Location meublée : Détail de l’imposition à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), exonération et mode de calcul

L’activité de location meublée, exercée à titre professionnelle (LMP) ou à titre non professionnelle (LMNP), est fiscalement une activité commerciale. A ce titre, le propriétaire bailleur exploitant une location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) devra payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), un impôt né en 2010 en remplacement de la taxe professionnelle.

Pour être imposable à la CFE, l’activité de location meublée doit répondre simultanément aux trois caractéristiques suivantes :

– elle doit présenter un caractère habituel ;

– elle doit être exercée à titre professionnel, ce qui exclut les activités limitées à la gestion d’un patrimoine privé ; ATTENTION : Ici le critère de professionnel n’a rien à voir avec le critère de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle. Ici, l’exercice à titre professionnel est défini comme une activité qui ne relève pas de la gestion d’un patrimoine privé.

– elle ne doit pas être rémunérée par un salaire.

Au final, la doctrine fiscale est très claire sur le sujet de la location meublée : « La location ou la sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE » (RM, Palmero, JO. déb. Sénat du 28 mars 1978, p. 292 n° 23192)

En revanche, ne constitue pas l’exercice d’une activité professionnelle passible de la CFE, le fait de donner à bail commercial de longue durée un logement garni de meubles à un preneur afin que celui-ci exerce lui-même, en le sous-louant à des tiers et pour son propre compte, une activité d’hébergement, à raison de laquelle il est redevable de la CFE (CE, 24 mars 2006, n° 269716, M. Denis).

Ainsi, l’exercice de l’activité de location meublée via un investissement immobilier en résidence services (EHPAD, Résidence tourisme, résidence seniors, …) n’est pas imposable à la CFE.

Enfin, les loueurs en meublés dont le chiffre d’affaires serait inférieur à 5000€ seront exonéré de la CFE à partir du 01/01/2019.

Sont également exonérées de la CFE (article 1459 du CGI) :

• Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire), lorsque d’ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique ;

• Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ; Attention, ne sont pas exonérés, les personnes qui donnent en location des pièces formant des logements indépendants de leur habitation principale. Il en est ainsi, notamment, des pièces pourvues de cuisines et de salles d’eau, disposant d’un accès individuel aux parties communes, d’une boîte aux lettres indépendante, etc.

• Sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre :
  • Les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle ;
  • 3° Les personnes,  autres que celles visées ci-avant, qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.

Cotisation Foncière des entreprises (CFE) ou taxe d’habitation ?

Bonne nouvelle ! Il n’est pas possible pour un propriétaire de payer à la fois la CFE et la taxe d’habitation.

En application de l’article 1407 du CGI, sont exonérés de la taxe d’habitation, « Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu’ils ne font pas partie de l’habitation personnelle des contribuables ».

Ainsi, le loueur en meublé imposable à la CFE n’aura pas à payer la taxe d’habitation.

Mais attention, cela ne signifie pas que le locataire sera exonéré du paiement de la taxe d’habitation parce que son propriétaire est imposable à la CFE.

La taxe d’habitation doit être payée par « les personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables ». Ainsi, la taxe d’habitation devra être payée par les locataires et sous-locataires en meublé occupant d’une manière permanente et exclusive un logement meublé qui reste à leur disposition, même pendant leurs absences. Il en est de même, lorsque la location en meublé est conclue pour la durée de la « saison » et pour plusieurs années.

La taxe d’habitation est un impôt qui devra donc être payé par cet occupant au 01 Janvier de l’année d’imposition.

Quel est le montant de la CFE ? Comment calculer la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est établie dans chaque commune où le contribuable dispose de locaux loués en meublés, en raison de la valeur locative des biens qui y sont situés.

La taxe est donc due dans toute commune où un redevable utilise des installations entrant dans le champ d’application d’une taxe foncière, qu’elles constituent le siège social de l’entreprise ou le lieu d’exercice effectif de son activité (RM Bayard, JO AN du 28 septembre 1987, p. 5402).

En pratique il convient de calculer une base d’imposition dans toutes les communes où un redevable a la disposition de biens évalués comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties (constructions, autoroutes…) ou de taxe foncière sur les propriétés non bâties (voies ferrées du réseau national, canaux)

La CFE est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité le 1er janvier. Ainsi, en cas de changement d’exploitant de la location meublée, si le changement intervient en cours d’année, le cédant reste imposé pour l’année entière et le cessionnaire n’est pas imposable.

Comment est calculée la CFE pour l’activité de location meublée ?

La CFE est un impôt payé par les entreprises. Le mode de calcul de la CFE est proche du mode de calcul de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation : Il s’agit de multiplier une « valeur locative cadastrales (=base d’imposition) » par « Un taux d’imposition fixé par la commune ou l’EPCI ».

Dans la pratique, les loueurs en meublés, pour l’imposition de leur lieu d’exploitation principale, sont parfois assujettis à une base d’imposition minimale car l’imposition à la CFE qui ressort de cette formule de calcul est jugé comme trop faible.

Il est intéressant de s’attarder sur la doctrine fiscale pour comprendre l’importance de cette notion. Pour les multiples propriétaires, la base d’imposition minimum ne s’applique qu’une fois ! Les autres biens loués en meublés devront payer la CFE… mais sans application de la base minimum d’imposition à la CFE.

Extrait de la doctrine fiscale :

« L’assujettissement à une cotisation foncière des entreprises (CFE) minimum consiste à imposer chaque redevable de la CFE au lieu de son principal établissement sur une base minimum substituée à la base nette de cet établissement lorsque celle-ci est plus faible.

Cette base minimum est fixée par le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre en fonction d’un barème prévu par l’article 1647 D du code général des impôts (CGI).

La CFE minimum est égale au produit de la base minimum par le taux global de CFE applicable pour l’année d’imposition, augmenté des frais de gestion de la fiscalité directe locale prévus par l’article 1641 du CGI.

Lorsqu’un contribuable exerce son activité dans une seule commune où il ne dispose que d’un établissement, l’établissement principal est nécessairement l’établissement unique. La cotisation minimum de ces contribuables est donc établie au lieu d’exercice de l’activité imposable.

Lorsqu’un contribuable exerce son activité dans plusieurs communes ou dans une seule commune, mais dans laquelle il dispose de plusieurs établissements distincts, la notion d’établissement principal est appréciée comme en matière de déclaration annuelle de résultats. Par suite, la cotisation minimum de CFE est, en principe, établie au lieu de dépôt de la déclaration annuelle de résultats qui correspond au lieu de situation de l’établissement principal. »

Voici le tableau de base d’imposition minimum (= valeur locative cadastrale minimum) à la CFE selon le chiffre d’affaires des loueurs en meublés (Article 1647 D). Cette cotisation est établie à partir d’une base d’imposition dont le montant est fixé par le conseil municipal selon le barème suivant (le conseil municipale fixe librement la base d’imposition dans la fourchette présentée dans le barème ci dessous) :

Par exemple, pour Paris, les bases minimums retenues sont les suivantes pour l’année 2017 :

Ainsi, après application du taux d’imposition, le montant de la CFE minimum à Paris était en 2017 de :

• 76€ pour les entreprises dont le CA est inférieur à 100 000€ ;
• 449€ pour les entreprises dont le CA est supérieure à 100 000€.

En moyenne, en 2016, le taux moyen d’imposition à la CFE est de 23.13%.

Mais attention, cette CFE minimum n’est applicable qu’une fois, c’est à dire pour une seule commune dans lequel le loueur en meublé possède un bien exploité en meublé. Les biens en meublés situés dans une autre commune n’auront pas à subir cette cotisation minimum et le montant de la CFE sera probablement plus faible que les montants indiqués ci-dessus.