La remise en cause de l’exonération d’IFI pour les locations meublées en résidences services (EHPAD, Tourisme, Étudiant)

A l’occasion d’une publication très intéressante de Pierre FERNOUX sur la question de l’imposition à l’IFI de l’activité de location meublée revenons sur les conditions exigées pour bénéficier de l’exonération d’IFI sur les biens exploités dans le cadre du régime de la location meublée.

En effet, comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée : Les critères pour être exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?« , les biens exploités dans le cadre du régime de la location meublée sont exonérés d’IFI lorsque trois conditions sont remplies en application de l’article 975 du CGI :

• L’activité de location meublée génère plus de 23 000€ de recettes annuelles (Attention, il ne s’agit pas de bénéfices net de charges… mais de recettes ;
• L’exploitant retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ;
• Et l’activité de location meublée est constitue l’exercice d’une activité professionnelle principale pour le redevable qui demande l’exonération d’IFI.

Dans sa publication, Pierre FERNOUX explique simplement :

« Du même coup, l’investisseur qui exerce en direct cette activité peut sans aucun doute considérer que les biens donnés en location meublée constituent des biens professionnels exonérés. Aux termes de la loi, il suffit pour cela qu’il réalise des recettes supérieures à 23 000 € TTC, tout en en tirant de cette activité plus de 50 % de ses revenus professionnels tels qu’on les a analysés plus haut.

Mais, bien entendu, encore faut-il cependant qu’il s’agisse là de son activité professionnelle principale comme le rappelle encore la réponse ministérielle Vatin (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906). »

Les deux premiers critères sont relativement simples à comprendre, tant ils sont inhérents à la notion d’activité de location meublée. Mais analysons ensemble le troisième critère qu’est « l’exercice d’une activité professionnelle principale ».

Ce critère nouveau est confirmé par une réponse ministérielle VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906)

« En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. »

Toute la question est alors de s’intéresser à la définition d’activité professionnelle principale.

Qu’est ce que l’exercice d’une activité professionnelle principale pour bénéficier de l’exonération d’IFI  ? 

Pour prétendre à l’exonération d’IFI pour l’activité de location meublée, il faut donc que l’exploitant y exerce son activité professionnelle principale (en sus des deux critères principaux des recettes > à 23 000€ et +50 % des revenus professionnel imposables).

Il est alors intéressant de lire la définition fiscale de cette notion de profession. Le principe général est relativement intuitif, il devra inquiéter les exploitants de locations meublées qui obtiennent ce statut grâce à un investissement dans des résidences services telles que les EHPAD, résidence de tourisme ou étudiant.

La définition fiscale de l’activité professionnelle « consiste dans l’exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence.

Bien entendu, cette profession doit être effectivement exercée, ce qui suppose que le redevable accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant, au sens courant du terme, la pratique d’une profession mais dont la nature dépend de la taille de l’exploitation, des secteurs d’activité et des usages : présence sur le lieu de travail, réception et démarchage de la clientèle, participation directe à la conception et à l’élaboration des produits, contacts avec les fournisseurs, déplacements professionnels, participation aux décisions engageant l’exploitation, établissement de factures ou de notes, relance des débiteurs défaillants, etc.

Néanmoins, si elle est nécessaire, cette condition n’est pas suffisante : outre ces actes et diligences, le caractère professionnel d’une activité est apprécié en fonction d’un faisceau d’indices, tels notamment :

– l’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers en ce qui concerne certaines professions industrielles, commerciales ou artisanales ;

– l’inscription à un organisme professionnel (ordres et syndicats notamment) ;

– le caractère habituel de l’activité : tel est le cas lorsque les actes qui caractérisent l’activité sont effectués de manière répétitive et constante ;

– l’exercice de l’activité dans un but lucratif de telle façon que celle-ci procure ou contribue à fournir au redevable des ressources lui permettant de faire face aux besoins de l’existence ;

– l’exercice de l’activité pour son propre compte ;

– l’existence d’une organisation destinée à réaliser les opérations commerciales (ensemble de moyens -personnel, matériel, locaux spécialisés et aménagés- servant à leur réalisation) ;

– l’existence d’une clientèle ;

– l’existence d’une qualification professionnelle (possession obligatoire de certains diplômes, etc.) ;

– l’affiliation au régime obligatoire d’assurance maladie des non-salariés des professions non agricoles, ou, s’agissant des professions agricoles, de l’AMEXA. »

Est il possible d’affirmer que le propriétaire de chambres dans une résidence services, un EHPAD, une résidence étudiante, exerce une profession ou se contente t’il simplement de gérer son propre patrimoine immobilier ?

S’il s’agit de la simple gestion de son patrimoine immobilier du fait de l’absence de l’exercice d’une véritable profession… l’exonération d’IFI ne pourrait elle pas être remise en cause.

Avec un tel raisonnement, seul le loueur en meublé qui exerce cette activité directement, c’est à dire sans bail commercial, pourra prétendre au bénéfice de cette exonération d’IFI en démontrant l’exercice d’une véritable profession …