La fraude fiscale des locations meublées fictives ! Quel risque de requalification fiscale ? Abus de droit ?

La location meublée est le nouvel eldorado pour tous les propriétaires bailleurs qui veulent trouver une solution pour réduire l’imposition des revenus fonciers. Vous êtes tous les jours un peu plus nombreux à transformer votre location nue en location meublée dans le but principalement fiscal de réduire l’impôt sur le revenu.

L’objectif de la transformation en location meublée est tellement fiscal que vous en arrivez à vous engager dans la voie de la fraude fiscale est mettant en œuvre de la location meublée fictive. Il s’agit là d’une voie dangereuse que vous regretterez.

La location meublée d’un logement est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficie du régime fiscal de faveur de la location meublée non professionnelle qui permet de profiter de profiter des avantages de l’imposition au titre des BIC (amortissement de l’immeuble et frais d’acquisition déductibles), sans les inconvénients (taxation de la plus-value professionnelle).

Bref, le régime de la location meublée non professionnelle apparaît comme un eldorado pour le propriétaire bailleur de logements en location nue dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu imposable, et donc l’impôt sur le revenu est plus faible pour une activité immobilière que l’on croit, à tort, identique.

Tout le monde est donc en train de transformer ses locations nues en locations meublées. Les plus prudents le font à l’occasion d’un changement de locataire, les autres, plus téméraires et pressés de payer moins d’impôts poussent la fraude fiscale jusqu’à réaliser un passage en location meublée sans même changer de locataire. Dans la très grande majorité des situations, il s’agit pourtant de la même chose d’une fraude fiscale tant la réalité de la location meublée est éloignée du principe même de ce bail.

Pouvons-nous évoquer l’abus de droit pour fraude à la loi ? Je ne sais pas, mais en tout état de cause, la fraude à la location meublée fictive est massive et pourrait avoir pour conséquence la destruction de ce régime fiscal très avantageux. Les propriétaires bailleurs sont en train de scier la branche fiscale qu’ils exploitent de manière excessive.

Lorsque l’on relit la définition de l’abus de droit, on a tout de même l’impression d’une adaptation parfaite à la situation :

« l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. »

C’est toujours la même histoire : 1- La loi est favorable sur tel ou tel point ; 2 – Les contribuables se saisissent avec excès de cette brèche et la distordent au-delà de l’objectif initial du législateur ; 3 – L’administration fiscale réagit et modifie le code général des impôts ; 4- Les contribuables se plaignent de l’instabilité fiscale alors même qu’ils en sont à l’origine.

C’est quoi cette fraude à la location meublée fictive ?

Faire de la location meublée, c’est s’engager dans un marché spécifique : C’est le marché réduit des locataires sans aucun meuble.

Il est évident que la location meublée est un marché de niche dont l’expansion actuelle ne correspond pas à la réalité de la demande locative. Loger un locataire sans meuble, c’est loger un étudiant, ou une personne active en transit entre deux situations (divorce, séparation, impatriation, …). La location meublée est par nature le marché de la location temporaire. On ne vit pas éternellement dans un logement meublé.

Depuis 2014, toutes les locations meublées doivent impérativement contenir une liste de meubles très précise qui permet de mieux comprendre ce marché spécifique (cf »Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? » :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Ce sont ces meubles qui posent problèmes car la majorité des locataires n’en veulent pas ; Ils possèdent déjà leur mobilier. C’est alors que les candidats à la location meublée fictive s’engagent dans la voie de la fraude fiscale en détournant le principe même de la location meublée : Comment faire de la location meublée sans mettre des meubles dans le logement ?

Quelles sont les stratégies frauduleuses utilisées par les propriétaires bailleurs pour détourner le régime fiscal de la location meublée ?

En réalité, il existe deux techniques très répandues pour faire de la location meublée, sans meubler le logement.

1 – Faire signer un bail de location meublée avec des meubles mis à disposition du locataire, mais stockés dans un garage.

Ce n’est pas compliqué, il suffit de trouver de vieux meubles de la grand-mère que l’on stocke dans un garage au cas où, puis de faire signer un bail de location meublée au locataire.

Bien évidemment, c’est de la fraude fiscale !

2 – Racheter les meubles au locataire en place pour justifier un bail de location meublée.

C’est là un peu plus compliqué car le locataire devra être d’accord pour vous vendre l’armoire de la grand-mère. Peu importe, il suffira de lui expliquer qu’il pourra partir avec les meubles à la fin du bail. Ce n’est alors qu’une opération fictive de complaisance.

Bien évidemment, c’est de la fraude fiscale !

Le législateur ne pourra pas laisser se développer éternellement ce marché de la location meublée fictive.

Amis fraudeurs, vous êtes en train de détruire le régime fiscal de la location meublée non professionnelle. Il ne faudra pas venir frauder le jour ou l’administration fiscale mettre un terme au jeu !

Ces pratiques sont d’autant plus contestables que les propriétaires bailleurs en location meublée mettent en œuvre une comptabilité qui ne reflète pas la réalité de l’exploitation en meublée. Il s’agit par exemple d’utiliser un amortissement exagéré afin d’amortir le logement en location meublée sur 20 ou 25 ans (cf »Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu« ).

Le retour de bâton pourrait bien être violent. L’investissement immobilier est un investissement de très long terme. Utiliser une faille fiscale temporaire pour espérer optimiser un investissement de long terme n’est vraiment pas malin.

Il ne faudra pas venir se plaindre.