L’investissement immobilier locatif est il réservé aux bricoleurs ?

Les investisseurs immobiliers locatifs ont souvent le point commun de savoir « bricoler » et d’aimer cela ; Certains se sont même littéralement construit leur patrimoine immobilier à force de travaux de rénovation, carrelage, isolation, placo et autres plaisirs manuels.

La question est alors de savoir s’il est possible d’espérer réussir dans l’investissement immobilier locatif lorsque l’on n’est pas bricoleur, c’est à dire pas capable de faire soi-même les travaux qui permettront de conserver la valeur patrimoniale de votre bien immobilier ou l’augmenter.

Je ne sais pas s’il existe une réponse à cette question ; Je fais donc appel à votre expérience à tous : Qu’en pensez vous ? Dans votre expérience d’investisseur immobilier (résidence principale ou locatif), l’investissement immobilier est il réservé aux bricoleurs ? (merci de répondre dans les commentaires en dessous de l’article – Les lecteurs non initiés à l’investissement immobilier pourront ainsi se servir de votre expérience avant de se lancer).

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Investir dans l’immobilier est toujours synonyme de travaux !

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif ! », investir dans l’immobilier, qu’il soit locatif ou à titre de résidence principale, est toujours synonyme de travaux, soit pour simplement entretenir votre bien immobilier et donc maintenir sa valeur patrimoniale, soit pour valoriser votre bien immobilier grâce à des travaux de rénovation qui vous permettront de l’adapter au marché immobilier.

Dans cet article, nous évoquions un budget de 500€ / m² tous les 10 à 15 ans.

D’ailleurs, comme nous le détaillons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , les travaux sont une composante même de votre stratégie d’investissement dans l’immobilier ! L’actif immobilier n’est pas un actif figé… vous devez l’adapter en permanence pour qu’il reste en accord avec le marché, c’est à dire avec la demande (soit à la revente, soit des locataires).

Malheureusement, réaliser des travaux, qu’il s’agisse de les faire faire par un artisan ou de les réaliser soi-même, n’est pas à la portée de tout le monde. Nous n’avons pas tous la capacité de nous projeter dans la rénovation d’un bien immobilier et surtout à savoir maîtriser les prix et grâce à une estimation rapide des coûts par rapport à la valorisation patrimoniale apportée.

Faut il faire faire les travaux par un artisan ou les faire soi-même ?

D’expérience, de nombreux investisseurs immobiliers locatifs vous expliqueront qu’il faut faire les travaux par soi-même car le coût demandé par un artisan est tellement élevé qu’il rarement possible de les amortir.

D’expérience, pour l’intervention d’un artisan, il faut compter en main d’œuvre entre 450/500€ / jour par homme sur un chantier. A ce rythme, la rénovation ou même le simple entretien de votre logement peut vite devenir un gouffre.

Nombres d’investisseurs dans l’immobilier sont ainsi devenus, par plaisir ou par souci d’économie, des experts des travaux immobiliers.

A titre personnel, c’est un plaisir que je limite au second œuvre (placo, sol, peinture, agencement, carrelage et faïence, cuisine et salle de bain) laissant aux pros tous les travaux techniques relatifs à la plomberie, électricité, menuiserie et gros œuvre affectant la structure du bâti.

Faire ses travaux soi-même, c’est économiser la main d’œuvre. Pourtant, cette main d’œuvre, économisée par ceux qui réaliseront eux mêmes leurs travaux, est déductible des revenus fonciers et sera donc à l’origine d’une baisse de l’impôt sur le revenu payé par le futur propriétaire bailleur (lorsqu’il s’agit de faire faire des travaux dans une résidence principale ou secondaire, la question fiscale ne se pose pas).

Ainsi, les travaux permettront d’économiser l’impôt sur le revenu selon le taux de la tranche marginale d’imposition du propriétaire bailleur (0%, 14%, 30%, 41%, 45%), mais également la CSG-CRDS au taux de 17.20%. De surcroît, l’excédent pourra être à l’origine d’un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10700€ puis sur les revenus fonciers des années futures dans la limite de 10 ans (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).

N’est il alors pas dommage de se priver de cette économie d’impôt ?

Qu’en pensez vous ? L’investissement immobilier locatif est il réservé aux bricoleurs ?