Le télétravail, un tsunami qui va bouleverser l’immobilier de bureaux et l’investissement en SCPI ?

Le télétravail que nous avons collectivement expérimenté depuis 2 mois serait il en train de s’imposer dans les entreprises ?

Ce matin, on apprend par exemple que « le groupe automobile PSA compte adopter le télétravail comme règle générale« . Voici un extrait de la communication du groupe (il est d’ailleurs très intéressant que le groupe revendique par communiqué cette nouvelle manière de travailler) :

« Précurseur, le Groupe avait déjà initié le déploiement du travail à distance. En 2019 ce sont près de 18 000 salariés qui ont adopté régulièrement ou ponctuellement ce mode de travail (vs 2 500 en 2016) correspondant à 3 millions d’heures télétravaillées et près de 500 000 trajets évités.

Fort des mesures efficientes déjà engagées et de son retour d’expérience dans le contexte de la crise Covid-19, le Groupe PSA a donc décidé de renforcer le travail à distance et d’en faire la référence pour les activités non liées directement à la production.

Le Groupe saisit cette crise comme une opportunité pour se transformer et façonner une nouvelle entreprise avec 3 leviers d’accélération :

1. 1. les opportunités technologiques de la digitalisation et des outils de travail à distance collaboratifs déjà en place, qui continuent de se développer et modifient nos façons de travailler
   2. les enseignements issus de l’expérimentation du travail à distance avant la crise, et pendant la crise avec l’utilisation généralisée du télétravail (test à grande échelle)
   3. le changement de paradigme post crise avec le besoin renforcé de donner du sens à nos actions en consommant de façon encore plus responsable l’énergie, les ressources et le temps.

En complément du travail à distance, la présence physique des salariés, dans des espaces collaboratifs repensés, renforcera les interactions à valeur ajoutée et la recherche d’énergie collective. Cela se traduira par une présence sur site d’une journée à une journée et demi par semaine, en moyenne.

Ce projet présente le double bénéfice d’un meilleur équilibre de vie professionnelle et personnelle pour les salariés concernés par une réduction de la fréquence et de la durée des trajets domicile-travail. Il permettra aux salariés du Groupe d’élargir leur choix de lieu de vie avec une plus grande liberté de mobilité individuelle.

Il s’inscrit également dans la démarche de neutralité carbone du Groupe grâce à une réduction de son empreinte immobilière. »

Tout est dit dans ce communiqué de PSA :

• Réduction de la perte de temps, d’énergie dans les transports et donc amélioration de la productivité  ;
• Libre choix de lieu de vie des salariés en accord avec ses aspirations personnelles ;
• Économie des dépenses immobilières du groupe via une réduction des bureaux occupés par les salariés ; Il faut même anticiper une augmentation des compensations financières au profit des salariés pour les indemniser de l’utilisation de leur domicile pour leur travail (= augmentation indirecte de leur rémunération ; Les dépenses immobilières devenues inutiles sont transformée pour financer l’amélioration du cadre de vie des salariés) ;
• Meilleur équilibre vie professionnelle et vie privée qui perdent moins de temps dans les transports … et gagne donc plus de temps pour leur famille, le sport ou autre. Au final, des salariés plus heureux dans leur vie personnelle … qui seront donc plus productifs au travail.

L’adoption massive du télétravail, si elle se confirme, est en train de révolutionner le travail. Les conséquences sur le marché immobilier, et principalement l’immobilier de bureaux s’annoncent énormes si cette tendance devait se confirmer !

Cette tendance, nous l’anticipons depuis de très nombreuses années ; Les lecteurs de mon livre « Investir dans l’immobilier » ne sont donc pas surpris ! Il me faut même avouer une certaine satisfaction à lire, tous les jours davantage, la confirmation de cette intuition comme tant d’autres sur lesquelles nous attirons votre attention régulièrement.

Bien évidemment, la première conséquence concerne l’immobilier de bureaux dans lequel investissent massivement les SCPI : Si les locataires des SCPI adoptent massivement le télétravail, la demande de bureaux pourrait considérablement baisser entraînant avec elle le prix des biens immobiliers et les loyers. CQFD !

Comme nous vous l’expliquons depuis des années, le valeur des parts de SCPI est menacée par l’obsolescence immobilière induit par le changement d’usage. Depuis des années, le prix des parts de SCPI ne cesse d’augmenter grâce au taux bas et à l’illusion d’un placement sans risque qui pourrait être une alternative au fonds euros.

Les épargnants ont très fortement investi en SCPI depuis 3/4 ans, et notamment en SCPI de bureaux sans ce demander pourquoi les entreprises préféraient être locataire plutôt que propriétaire.

Nous sommes en train de le comprendre. C’est le propriétaire des bureaux qui devra assumer la charge d’un immeuble dont l’usage initial est remis en question ; C’est le propriétaire qui devra investir afin de s’adapter à la demande nouvelle ou assumer une moins-value certaine.

Voici ce que nous écrivons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » :

« Cinq chiffres devraient suffire à vous faire comprendre la nature des enjeux :

1 – L’immobilier est le 2e poste de coûts des entreprises ; 

2 – Entre 40% et 50% des postes de travail qui seraient aujourd’hui quotidiennement inoccupés ; 

3- 50% de la population active qui sera concernée par le télétravail en 2025 (Etude Fujitsu 2018). 

4- 50 % de l’immobilier tertiaire en Île-de-France a plus de trente ans, même si une partie du parc a pu faire l’objet de restructuration. On estime à plus de 7 millions de mètres carrés le potentiel de bureaux devant subir une rénovation d’ici 2030.

5- A terme, ces mutations pourraient avoir pour conséquence de réduire de 50% de besoins de surfaces pour les bureaux traditionnels. (Étude Fujitsu 2018)

Investir dans l’immobilier de bureaux via une SCPI par exemple, c’est investir dans un actif qui vit une mutation profonde, une véritable remise en question de son usage et donc de sa valeur intrinsèque.

La mutation est profonde et ne concerne pas seulement l’obsolescence technique de construction liée aux normes de construction (RT 2012 … et prochainement RT 2020), mais également la mutation des usages et de la demande des occupants. La révolution numérique et de la manière de travailler modifie en profondeur l’usage de l’immobilier de bureaux.

On parle co-working, nomadisme d’entreprise (l’émergence de nouveau mode de travail), télé-travail, internet mobile, cloud, …Pourtant, l’immobilier d’entreprise et plus spécifiquement l’immobilier de bureaux affiche un niveau de valorisation tellement élevé que nous évoquons régulièrement l’idée d’une bulle spéculative.

Quel paradoxe ! Un actif dont la valeur par l’usage est remis en cause affiche des valorisations historiquement élevées. »

Bref, l’immobilier de bureaux pourraient être au cœur de la tempête économique qui pourrait prendre le relai de la crise sanitaire du coronavirus. Les épargnants qui se sont récemment précipités sur l’investissement en SCPI pourraient découvrir qu’ils ne s’agit pas d’un investissement sans risque ! (cf »SCPI : Attendre une baisse de la valeur des parts de SCPI avant d’investir ?« ).

Et, à plus long terme, une remise en cause du mythe de la métropole toute puissante au profit d’une véritable décentralisation ?

A plus long terme, le télétravail ne sera t’il pas à l’origine d’une nouvelle décentralisation ? Pourquoi habiter à Paris ou en Ile de France alors que vous pouvez vivre en province et profiter d’une qualité de vie bien meilleure ?

C’est une théorie que nous développions dans cet article « Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ? »

Voici la carte des distances en temps de TGV :

A suivre …