Faut il profiter des taux de crédit immobilier très faibles pour acheter ou attendre la baisse des prix de l’immobilier ?

Toute la complexité actuelle de la gestion de votre patrimoine se résume dans le titre : Faut il investir maintenant en payant (trop) cher votre bien immobilier, mais profitant d’un niveau bas des taux de crédit immobilier ou attendre une (inévitable ou possible) hausse des taux d’intérêt et la baisse du prix de l’immobilier pour investir ? 

Oui, les taux d’intérêt des crédits immobiliers vont augmenter… mais cette hausse devrait être limitée.

Comment se projeter dans un monde dont la mutation est tous les jours plus rapide et intense. Hier, on nous annonçait des taux bas éternels … aujourd’hui, on nous annonce la fin des taux bas et de manière très pragmatique, la prochaine remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement – Mise à jour en permanence« ).

Cette perspective d’une (légère) hausse des taux des crédits immobiliers n’est pas une nouveauté, nous l’annonçons depuis début septembre 2016 par l’accumulation de signaux faibles démontrant cette issue inévitable :

Augmentation des anticipations d’inflation, retour de la croissance économique, Baisse du chômage,… De nombreux facteurs indiquent depuis quelques mois une inévitable augmentation des taux d’intérêt des crédits immobiliers.

C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons dès fin 2016 avec insistance de vous endetter afin de profiter d’un taux de crédit immobilier inférieur à l’inflation anticipée (cf »Immobilier, c’est le moment d’investir … mais peut être plus pour longtemps ! – Article publié le 06/10/2016, basé sur nos anticipations d’augmentation des taux d’intérêt).

Pour autant, toutes nos anticipations se sont révélées fausses : Les taux de crédit immobilier n’ont pas augmentés, malgré l’amélioration certaine de la conjoncture !

Au moment ou j’écris ces lignes, les taux de crédit immobiliers sont proches des plus bas historiques et sont même inférieur au niveau de l’inflation ! Nous sommes entrés dans une période de taux d’intérêt négatif pour les emprunteurs immobiliers (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? »).

Nous vivons une période exceptionnelle pour l’emprunteur immobilier ! – cf « Valoriser son patrimoine sans effort grâce aux taux d’intérêt réels négatifs »).

Mais nous maintenons notre analyse d’une augmentation inévitable des taux de crédit immobilier !

Notre analyse s’est avérée erronée … mais nous la maintenons ! Une analyse objective de la situation rend obligatoire une hausse, même légère des taux de crédit immobilier ! A défaut, nous pourrions être à l’origine d’une nouvelle très forte hausse des prix de l’immobilier dans les prochaines années ! (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? »).

Cette (légère) hausse devrait tout de même rester limitée. Cette hausse trouve son origine principale dans le retour de l’inflation et la confirmation d’une croissance proche de 1.80% … Mais pas (encore) dans une réévaluation du risque pays ou une moindre intervention des banques centrales.

Nous connaissons depuis le début de l’année 2016 d’une situation de faiblesse extrême des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt ont baissés de -+ 1% entre début 2016 et Août 2018, malgré une amélioration certaine de la conjoncture économique.

En décembre 2015, vous pouviez emprunter sur 20 ans à un taux moyen proche de 2.50%.

En Aout 2018, le même emprunteur pouvait prétendre à un taux moyen de 1.60%.

Cette situation de faiblesse extrême des taux d’intérêt représente un appel d’air important et pourrait justifier, si la situation perdurait, une très forte augmentation des prix de l’immobilier comme nous vous le présentons dans cet article « Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? ».

Les banques centrales ne pourront se permettre une augmentation violente des taux d’intérêt et trouveront une satisfaction dans cette légère augmentation des taux d’intérêt.

Par contre, la situation sera toute autre si la hausse des taux d’intérêt devait être plus forte. Mais ce n’est pas notre scénario principal : Nous ne sommes probablement pas à la veille de grand krach obligataire attendu par certains !

Autant, il est prévisible souhaitable que les taux d’intérêt augmentent afin de tenir compte d’une conjoncture améliorée, une inflation plus forte et surtout par l’acceptation par tous des effets néfastes des taux d’intérêt négatifs (cf »Les taux d’intérêt négatifs sont ils la nouvelle euthanasie des rentiers ? et « Pour ne pas subir les taux d’intérêt négatifs, il faut s’endetter et investir…« ).

Néanmoins, les taux ne pourront pas augmenter trop fortement sous risque de faire imploser le système. Dans un tel scénario, les banques centrales ne pourront pas rester passives.  Et je crois même que cette augmentation des taux d’intérêt est la nouvelle stratégie des banques centrales pour lutter contre la déflation.

Enfin, l’augmentation des taux d’intérêt qui trouverait son origine dans un retour de l’inflation ne serait pas à l’origine de la baisse des prix de l’immobilier à long terme.

L’inflation est l’amie de l’investisseur immobilier ! La hausse mécanique des loyers améliore les revenus de l’investisseur immobilier et donc la valeur de son actif immobilier.

En même temps, la hausse des taux d’intérêt constitue une pression baissière sur cette même valorisation des biens immobiliers.

Les deux phénomènes s’annulent comme nous vous le présentons dans cet article « Pourquoi la hausse des taux ne sera peut être pas à l’origine d’une baisse des prix de l’immobilier à long terme ? ».

Bref, il pourrait être interminable d’attendre la hausse des taux d’intérêt et la grande baisse des prix de l’immobilier. La hausse des prix de l’immobilier est peut être même devant nous !

Au final, il n’y a pas de modification majeure dans notre analyse et cette (légère) hausse des taux immobiliers ne modifie pas fondamentalement notre vision de long terme, même si une fenêtre de tir exceptionnelle est probablement en train de se refermer (cf « Immobilier, c’est le moment d’investir … mais peut être plus pour longtemps !« ).

Les taux vont rester bas pour très longtemps encore … et nous ne sommes pas (encore) à la veille de la grande baisse des prix de l’immobilier résultante d’un hausse violente des taux d’intérêt. (cf « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« )

Au contraire, si cette situation de taux de crédit immobilier excessivement bas devait perdurer, nous sommes peut être à la veille d’une très forte augmentation des prix de l’immobilier !