La location meublée, SCI à l’impôt sociétés (IS), déficit foncier : Quelles solutions pour réduire l’imposition des revenus fonciers ?

Face à une imposition confiscatoire sur les revenus fonciers, les contribuables investisseurs immobiliers n’ont pas d’autres alternatives que d’imaginer et de s’adapter. Puisque l’imposition des revenus fonciers n’est pas raisonnable et même de nature à dégrader fortement la rentabilité globale de l’investissement, la seule solution est alors de trouver une stratégie pour investir dans l’immobilier, percevoir des revenus fonciers, mais ne pas avoir à déclarer de revenus fonciers.

En réalité, il existe trois solutions plus ou moins efficaces (que nous détaillons de manière exhaustive dans le livre « Investir dans l’immobilier » :

L’utilisation des déficits fonciers et la réalisation de travaux perpétuels dans les logements afin de créer des charges déductibles, source de valorisation patrimoniale mais pas d’impôt sur le revenu.

Le contribuable se lance alors dans une course sans fin dont il sortira perdant. La stratégie des déficits fonciers oblige à investir toujours plus, pour dégager toujours plus de charges déductibles… jusqu’au jour ou l’évidence apparaît aux yeux de l’investisseur las de tant d’année d’investissement personnel : Il faut vendre !

Lorsque le contribuable arrêtera d’investir et surtout d’engager des charges déductibles, la pression fiscale pourrait vite devenir insupportable, et même conduire le contribuable investisseur à crédit dans une situation financière délicate : L’impôt augmente fortement, et ses ressources nettes de remboursement des mensualités de crédit pourraient être insuffisantes.

C’est alors que la facture fiscale s’impose : Les travaux déductibles des revenus fonciers ne peuvent être comptabilisés pour réduire le montant de la plus-value immobilière.

L’économie fiscale de l’impôt sur le revenu est alors transformée en impôt sur la plus-value immobilière payé lors de la vente des immeubles.

L’utilisation de la SCI (Société Civile Immobilière) ou SCPAT (Société Civile Patrimoniale) imposée à l’impôt sur les sociétés.

Finie l’imposition des revenus fonciers dans le patrimoine personnel de l’investisseur ; En transférant la propriété des immeubles dans une structure sociétaire imposée à l’IS (Impôt sur les Sociétés), le contribuable abandonne le régime fiscal confiscatoire des revenus fonciers pour le bénéfice d’un régime fiscal normalement réservé aux entreprises :

o   Déductibilité des frais de notaire et des frais d’acte ;

o   Amortissement de l’immeuble,

o   Imposition des bénéfices aux taux de 15% jusqu’à 38120€ puis 33% et bientôt 28%.

o   … Mais aussi et malheureusement, taxation au titre des dividendes au taux de 30% lorsque l’associé personne physique entend bénéficier de la trésorerie de la société et imposition de la plus-value immobilière, sans abattement pour durée de détention, et surtout inclusion des amortissements pratiqués pour déterminer le montant de la plus value imposable (plus value imposable = prix de cession – prix d’acquisition – amortissement pratiqués).

C’est alors que la bonne idée peut vite devenir une prison dorée : Les revenus immobiliers sont très peu imposés, mais le contribuable s’interdira de vendre son actif ou de toucher l’argent capitalisé dans cette structure sociétaire sous risque de devoir payer une facture fiscale très élevée qui pourrait même laisser à penser que l’imposition traditionnelle des revenus fonciers est un paradis fiscal.

Seule la mise en œuvre de solutions délicates, telles que la donation – liquidation ou donation – réduction de capital, pourront permettre d’éviter ces conséquences malheureuses.

La transformation des locations nues, imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, en locations meublées, imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il s’agit là probablement de la meilleure stratégie patrimoniale qui permettra au contribuable investisseur immobilier de percevoir des revenus immobiliers dans un cadre fiscal cohérent et adapté aux caractéristiques de long terme de l’investisseur immobilier. Ce n’est pas une niche fiscale, pas un dispositif sponsorisé par une loi fiscale qui pourrait être balayée lors d’un prochain changement de ministre, mais simplement une loi visant une équité d’imposition entre les contribuables (équité entre les loueurs professionnels que sont les hôteliers et les loueurs particuliers).

La location meublée est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Attention, cet aspect est fondamental : La location meublée n’est pas une activité commerciale comme nous pouvons le lire régulièrement, c’est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des BIC !

Cette précision vous permettra de comprendre beaucoup de choses et notamment la délicate compatibilité de la location meublée avec un certain nombre de dispositifs fiscaux accordés aux entreprises à l’activité commerciale ou industrielle (pacte dutreil – Location meublée (LMP) et Pacte DUTREIL : Éligible ou abus de droit ?« , réinvestissement dans le cadre de l’apport – cession (Apport à holding avant cession de l’entreprise : Pas de réinvestissement en LMNP ou LMP), et de manière dérogatoire à l’article 151 septies, …).

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? », la transformation d’une location nue en location meublée est relativement simple et surtout ne requiert aucune autorisation de la mairie ou autre préfecture lorsque la location meublée est destinée à devenir la résidence principale du locataire (= Une résidence principale depuis la loi ALUR, c’est l’occuper un logement plus de 8 mois). Seule la location saisonnière, c’est-à-dire la location de courte durée à un locataire de passage, requiert une autorisation de la mairie dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants. (cf »Comment faire de la location meublée en direct. Quelles autorisations ? Quel bail ? »).

Le propriétaire bailleur qui transforme ses immeubles en location nue en location meublée devra s’engager à meubler le logement en respectant une liste exhaustive de meuble (cf « Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? et pourra alors pleinement jouir des avantages certains du régime fiscal de la location meublée non professionelle (LMNP) : Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP), c’est l’avantage de la SCI à l’IS sans les inconvénients :

– Déductibilité des frais d’acquisition (frais d’acte, frais de notaire ou autres frais d’agence) ;

– Amortissement des immeubles ;

– Mais … plus value des particuliers et taxation de la plus value après un abattement pour durée de détention et une exonération totale après 22 ans puis 30 ans (pour la location meublée non professionnelle) et absence de taxation au titre des dividendes lorsque l’exploitant de la location meublée souhaite se réapproprier le bénéfice de son exploitation.

Au final, lorsque les conditions économiques le permettent, et c’est un préalable indispensable, c’est-à-dire lorsque le marché permet de faire de la location meublée, il apparaît attrayant d’envisager la transformation de vos locations. Le régime fiscal de la location meublée en direct (et non en passant par des résidences services : cf « Pourquoi la location meublée en direct, sans bail commercial est l’avenir de l’investissement immobilier locatif) est probablement la meilleure des stratégies pour contourner l’imposition des revenus fonciers (du moins tant que la loi fiscale ne change pas et ça ….

Alors, la location meublée nouvelle norme ?