Immobilier locatif : il est encore rentable d’investir dans l’immobilier… mais peut être pas pour très longtemps !

Je me souviens encore, c’était le 31 Juillet 2015, je vous proposais, timidement, une analyse rénovée dans laquelle j’évoquais, pour la première fois, l’opportunité de l’investissement immobilier.

Avant cet article et plus généralement cette période du premier semestre 2015, j’étais négatif sur le marché immobilier et vous expliquais qu’il n’était pas opportun d’investir dans l’immobilier locatif. Les taux de crédit immobilier était trop élevés et surtout, les prix étaient encore trop élevés, les vendeurs imposaient encore des prix trop élevés. Néanmoins, nous entrions progressivement dans une période de baisse des prix.

Au cours du premier semestre 2015, la situation est progressivement devenue plus attrayante pour l’investisseur immobilier locatif : Les baisses de prix devenaient importantes depuis 2011 et les vendeurs commençaient sérieusement à perdre patience et cédaient plus facilement face à des acheteurs, rares, donc tout puissants. 

Je me souviens de ma fébrilité lors de la rédaction de cette analyse qui allait à l’encontre de la grande majorité de mes analyses antérieures !

Pourtant, les indicateurs étaient limpides et ne pouvait laisser de doute sur leur interprétation : Les prix de l’immobilier avaient bien baissés depuis les excès de 2011 et la baisse continue des taux de crédit immobilier étaient à l’origine de l’assainissement du marché immobilier, créant de nouvelles opportunités pour les investisseurs habiles.

Trois années plus tard, plus de doute, l’analyse était parfaite ! (en toute humilité ?

Voici le graphique de l’évolution des prix de l’immobilier qui met en avant la situation délicate du marché au début de l’année 2015.

Le dynamisme du marché immobilier depuis 2015 explique une hausse des prix de l’immobilier qui réduit mécaniquement l’opportunité de l’investissement locatif… mais heureusement, les taux de crédit immobilier restent toujours excessivement faibles !

Depuis 2015, le marché immobilier est sorti de sa torpeur ! Le nombre de logements vendus a considérablement augmenté, atteignant des records historiques.

Malheureusement, ce dynamisme du marché immobilier s’accompagne d’une hausse rapide des prix de l’immobilier dans quelques grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, ..) qui se propage progressivement à toutes la France.

Plus les prix de l’immobilier augmentent, plus l’opportunité d’investir se réduit !

La hausse des prix est tellement forte dans quelques villes, que nous n’hésitons plus à parler de bulle à Paris, Lyon ou Bordeaux par exemple (cf »La bulle immobilière à Paris en 2018 peut t’elle éclater comme la bulle de 1991 ? »).

Dans les autres grandes métropoles Française, 2017 marque le début d’une hausse forte des prix. Une sorte de rattrapage accéléré ! Pour autant, la hausse des prix étant variable selon les villes, les opportunités d’investissement ne sont partout identiques (cf »Dans quelles villes est il encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?).

Une hausse des prix de l’immobilier n’est pas une bonne nouvelle pour l’investisseur locatif qui cherche avant tout à maîtriser son prix d’achat pour trouver de la rentabilité. La violente hausse des prix détruit cette fenêtre d’investissement que nous avons identifiée en 2015 !

L’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier permet encore à l’investisseur locatif de faire un investissement rentable.

Pour le moment, la hausse des prix de l’immobilier est forte… mais pas encore suffisamment pour détruire l’opportunité d’investissement. C’est l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier qui autorise ces augmentations acceptables des prix (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).

Ainsi, tant que les taux de crédit immobilier restent bas, et notamment inférieurs à l’inflation, les prix de l’immobilier peuvent continuer à augmenter. Dans un tel scénario d’une faiblesse prolongée des taux de crédit immobilier, nous pourrions même être à l’aube d’une nouvelle bulle immobilière (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ?« ).

L’avenir du marché immobilier repose sur la faiblesse des taux de crédit immobilier !

Pour le moment, entre faiblesse extrême des taux de crédit immobilier et prix de l’immobilier encore raisonnable malgré la hausse des prix récente (hors Paris, Bordeaux, Lyon et compagnie dans villes, dans lesquelles vous aurez compris les prix deviennent trop élevés pour l’investisseur souhaitant faire un bon investissement), il est encore rentable d’investir dans l’immobilier.

Mais attention, la hausse des prix (qui devraient se poursuivre si les taux restent excessivement bas, c’est à dire -+ proche de l’inflation) et/ou une remontée progressive des taux de crédit immobilier réduisent cette opportunité d’investissement.

J’ai l’intuition qu’il n’y a pas de temps à perdre pour ceux d’entre vous qui ambitionnent de réaliser un bon investissement !

Attention, il ne s’agit pas de prédire une baisse des prix de l’immobilier (car je crois au contraire que les prix peuvent continuer à augmenter tant que les taux de crédit restent inférieurs à l’inflation) … juste une non-opportunité d’investissement !

En effet, à partir d’un certain niveau de prix ou niveau de taux de crédit immobilier, l’investisseur ne pourrait plus espérer une rentabilité suffisante pour justifier son investissement ! Il ne serait donc plus opportun d’investir !