui ne profiterait donc pas de la censure du conseil constitutionnel pour refondre le régime fiscal de la location meublée comme nous pouvions le craindre (cf »Une réforme de la location meublée est indispensable. A quoi faut il s’attendre ? »).

Il s’agit donc clairement d’une bonne nouvelle puisque le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) et notamment la question délicate de l’imposition des plus-values immobilières (cf »Location meublée : Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente ? ») pourrait ne pas être modifié. Les LMNP pourraient alors toujours bénéficier de la fiscalité attrayante des plus-values des particuliers, sans majoration du montant de la plus-value par les amortissements constatés pendant l’exploitation en meublé.

Néanmoins, la suppression de la condition d’inscription au RCS pourrait favoriser le basculement d’un régime de LMNP vers un régime LMP et inversement, notamment à l’occasion du départ à la retraite de l’exploitant de la location meublée (cf »Location meublée (LMP ou LMNP) : La question des pensions de retraite. »). Les exploitants devront être prudents pour ne pas basculer automatiquement dans le régime de location meublée professionnelle à l’occasion d’une baisse de revenu par exemple. Les conséquences pourraient être fâcheuses, notamment en cas de cession de l’immobilier ou décès dans les 5 ans de ce basculement (puisque l’exonération des plus-values professionnelles de l’article 151 septies ne seraient pas applicable).

Quelles conséquences pour l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) des loueurs en meublé professionnels ou non professionnels  ?

C’est le cœur du sujet ! Comment sera adapté l’article L613-1 du code de la sécurité sociale qui réserve l’affiliation au RCS aux loueur en meublé qui dégagent plus de 23 000€ de recettes et qui sont affiliés au RCS en référence à la première condition (censurée par le conseil constitutionnel) de l’article 155 du CGI.

Faut il également craindre une suppression pure et simple de ce critère et une affiliation automatique à la sécurité sociale des indépendants pour toutes les loueurs en meublé qui dégagent plus de 23000€ comme cela est d’ores et déjà le cas pour les locations meublées saisonnières ? (cf »Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ? »). Cela remettrait en cause de nombreuses stratégies d’investissement en location meublée…

A suivre …

ps : Merci à notre fidèle lecteur spécialiste de la location meublée pour la communication de cette réponse ministérielle.