Immobilier locatif : Ces travaux et charges non déductibles des revenus fonciers.

La fiscalité des revenus fonciers n’est pas toujours simple à comprendre pour l’investisseur immobilier locatif, même pour celui qui pratique la sujet depuis de longues années. A ce titre, il n’est pas inutile de revenir sur les fondamentaux des revenus fonciers et notamment sur la nature des charges déductibles. Sujets que nous traitons évidemment de manière exhaustive dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier »

En effet, et cela contrairement à l’imposition des revenus immobiliers issus de location meublée, les charges et autres dépenses engagées par le propriétaire bailleur de locations vides ne sont pas toutes déductibles. C’est l’article 31 du code général des impôts qui fixe les règles de déductibilité des charges, et cela de manière exhaustive ; Ainsi, les charges qui ne seraient pas mentionnées à l’article 31 du CGI ne sont pas déductibles pour déterminer le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

C’est aussi simple que cela. Ainsi, ne sont pas déductibles des revenus fonciers :

• Si les rémunérations qui sont allouées, à raison de leurs fonctions, aux personnes chargées d’assurer la garde d’un immeuble sont des charges déductibles, ces charges ne sont pas déductibles lorsque les gardes ou concierges effectuent des travaux de nature diverse en dehors de leurs occupations normales (déductibles), les rémunérations correspondantes doivent être exclues des charges déductibles si les travaux sont effectués pour le compte personnel du propriétaire ou du locataire (travaux domestiques, jardinage, etc.) même si elles  peuvent toutefois être admises en déduction si les travaux entrent dans l’une des catégories expressément visées par la loi (travaux de réparation et d’entretien, gestion de l’immeuble, etc.).

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• Seules les rémunérations versées à un tiers pour la gestion de l’immeuble sont déductibles, y compris les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales. Ainsi ne peuvent être regardées comme déductibles :

  • les cotisations versées à des unions ou organismes qui ont pour objet d’assurer la défense et la représentation de leurs adhérents sans leur fournir aucune prestation individualisée relative à la gestion de l’immeuble ;

  • les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location (La rémunération du notaire ou frais d’agence immobilière payé lors de l’achat de l’immeuble locatif ne sont donc pas déductibles)

  • les frais versés à un tiers pour l’acquisition d’un fonds de commerce ;

  • les rémunérations allouées à l’associé-gérant d’une société immobilière. Il doit seulement en être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable entre les mains de chacun des membres de la société.

• Les travaux qui ont pour effet de permettre l’aménagement de locaux d’habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction non déductibles ;

• Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ces travaux s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Notamment, ne sont pas déductibles :
  • Les travaux ayant consisté à démolir un immeuble vétuste et à édifier à la place de nouvelles constructions, même si une partie des matériaux récupérés a été réutilisée pour l’édification des façades ;

• • Les travaux exécutés dans deux petits immeubles en vue de transformer dix-huit chambres en huit studios pourvus du confort moderne sur trois niveaux dans l’un des immeubles et sur deux niveaux dan l’autre qui ont conduit à un remaniement du mur de façade comportant notamment, à chaque étage, la modification de l’emplacement et de la fonction des ouvertures et qui ont donc affecté substantiellement le gros-œuvre des immeubles

• • Les travaux de transformation en local d’habitation d’un immeuble précédemment affecté à un autre usage, industriel, commercial, agricole (alors même que les travaux n’auraient pas fait l’objet d’un permis de construire) ou professionnel notamment (exemple : transformation de bureaux en appartements).

• • Les travaux ayant abouti à transformer un grenier en un appartement de 89,50 m2 doté du confort moderne

• • Les travaux ayant comporté la reconstruction de plusieurs planchers, la démolition et la reconstruction d’un escalier, ainsi que le réaménagement de tout le cloisonnement intérieur bien qu’ils n’aient pas compris la réfection des toitures et charpentes

• • Les travaux ayant consisté à transformer au rez-de-chaussée un garage en appartement et à créer au niveau des combles un autre appartement

• • Les travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures ;

• • Les travaux qui ont notamment comporté la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs , des cloisons et des conduits de cheminées, la mise en place de piliers verticaux, destinés à la consolidation de la structure de l’immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d’un mur pignon, la démolition de l’escalier d’accès aux combles et la pose d’un escalier mécanique, l’installation d’un ouverture en toiture, Ces travaux ont affecté le gros-œuvre de manière importante et entraîné une redistribution totale de l’aménagement intérieur ;

  • Les travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs…). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation, suivie de la création d’aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.

    Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d’unités de logement (dans ce sens (CE, arrêt du 28 mai 1980, n° 11405) ; Attention donc aux opérations de rénovation de division d’un immeuble en de multiples studios ou petits appartements.

• Les dépenses d’entretien et de réparation ou d’amélioration dont la réalisation ne serait pas dissociable des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles ;

• Les droits de mutation à titre gratuit (droit de succession ou de donation) ou à titre onéreux (frais de notaire) ne sont pas déductibles ;

Simple, vous avez dit simple ?! Pour la liste des charges et travaux déductibles, vous pouvez vous reporter à cet autre article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? ».