Immobilier locatif : La transformation de locations vides en meublées est massive ! La demande locative est elle suffisante ?

Vous êtes toujours plus nombreux à vouloir transformer votre location nue en location meublée tant le régime fiscal de la location meublée vous paraît être un paradis fiscal par rapport à l’imposition parfois jugée confiscatoire des revenus fonciers perçus dans le cadre de la location vide.

Et vous avez raison ! La fiscalité de la location meublée est douce et particulièrement attrayante, notamment pour ceux d’entre vous qui conserveraient le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ; La réponse n’est pas aussi catégorique pour ceux qui prétendront au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et qui pourrait devoir s’affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI) – Même si pour le moment, il existe un flou sur le sujet depuis le 08 Février 2018, puisqu’il est possible d’être LMP sans être affilié à la SSI (sécurité sociale des indépendants – cf »Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ? » – )

Pour mieux comprendre l’intérêt d’un passage en location meublée par rapport à la location vide, je ne peux que vous encourager à la lecture de la nouvelle édition de notre livre Best Seller : Investir dans l’immobilier

Vous êtes aujourd’hui très nombreux à faire le choix de transformer votre location vide au profit d’une location meublée. C’est alors l’obsession fiscale qui guide votre choix. Malheureusement, nombre d’entre vous ne se rendent pas compte que les conséquences du passage en location meublée ne sont pas seulement fiscales, elles sont également économiques. Le marché locatif de la location meublée n’est pas le même que le marché locatif de la location vide. 

Ces transformations massives au profit de la location meublée sont en train de modifier le marché immobilier locatif et il semble légitime de s’interroger sur la profondeur de la demande locative de logements meublés.

Vous êtes vous déjà demandé qui sont les locataires intéressés par la location d’un logement meublé ?

Louer un logement meublé, c’est louer un logement dans lequel le locataire n’a plus qu’à apporter ses effets personnels. Les meubles garnissant un logement meublé sont strictement encadrés par la loi : « Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? » :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La liste de ces meubles doit être strictement respectée. Le logement doit comporter l’intégralité de ces meubles si le propriétaire ne veut pas encourir le risque d’une requalification fiscale en location vide. 

Cela signifie alors que les locataires intéressés par un logement loué meublé sont UNIQUEMENT les locataires qui n’ont pas de meubles, c’est à dire des jeunes actifs en transit qui resteront quelques mois dans votre logement avant de s’installer dans leur vie ou des personnes qui vivent des moments de vie délicats tels qu’un divorce ou une séparation et qui doivent trouver un logement temporaire le temps de se retourner.

Il s’agit là d’un point majeur que vous devez prendre en considération avant de passer en location meublée. Cette typologie de locataire vous obligera à beaucoup vous investir dans la gestion de votre location. Vous serez en quasi-permanence à la recherche d’un nouveau locataire, faire le ménage entre deux locataires, passer un rapide coup de peinture, compter les petites cuillères, … Le turn-over de vos locataires sera source d’un investissement personnel nettement plus important qu’une location vide.

Une contrainte forte de la location meublée par rapport à la location vide. De surcroît, la location meublée sera par nature plus adaptée aux petites surfaces recherchées par ces personnes en transit, souvent des personnes seules sans enfant (et probablement davantage des hommes pour la situation de la séparation récente).

Mais au delà de cette contrainte à ne pas négliger, la question de la taille du marché locatif doit être posée. Depuis quelques années, les transformations de locations vides en locations meublées sont massives au point de devoir s’interroger sur la profondeur du marché locatif. 

La demande de logement meublé est elle suffisante pour absorber cette offre en location meublée devenue abondante ?

Dans l’hypothèse d’un marché locatif trop restreint, le propriétaire bailleur devra s’interdire de faire de la fausse location meublée qui consisterait à proposer les meubles au locataire, lui faire signer un bail de location meublée tout en proposant au locataire de retirer les meubles dont il n’aurait pas l’usage ou encore la pratique de certains propriétaires bailleurs qui achètent les meubles de leur locataire pour les leurs revendre à leur départ (cf »Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée »).

Cette pratique que l’on sait courante ne respecte pas la définition de l’activité de location meublée ; La requalification fiscale est alors un risque non négligeable.

A suivre …