Location meublée : Créer deux activités pour ne pas être affilié à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) ?

L’activité de location meublée est une activité immobilier nettement plus complexe qu’il n’y parait. En effet, tout l’intérêt de cette activité est qu’elle est considérée comme relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et permet donc d’échapper à l’imposition, parfois confiscatoire, des revenus fonciers.

Faire de la location meublée est LA solution pour ne pas subir une imposition trop lourde sur les revenus immobiliers générés. Néanmoins, le fondement de cette imposition différente des revenus fonciers repose sur le caractère commercial de l’activité et sur la nécessité de créer une entreprise individuelle de location meublée pour l’exercer.

Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Mode d’emploi pour faire de la location meublée ? Quelles formalités respecter ?« , l’exercice de l’activité de location meublée suppose de créer une entreprise individuelle auprès du centre de formalité des entreprises. La location meublée est l’exercice entrepreneurial de l’activité immobilière.

Cette formalité obligatoire est formalisée par la complétude du formulaire P0i dit de déclaration de début d’activité et permettra l’obtention d’un numéro SIREN. 

Vous devrez désigner la personne qui sera qualifiée d’exploitant de la location meublée. Lorsque le bien immobilier exploité sera un bien commun, l’un des époux pourra être seul désigné exploitant de la location meublée. En revanche, il ne doit pas être possible d’exploiter en location meublée un bien immobilier appartenant en propre à son conjoint dès lors que l’inscription à l’actif du bien immobilier suppose qu’il appartienne à l’exploitant.

En ce sens, j’ai retrouvé une « vieille » réponse ministérielle dont je ne peux certifié la validité à ce jour (cf »Rép. Min. JO Sén. 24 nov. 1994« ) au terme duquel il est précisé que « conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat, l’exploitant individuel relevant d’un régime réel d’imposition a le choix d’inscrire ou non à l’actif du bilan de son entreprise les immeubles dont il est propriétaire. Tel n’est pas le cas d’un immeuble appartenant en propre à son conjoint« .

Au terme de ce formulaire, la personne désigné deviendra exploitant de l’entreprise individuelle de location meublée.

Cette activité pourra être fiscalement qualifiée de location meublée professionnelle ou de location meublée non professionnelle selon l’importance du chiffre d’affaires réalisé et la part que cette activité représente dans la total des revenus professionnels du foyer fiscal.

Ainsi, lorsque l’activité de location meublée du foyer fiscal :

• génère plus de 23 000€ de recettes annuelles et
• que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62

==> Alors l’activité de location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel par l’ensemble des membres du foyer fiscal qui exerce l’activité. Lorsque Monsieur et Madame exercent chacun leur activité de location meublée, c’est l’ensemble des revenus qui permet de qualifier le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée.

Une affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) qui n’est pas fonction de la qualification fiscale de la location meublée.

D’un point de vue social, l’exploitant de la location meublée pourra être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) ou continuer à payer des prélèvements sociaux au taux de 17.20% selon l’importance des recettes générés par l’exploitation en location meublée et l’inscription ou non au RCS en tant que loueur en meublé professionnel (même si un doute subsiste sur la persistance de cette seconde condition comme nous l’expliquons dans cet article « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?« ).

Au terme de l’article 611-1 du code de la sécurité sociale, sont affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI), les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts [NDLR : supérieures à 23 000€] et qu’un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel (LMP).

L’appréciation du seuil de 23000€ ne semble pas s’apprécier au niveau du foyer fiscal mais de la personne exerçant l’activité de location meublée, c’est à dire de l’exploitant désigné dans la déclaration d’activité présentée ci-avant. 

Ne s’agit il pas là d’un facteur d’optimisation qui pourrait permettre de contourner l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants ? 

Dans un couple marié sous le régime de la communauté, pourquoi ne pas créer deux activités de location meublée ? En créant deux activités de location meublée, certain biens communs pourraient être exploité par Monsieur, d’autres par Madame.

Ensemble, ils pourraient être considérés comme loueurs en meublés professionnels puisque l’appréciation est effectuée au niveau du foyer fiscal, mais socialement, ils pourraient ne pas être affiliés au régime social des indépendants (SSI) dès lors chacune des personnes exerçant l’activité de location meublée obtiendrait moins de 23 000€ de recettes annuelles.

Il pourrait s’agir d’une stratégie simple pour double les seuils de recettes annuelles avant d’être affilié à la sécurité sociale des indépendants.

Sans certitude aucune (je n’ai rien trouvé qui puisse s’y opposer), j’ai l’intuition qu’il s’agit là d’un sujet à approfondir tant la question de l’affiliation à la SSI peut être problématique pour les loueurs en meublés, notamment lors de la cessation d’activité par la vente de l’immeuble amorti ou le décès de son exploitant (cf »LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur« ).

A suivre …