Faut il encore investir en SCPI en 2019 ? Quel rendement espérer ?

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise par l’intermédiaire des SCPI ne devrait pas faire exception : L’excessive faiblesse des taux d’intérêt devrait permettre de maintenir la valeur des biens immobiliers au niveau particulièrement élevé atteint depuis quelques années.

Investir dans une SCPI, c’est investir indirectement dans l’immobilier d’entreprise, c’est à dire dans un actif physique, un actif d’usage dont la valeur sera fonction du niveau des loyers à long terme. Mais attention, contrairement à l’immobilier d’habitation dont la valorisation financière est secondaire, l’immobilier d’entreprise est un actif financier dont l’offre et la demande dépend principalement de critères financiers.

C’est la raison pour laquelle la valeur des biens immobiliers d’entreprise, des bureaux, des commerces ou autres entrepôts est aussi fonction du niveau des taux d’intérêt (en plus du niveau des loyers au regard de la valeur vénale des biens)

Si une entreprise préfère être locataire de ses locaux, c’est parce qu’elle considère qu’elle pourra tirer profit de cette situation ! Les capitaux que l’entreprise n’investira pas dans ces locaux auront une meilleure rentabilité s’ils sont investis dans son exploitation ou dans toute autre activité économique. 

Bref, si l’entreprise est locataire et accepte de payer un loyer, c’est qu’elle considère qu’il est rentable d’être locataire. Toute la question est alors de savoir pourquoi elle ne veut pas être locataire ? Pourquoi l’entreprise considère qu’il est trop onéreux d’être propriétaire ? 

La réponse à ces interrogations est fondamentale car si l’entreprise considère qu’il n’est pas « rentable » d’être propriétaire de ses locaux, … pourquoi l’épargnant en SCPI pourrait il, lui, en tirer un profit suffisant ?

C’est tout le sujet ! Malheureusement, cette question fondamentale de la valeur intrinsèque de l’immobilier d’entreprise est cachée par l’excessive faiblesse des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt négatifs, l’absence de rendement sur les marchés permet une valorisation toujours plus importante des actifs en tous genres. Immobilier, action, bitcoin sont poussés à la hausse, l’inflation de la valeur des actifs accompagne tout naturellement la perte de valeur de la monnaie induite par l’inflation monétaire (cf »L’inflation monétaire détruit la valeur de votre épargne non investie.« ).

Il est néanmoins fondamental de réussir à distinguer la valorisation des SCPI qui s’explique par cette faiblesse des taux d’intérêt et la valorisation des SCPI qui s’explique par les qualités intrinsèques de l’actif.

La valeur intrinsèque de l’immobilier d’entreprise est elle remise en cause par la mutation des usages et l’obsolescence immobilière ?

Il s’agit là d’une réflexion que nous approfondissons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , investir dans l’immobilier d’entreprise, dans les bureaux, les commerces, c’est investir dont l’usage est remis en cause par la mutation rapide de la société.

Les valorisations des actifs immobilier d’entreprise atteignent des sommets grâce aux taux d’intérêt excessivement faibles alors même que leur valeur fondamentale est remise en cause. Je vous propose quelques réflexions qui devront vous permettre de comprendre pourquoi l’investissement dans l’immobilier d’entreprise n’est pas l’investissement sans risque vendu par médias et autres vendeurs de SCPI :

• N’est il pas incohérent de payer toujours plus cher des « commerces » dans une société ou la dé-consommation semble se confirmer et dans laquelle la vente à distance par internet semble supplanter le commerce physique ?  Les grands centre commerciaux ne font plus recettes, la fréquentation baisse, les ventes en volumes baissent, … N’est il pas risqué d’y investir pour une valorisation à long terme de votre épargne ? (cf »La dé-consommation se confirme Quelles conséquences sur vos investissements en immobilier, SCPI ou action ? »)

• N’est il pas incohérent de payer toujours plus chers des immeubles de « bureaux » dans une société dans laquelle le télétravail pourrait progressivement s’imposer et réduire les besoins en bureaux. Investir dans l’immobilier d’entreprise via les SCPI, c’est investir pour 15 ans ! Quels seront les besoins de bureaux dans les 15 prochaines années. N’est ce pas prendre un risque important ? Aujourd’hui déjà, les espaces de travail en Ile de France sont inoccupés 50% de l’année ; Ne serait il pas cohérent que les entreprises cherchent à réduire le poids de ces bureaux, centre de coûts, pour améliorer leur rentabilité financière ? (cf « SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ? »).

• La performance énergétique des immeubles est devenue une norme pour les entreprises locataires. Respecter cette nouvelle norme sociale et énergétique est un critère d’ »image » pour l’entreprise locataire. Qui va payer la mise aux normes ? Les entreprises locataires ne vont elles pas devenir toujours plus exigeantes sur ces critères environnementaux ?  Ces nouvelles exigences des entreprises locataires ne sont elles pas à l’origine d’une accélération de l’obsolescence immobilière des bureaux et donc d’une baisse des prix des bureaux qui ne seront pas aux normes … ou des travaux très importants qui détruiront la rentabilité future ? 

Au final, la faiblesse des taux au plus bas paraît protéger la valeur de l’immobilier d’entreprise à court terme, mais l’épargnant ne doit pas oublier la valeur fondamentale de long terme de l’immobilier d’entreprise.

L’épargnant qui investirait aujourd’hui en SCPI pourra il profiter d’une future baisse des taux d’intérêt pour valoriser son capital ? Je ne crois pas ; La non remontée des taux d’intérêt protège la valeur des parts de SCPI, mais en l’absence d’une nouvelle baisse des taux, la performance future de l’investissement en SCPI sera fonction des qualités fondamentales de l’actif.

Investir dans un actif immobilier dont la valeur atteint des sommets historiques alors même que sa valeur fondamentale est remise en cause ne m’apparaît pas d’une grande pertinence.