Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif !

Investir dans l’immobilier locatif est trop souvent réduit à un feuille de tableau Excel au terme de laquelle, on croit pouvoir estimer l’intérêt patrimonial de l’investissement sous forme de taux de rendement interne (TRI). Malheureusement, s’il est tentant de se rassurer avec des chiffres et simulations, la réalité est autre.

Investir dans l’immobilier requiert du temps et de l’énergie qui ne pourront être comptés dans les simulations papier. L’investissement immobilier, c’est investir dans un logement, c’est y loger une personne, mais c’est surtout devoir en permanence engager des travaux d’entretien, de rénovation qui permettront le maintient d’un niveau de prestation à la hauteur du loyer demandé.

Un budget de 500€ / m² tous les 10 à 15 ans n’est pas exagéré. 

De surcroît l’accélération de obsolescence immobilière, c’est à dire l’exigence toujours plus grande d’un logement économe en énergie, devrait obliger le propriétaire à précipiter certains travaux s’il souhaite maintenir la valeur patrimonial de son bien immobilier et un niveau de loyer élevé.

Après une première période pendant laquelle le nouveau propriétaire bailleur trouve l’immobilier locatif comme le moyen de percevoir des revenus sans effort, les choses changent après 10 ou 15 années d’exploitation lorsque les travaux d’entretien se multiplient.

A titre d’exemple, il est illusoire de croire que vous pourrez échapper à la corvée des peintures ; Au moins un fois tous les 10 ans, voire 7 ans dans les logements dans lesquels les locataires ne sont pas respectueux, vous devrez refaire toutes les peintures et revoir les revêtements muraux.

Dans le même ordre d’idée, les sols modernes tels que les stratifiés ou moquettes devront probablement être refaits à neuf tous les 15 ans.  La carrelage est ici une solution définitive qui ne se détériora pas sauf d’un point de vue esthétique au gré des changements de mode (mais faut il encore que la copropriété autorise le carrelage source de désagréments sonores)

Le ballon d’eau chaude devra probablement être changé tous les 15 ans voire moins dans les régions ou l’eau est très calcaire ou lorsque le ballon d’eau chaude est un premier prix.

Les ouvertures pourront devoir être refaite à neuf après 20 ans afin de tenir compte des nouvelles normes de construction et d’économie d’énergie.

Enfin, les ascenseurs et ravalement de façade et autres entretien des parties communes seront indiscutablement source de dépenses après 10 ou 15 ans.

Tout ces travaux d’entretien me semblent être très largement sous-estimé par les candidats à l’investissement immobilier locatif.

Un budget de 500€ / m² tous les 10 à 15 ans n’est pas totalement exagéré. Il s’agit bien évidemment du budget des travaux réalisés par une entreprise, or cas des immeubles neufs pour lesquels, les 15 premières années sont quasiment sans travaux.

Les travaux sont souvent à l’origine d’un « ras le bol » des propriétaires bailleurs qui préfèrent vendre !

Ces travaux apparaissent raisonnables pour bon nombre de jeunes investisseurs immobilier qui peuvent trouver du plaisir à repeindre leurs logements ou passer des week-ends à faire la faïence de la nouvelle salle de bain. Après tout, il n’y a pas de secret : Pour trouver du rendement dans l’immobilier locatif, il faut s’investir dans sa location.

Mais, et de manière assez naturelle, plus le propriétaire bailleur avance dans l’âge, plus ces menus travaux lui gâchent sa paisible retraite : Ras le bol de ces locataires qui appellent à chaque instant pour se plaindre d’un dysfonctionnement ou réclamer tels ou tels travaux. Et oui, un bien immobilier n’est pas un actif sont la valeur augmente sans effort. En permanence, le propriétaire bailleur devra s’attacher au bon entretien de son logement afin de maintenir sa valeur patrimoniale.

Dans un marché immobilier stable, un bien immobilier insuffisamment entretenu est inévitablement un bien dont la valeur intrinsèque baisse.

Les travaux d’entretien et ce sentiment de passer sa vie à « travailler » dans ses appartements ou maisons est souvent à l’origine du retrait de l’immobilier locatif de la part des propriétaires bailleurs qui n’en peuvent plus ! (Et c’est sans compter sur l’imposition confiscatoire des revenus fonciers fini par leur saper le moral).

D’expérience, l’âge charnière est autour des 70 ans.

Qu’en pensez vous ? Selon votre expérience, ce budget correspond il à votre réalité ?