Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?

La question du paiement des cotisations sociales pour les propriétaires qui louent leur logement en meublé est un sujet d’une rare complexité sur laquelle je vous propose de revenir en détail.

Les choses pourraient être simples, elles ne le sont malheureusement pas : L’affiliation à l’URSSAF ou au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI qui remplace le RSI) ne suit pas la qualification fiscale de la location meublée. La qualification de loueur en meublé professionnel ne suffit pas à déterminer si le loueur en meublé devra payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI à la place des prélèvements sociaux.

Une lecture attentive de l’article L611-1 du code de la sécurité sociale permet de comprendre la subtilité du sujet. Sont affiliés au régime de la sécurité sociale applicable aux travailleurs indépendants :

Les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures à 23000€, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

Ainsi, doivent être affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants et payer des cotisations sociales :

• Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location saisonnière, définit comme la location de locaux à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile dès lors qu’ils réalisent plus de 23 000€ de recettes d’exploitation. Attention, il s’agit bien des recettes, c’est à dire de la somme des revenus perçus, charges incluse. Il ne faut pas confondre recettes et bénéfice imposable.

• Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location longue durée (= Location de la résidence principale du locataire, y compris les locations meublées pour les étudiants) dès lors que l’exploitation génère plus de 23 000€ de recettes par année civile ET que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.

Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location saisonnière dès lors qu’ils réalisent plus de 23 000€ de recettes d’exploitation.

Il n’est ici plus question de distinction entre location meublée professionnelle ou location meublée non professionnelle ; Le loueur en meublé en location court durée, qu’il soit professionnel ou non professionnel, devra payer des cotisations sociales à l’URSSAF dès lors que cette exploitation génère plus de 23 000€ de recettes par année civile.

Néanmoins, depuis la réponse ministérielle PELLOIS, lorsque la location saisonnière est réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière disposant de la carte G, l’affiliation à l’URSSAF n’est plus exigée, elle est remplacée par les prélèvements sociaux (Location meublée saisonnière : Pas de cotisations sociales (ex RSI) en cas de location par le biais d’une agence professionnelle avec mandat de gestion).

Ainsi, La réponse ministérielle PELLOIS (Rép. min. n° 3619 : JOAN, 10 juill. 2018, p. 6122, Pellois H.) nuance le texte voté dans le cadre du projet de loi de financement de la sécurité sociale en excluant du paiement des cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants, les loueurs non professionnels qui exerceraient cette activité de manière indirecte, c’est à dire par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion. Ces derniers sont alors considérés comme gestionnaire de leur patrimoine privé et devront s’acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Vous noterez :

– Que ces loueurs en location saisonnière ou courte durée doivent cotiser à l’URSSAF, mais qu’ils peuvent également opter pour une cotisation au régime général de la sécurité sociale (= régime de sécurité sociale des salariés). L’option pour le régime général est réservée au loueur dont les recettes sont inférieures à 82 000€ par année civile. Les cotisations à l’URSSAF ou au régime général sont calculées en pourcentage du bénéfice réalisé, c’est à dire après déduction des charges et autres amortissements.

– Que ces loueurs en location saisonnière peuvent opter pour le régime social des auto-entrepreneurs. C’est le régime social des micro-entrepreneurs. Cette option pour le régime social des auto-entrepreneurs est réservé au loueur en meublé dont les recettes sont inférieures à 70 000€. Le montant des cotisations URSSAF est calculé par pourcentage sur les recettes réalisées (et non sur le bénéfice). Le taux de cotisation sur le chiffre d’affaire des locations meublées de tourisme est de 6% du chiffres d’affaires.

Tableau de synthèse des cotisations sociales pour les locations meublées de courte durée

Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location longue durée dès lors que l’exploitation génère plus de 23 000€ de recettes par année civile ET que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.

Cette seconde catégorie de loueurs en meublé qui seront obligatoirement affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) intéressera les loueurs en meublé qui proposent à la location un logement qui dans lequel le locataire y affectera son domicile. C’est la location longue durée.

Dans les faits, nous avons à nouveau un déconnexion avec le régime fiscal de la location meublée et la distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle. Dans les textes, sont obligatoirement affiliés à la sécurité sociale des indépendants et devront payer des cotisations sociales :

• Les loueurs en meublés dont les recettes sont supérieures à 23 000€

et

• Dont un membre du foyer fiscal est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

Dans la pratique, seuls les LMP (Loueurs en meublé professionnels) étant inscrits au RCS, nous avions pour mauvaise habitude d’expliquer que tous les LMP devaient payer des cotisations sociales au RSI (Régime social des indépendants) devenu SSI (Sécurité sociale des indépendants).

Depuis le 08 février 2018, cette mauvais habitude s’est révéler au grand jour. En effet, et nous vous l’expliquons dans cet article « Les nouveaux critères de la location meublée professionnelle (LMP) depuis le 08 février 2018« , le conseil constitutionnel considère, pour apprécier la différence entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle, que l’inscription au RCS ne peut être une condition exigible.

L’activité de location meublée n’étant pas considérée comme l’exercice d’un acte de commerce, l’inscription au RCS est aléatoire et laissée au bon vouloir du greffe du tribunal de commerce créant une source d’iniquité entre les contribuables.

Depuis cette date, les loueurs en meublés professionnels (LMP) sont ceux qui louent des logements en meublés qui génèrent plus de 23 000€ de recettes et pour qui ces recettes sont supérieures aux revenus professionnels imposables.

Cet arrêt du conseil constitutionnel est alors source d’incertitudes pour le loueur en meublé :

Première hypothèse : Le loueur en meublé non professionnel devenu automatiquement professionnel du simple fait de la suppression de la condition d’inscription au RCS doit il également considérer être affilié à la sécurité sociale des indépendants.

– Le loueur en meublé non professionnel devenu automatiquement professionnel du simple fait de la suppression de la condition d’inscription au RCS doit il également considérer être affilié à la sécurité sociale des indépendants. Si la condition est considérée comme inconstitutionnelle pour le code général des impôts, ne doit elle pas l’être également pour le code de la sécurité sociale qui y fait directement référence.

Dans une telle hypothèse, tous les loueurs en meublés, professionnels ou non professionnels,  dont les recettes excèderaient 23 000€, deviendraient automatiquement affiliés à la sécurité sociale des indépendants et devraient payer les cotisations sociales y afférents. 

Les conséquences sont tellement importantes que l’hypothèse en devient peu crédible.

Seconde Hypothèse : Selon qu’il est inscrit ou non au RCS, le loueur en meublé devra payer des cotisations sociales ou des prélèvements sociaux

– Le loueur en meublé professionnel, c’est à dire celui dont les recettes d’exploitation en meublée sont supérieures à 23 000€ et lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus professionnels de l’exploitant, pourrait être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants selon qu’il est inscrit au RCS ou non.

Ainsi :

• Le loueur en meublé professionnel (LMP) inscrit au RCS serait toujours affilié à la sécurité sociale des indépendants ;
• Le loueur en meublé professionnel (LMP) non inscrit au RCS serait redevable des prélèvements sociaux et ne serait donc pas affilié à la sécurité sociale des indépendants.
• Le Loueur en meublé non professionnel (LMNP) inscrit au RCS mais donc les recettes ne seraient pas supérieures à ces autres revenus professionnel serait automatiquement affilié à la sécurité sociale des indépendants dès lors que les recettes d’exploitation sont supérieures à 23 000€.

Bref, la situation est d’une incroyable complexité. Il semble d’ailleurs peu probable, à mon humble, avis, que les choses restent en l’état. Nous pourrions légitimement nous attendre à une clarification de la situation dans les prochains mois.

Cette clarification prendre t’elle la forme d’une obligation d’inscription au RCS pour certains loueurs en meublé (cf »Vers l’inscription au RCS obligatoire pour certaines locations meublées en LMNP ou LMP?« ) ou la suppression pure et simple du régime fiscal de la location meublée au profit d’une imposition selon le droit commun des bénéfices industriels et commerciaux ? Seul l’avenir nous le dira.

Devant de telles incertitudes, il m’apparaît peu raisonnable de s’engager dans des stratégies d’optimisation sociale qui consisteraient à devenir loueur en meublé professionnel (LMP) sans inscription au RCS afin d’atteindre le meilleur des deux mondes : Le régime de la location meublée professionnelle avec l’imputation des déficits sur le revenu global et exonération des plus-values après 5 années d’exercice sans affiliation à la sécurité sociale des indépendants.

A suivre.