L’arnaque des rentiers de l’immobilier locatif ! Devenir riche sans travailler serait possible ?

Je n’en peux plus de toutes ces personnes qui veulent devenir rentiers en moins de 3 ans grâce à leurs investissements locatifs à cash-flow positifs ! Cela devient caricatural, du grand n’importe quoi. Comment peut-on gober le discours mensonger de tout ces vendeurs de formations qui vous promettent l’argent facile et la fortune sans travailler ?

Qui est assez crédule pour croire à cette fable ?

A 1000€ et parfois beaucoup plus la pseudo formation youtube… voilà le véritable secret de leur réussite. Ils vendent une pseudo-formation totalement bullshit pour des tarifs incroyablement élevés !

Il est urgent d’atterrir ! L’argent magique n’existe pas ! Arrêter de croire ces arnaqueurs ! Il n’y a qu’une seule manière de devenir riche : TRAVAILLER ! créer une entreprise ! Créer de la valeur !

Être rentier n’est pas un objectif de vie… c’est une conséquence aléatoire de choix de vie dont le point commun est toujours beaucoup de travail !

Cela fait maintenant de nombreuses années que je vous alerte sur ces pratiques, mais depuis quelques mois, leur influence est tellement importante que cela en devient problématique pour la stabilité du marché immobilier. Je suis très inquiet.

Le scénario est maintenant bien rodé, mais la ficelle devient de plus en plus grosse. Voici la caricature de ces milliers d’investisseurs qui croient pouvoir devenir rentier grâce à leur investissement immobilier.

1- Qui sont ils ? : Le stéréotype du candidat rentier est souvent le même. Il est jeune (30/35 ans), souvent diplômés et c’est un homme. Il a à peine commencé sa vie active, qu’il en a déjà marre de travailler. C’est décidé, il veut être rentier pour enfin pouvoir profiter de la vie. Le bonheur de ne plus travailler, mais la nécessité d’un train de vie élevé pour satisfaire des besoins de consommation parfois élevé.

2- Quelle est son ambition ? On vient de le dire, il veut devenir rentier ! Ne plus travailler et passer son temps dans les îles à dépenser tout l’argent accumulé grâce à ces investissements en cash-flow positifs.

3- Comment souhaite t’il atteindre son objectif ? C’est très simple : Il suffit de s’endetter sur 25 ans au maximum. Je suis régulièrement en relation avec ces jeunes célibataires de 30 ans, sans enfant qui ont 1 000 000€ d’encours de crédit immobilier pour un salaire de 2000€. Ces crédits immobiliers leur permettront d’investir dans l’immobilier locatifs dans de toutes petites villes, souvent dans l’ouest de la France et le sud ouest, dans lesquelles les prix de l’immobilier sont très faibles.

Ils achètent donc des immeubles entiers dont personne ne veut en local. Si aucun habitant en local ne veut y investir, c’est qu’il y a une raison ! Mais sur excel, ça passe ! Vive le cash-flow positif.

Ils s’endettent à 110% sur 25 ans s’ils le peuvent et réalisent des travaux de rénovation afin de rendre le logement séduisant, mais sans dépenser trop pour ne pas plomber le cash-flow.

Et comme ils ont acheté pas cher des immeubles pourris et qu’ils vont le rénover pour pas cher… Ils obtiendront un rendement locatif élevé qui permettra de payer le crédit et le supplément de trésorerie assurera leur train de vie.

Pour éviter le frottement fiscal, ils opteront pour la location meublée ou l’impôt sur les sociétés ou tout autre montage avec une capacité incroyable à créer des usines à gaz sans aucun intérêt.La complexité fait intelligent et permet de vendre très cher une pseudo compétence, alors qu’au contraire, le succès est dans la simplicité.

Ils inventent même des concepts marketing séduisant comme la micro-holding familiale ! Bien évidemment, des pseudo-stratégies totalement fumeuses pour ne pas dire foireuse puisque c’est là un terme à la mode.

J’habite dans l’une de ces petites villes à très fort rendement locatif. Je connais le type de logements pourris ; Le type de locataire et surtout le rendement réel à long terme lorsque vous aurez intégré :

• Les moments de crise économique pendant lesquels les locataires fragiles n’auront pas les moyens de payer les loyers ;
• L’impossibilité de sortir les locataires du logement du fait d’une législation protectrice des locataires ;
• La dégradation régulière des logements …
• Sans oublier la fiscalité.
• … Posez vous la question suivante : Pourquoi le propriétaire actuel souhaite il se débarrasser de cet immeuble à haut rendement ? Il n’est pas plus idiot qu’un autre ! Il connait la réalité de l’immobilier à haut rendement, les emmerdes et les impôts qui vont avec.

Demain, lorsque vous devrez vendre ! Vous allez comprendre que c’est invendable !

4- Le summum de l’arnaque : La colocation !

On atteint le summum de l’arnaque intellectuelle avec la colocation. La colocation, c’est l’incroyable illusion. Il suffit de trouver un grand appartement à faible valeur, le rénover intégralement et le louer en colocation pour atteindre un rendement locatif qui peut atteindre 20%.

Déjà en Février dernier, je vous alertais sur le nombre incroyable de ces nouvelles colocations qui arrivaient sur le marché. 4 mois plus tard, je suis de plus en plus inquiet. (cf »La colocation : Le fantasme de l’investisseur locatif qui veut devenir rentier ou marché immobilier d’avenir ?« ).

Le nombre de collocation « haut de gamme » avec netflix (sic!) explose ! C’est dingue. En Février, il y avait 12 000 annonces d’offres de colocation sur leboncoin. Aujourd’hui, nous en sommes à 21 000. Soyons honnête, c’est peut être la période qui explique cela.

La collocation, c’est hyper rentable sur excel ! Il suffit d’acheter un appartement de 90 m², de le rénover, d’acheter des meubles ikéa et prendre un abonnement netflix. Vous y mettez 4 ou 5 chambres louer 500€ chacune pour générer 2500€ / mois de revenu locatif pour un appartement dont le prix d’achat + meuble + travaux aura été inférieur à 150000€/200 000€.

Formidable ! Sur excel c’est génial ! Voilà le secret du cash-flow positif. Pas besoin de payer 1000€ ou 2000€ dans une pseudo formation pour comprendre que ce n’est pas crédible durablement !

C’est le principe même du marché ! Au début, c’est génial… et c’est tellement génial que tout le monde fait pareil… et donc l’offre augmente considérablement face à une demande qui est stable. Résultat, les loyers baissent, les locataires deviennent exigeants et c’est le cash-flow qui s’écroule ! Malheureusement, il faut continuer à rembourser le crédit immobilier ! C’est beaucoup 1 000 000€ d’encours de crédit sur 25 ans ! Voilà comment se gâcher une vie et ne jamais être rentier !

Arrêtons le massacre ! Je suis consterné par le nombre de ces rêveurs surendettés qui croient pouvoir accéder à la fortune sans travailler !

La conjoncture se dégrade ! Le surendettement menace ! Le retour à la réalité va être violent ! Vous vouliez devenir rentier… vous allez devenir un bagnard esclave de vos dettes.