Immobilier : Est ce le moment d’investir avant une hausse des prix de l’immobilier ?

Nous vivons une période exceptionnelle pour le marché de l’immobilier. Le marché de l’immobilier, notamment en province et dans les métropoles, est particulièrement dynamique car presque tout le monde peut devenir propriétaire de sa résidence principale.

Le marché immobilier est un marché comme les autres. Le prix est le fruit de la confrontation entre l’offre et la demande. Ainsi lorsque la demande augmente alors que l’offre est relativement stable, voire baisse, les prix augmentent.

Nous sommes au cœur de la dynamique du marché immobilier. Aujourd’hui, tous les signaux sont favorables et semblent indiquer qu’une hausse des prix de l’immobilier doit sérieusement être envisagée dans les mois et années qui viennent.

L’offre de biens immobilier augmente lentement, voire baisse à cause de l’obsolescence immobilière. 

L’offre évolue lentement compte tenu du temps nécessaire à la construction de nouveaux logements, mais aussi du fait de l’obsolescence immobilière qui rend obsolète de nombreux logements.

L’obsolescence immobilière est une notion relativement simple à comprendre : Il s’agit de toutes ces maisons ou appartements construits dans les années 60 /70 qui sont aujourd’hui occupés par des personnes âgées. Ces maisons, mal isolées, d’une décoration et d’un aménagement d’un autre temps, sont progressivement remise sur le marché au gré du départ de leurs occupants, qui décèdent ou partent en maison de retraite.

A priori, on pourrait considérer que le vieillissement de la population et donc l’augmentation du nombre de personnes âgées contraintes de vendre, pourrait avoir pour conséquence d’augmenter l’offre de logements disponibles sur le marché immobilier. Nous devrions connaître un accélération de ce mouvement dans les prochaines années avec le vieillissement des personnes nés pendant le baby-boom d’après guerre.

Malheureusement, ces maisons ou appartements ne correspondent plus aux besoins du marché immobilier. Il s’agit donc bien d’une offre nouvelle, mais comme elle est inadaptée, elle est décotée, sous-valorisée car elle n’intéresse pas les acheteurs. Ces logements ont été, le plus souvent, construits dans les années 60 à 70 sur des standards de construction dépassés.

Celui qui achète ces logements devra s’engager dans des travaux de rénovation de grande ampleur. Il s’agit de biens dégradés, non recherchés par l’acheteur qui doit appréhender ces logements comme il appréhenderait la construction d’une maison neuve.

Bref, l’offre de logement évolue lentement et la quantité de logements disponibles sur le marché se dégrade au gré de l’obsolescence immobilière.

L’explosion du nombre de logements vacants depuis 2006 est peut être la preuve de cette destruction de l’offre de logement à cause de l’obsolescence immobilière (cf »L’incroyable explosion du nombre des logements vacants depuis 2006…. »). Les logements vacants sont typiquement ces biens immobiliers dégradés qui sont exclus du marché car il n’intéresse plus la demande.

La demande de logement est très forte et elle devrait rester très importante grâce à l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier.

Face à cette offre atone, la demande de logement explose. La demande de logement, c’est le nombre de personne qui cherche à devenir propriétaire de leur résidence principale. Cette demande de logements est structurellement très importante car tout le monde à le désir profond de devenir propriétaire de sa résidence principale, mais surtout elle est financièrement solvable grâce à la baisse tendancielle du chômage et l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).

De surcroît, la perspective de taux durablement faibles est la garantie d’une demande solvable pour une longue période. Les taux sont historiquement faibles, il devrait le rester, et devrait être à l’origine d’une demande de logement forte et pour très longtemps. Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ? », les capacités d’emprunt sont aujourd’hui très importantes.

La faiblesse des taux de crédit immobilier, durable, c’est une demande de logements forte et durable qui pourrait avoir pour conséquence une augmentation forte des prix de l’immobilier.

Pour vous en rendre compte, voici un tableau de synthèse de la capacité d’achat d’un couple qui voudrait s’endetter sur 25 ans (25 ans, c’est la nouvelle norme pour le crédit immobilier à l’accession – Les prêts à 25 ans représentent 41% du total des crédits – Crédit immobilier : Est il raisonnable d’emprunter sur 25 ans ou plus ?).

Tableau de synthèse de la capacité d’investissement immobilier selon les revenus.

Ce tableau est construit avec les données de notre comparateur de crédit immobilier, notre outil gratuit qui vous permet de connaître la banque qui vous proposera le meilleur taux pour votre crédit immobilier : comparateur de crédit immobilier

Ainsi, dans une grande partie de la France, une part importante des ménages a les moyens de devenir propriétaire de sa résidence principale, même avec des revenus faibles. Imaginez, un couple de la clause moyenne qui aurait 3500€ / mois de revenus (soit 1750€ / mois chacun, ce qui est le salaire médian des Français en 2016) pourrait s’endetter à hauteur de 260 000€ ;

Il s’agit là d’un pouvoir d’achat considérable qui explique pourquoi les prix de l’immobilier vont augmenter dans les prochaines mois, années : La classe moyenne (médiane) peut aujourd’hui devenir propriétaire d’un bien immobilier qui était réservé aux hauts revenus il y a 10 ans. En effet, il y a 10 ans, en 2008, cette capacité d’emprunt était réservée au coupe gagnant au moins 4500€ à 5000€ / mois.

De surcroît, la mensualité du crédit immobilier sera à peine supérieure au loyer qui devrait être payé si le ménage préférait rester locataire.

Rembourser 1050€ / mois pour l’achat d’un bien immobilier valorisé 260 000€, c’est l’équivalent d’un taux de rendement locatif de 4.61%, c’est un dire un rendement locatif proche du rendement du marché. Bref, les locataires qui envisagent de s’installer durablement dans leur logement doivent sérieusement envisager l’achat de leur résidence principale (cf »Est il rentable d’acheter sa résidence principale ? Combien de temps pour amortir les frais ? »).

Figure 3 – Distribution des salaires mensuels nets en équivalent temps plein (EQTP) en 2016 et évolution entre 2015 et 2016 en euros constants

• Lecture : en 2016, 10 % des salariés en EQTP du privé et des entreprises publiques, y compris les bénéficiaires de contrats aidés et de contrats de professionnalisation, perçoivent un salaire mensuel net inférieur à 1 189 euros.
• Champ : France, salariés en EQTP du privé et des entreprises publiques, y compris bénéficiaires de contrats aidés et de contrats de professionnalisation ; hors apprentis, stagiaires, salariés agricoles et salariés des particuliers employeurs.
• Source : Insee, déclarations annuelles de données sociales (DADS).

Bien évidemment, si les taux de crédit immobilier devaient augmenter, cette capacité d’investissement serait remise en question et face à une demande qui serait alors en baisse, les prix pourraient logiquement s’ajuster à la baisse.

Néanmoins, si cette hausse des taux d’intérêt se justifiait par une retour durable de l’inflation (et donc d’une augmentation des salaires), l’ajustement à la baisse pourrait être limité (cf »Les conséquences de la hausse des taux de crédit immobilier sur les prix de l’immobilier ? Et l’inflation ? »).

Bref, celui qui croit que les taux de crédit immobilier ne pourront pas fortement augmenter avant de nombreuses années doit considérer que 2019 est le bon moment pour investir dans l’achat de sa résidence principale.