Crédit immobilier : Comment aider ses enfants à investir dans leur résidence principale ?

La période qui s’ouvre s’annonce délicate pour nombre de jeunes qui cherchent à investir dans leur résidence principale.

Certes, les taux des crédits immobiliers devraient rester très faibles dans les prochains mois comme le confirme les derniers taux immobiliers de notre comparateur de crédit immobilier, mais les banques devraient réduire la capacité d’emprunt en exigeant un niveau d’apport personnel minimum proche de 10% à 20% et surtout en interdisant les crédits immobiliers sur un durée supérieure à 25 ans ou avec un taux d’endettement supérieur à 33%.

Bref, vos enfants vont probablement avoir besoin de votre aide pour investir dans leur prochaine résidence principale. Essayons de faire le point sur les différentes solutions qui s’offrent à vous.

1 – Faire un don manuel de somme d’argent au profit de votre enfant pour lui permettre d’augmenter son apport personnel.

La première solution est également la plus efficace et peut être la plus simple. Il s’agit tout simplement de réaliser un don manuel à votre enfant pour lui permettre d’augmenter son apport personnel et ainsi sa capacité à emprunter dans de bonnes conditions.

Un don manuel, c’est une donation réalisée de la main à la main, sans l’intervention, parfois onéreuse d’un notaire. Dans la pratique, il s’agit d’effectuer un chèque au profit de votre enfant ou de lui faire un virement bancaire. Ce don manuel est très simple à réaliser car il suffira à votre enfant de le déclarer au centre des impôts de son domicile dans un délai d’un mois après la réalisation du transfert d’argent.

Le don manuel sera réalisé en avancement sur la part successoral de votre enfant à défaut d’acte notarié qui pourrait prévoir qu’il s’agit d’une donation hors part successorale. Vous n’êtes pas dans l’obligation de réaliser une donation à chacun de vos enfants en même , il est tout à fait possible d’aider vos enfants au gré de leurs projets immobiliers respectifs.

Au jour de votre décès, les donations réalisées seront rapportées pour vérifier le partage équitable entre chacun de vos enfants. Il s’agit du rapport civil des donations antérieures qui sera réalisé sans limite de temps comme nous vous l’expliquons de manière exhaustive dans cet article « Succession, Qu’est ce que le rapport civil des donations ? Pourquoi ? ».

Les donations de somme d’argent sont rapportées au moment de la succession pour leur montant au jour de la donation (c’est le nominalisme monétaire), sauf si la somme d’argent a été employée pour investir dans un bien (c’est la subrogation réelle); Dans un tel cas, c’est la valeur du bien qui devra être rapportée.

C’est l’article 860-1 du code civil qui présente cette particularité : « Le rapport d’une somme d’argent est égal à son montant. Toutefois, si elle a servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien, en fonction de la valeur de ce nouveau bien à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de l’acquisition ».

Néanmoins, dans la pratique notariale cette subrogation réelle est une question de preuve qui ne sera pas facile à établir comme nous vous l’expliquons dans cet article « Donation d’argent, les risques civils du don manuel« . Sur cette question, l’écart entre la théorie et la pratique est immense. La théorie exige la donation-partage, alors que la pratique applique le nominalisme monétaire. Il pourrait être d’ailleurs être utile que le législateur modernise ces textes devenus peu adaptés.

Ainsi, dans la grande majorité des situations, notamment en situation familiale harmonieuse, la donation partage de somme d’argent ne semble pas indispensable, même si la prudence et la théorie ne peut que le le conseiller (cf »Quel est le montant des frais de notaire sur la donation d’un bien immobilier ou d’une somme d’argent ? »).

Fiscalement, chaque parent peut réaliser une donation de 131865€ à chacun de ses enfants en franchise totale de droits de succession :

• 31865€ tous les 15 ans, au titre de l’application de l’article 790 G du code général des impôts dès lors que le parent est âgé de moins de 80 ans et l’enfant de plus de 18 ans ;
• 100 000€, tous les 15 ans, au titre de l’application de l’article 754 du code général des impôts.

2- Faire un prêt familial à votre enfant pour lui permettre d’emprunter davantage que le prêt accordé par la banque.

Parfois, pour des raisons d’équité entre les enfants ou la nécessité pour les parents de conserver un capital pour financer une éventuelle dépendance, la donation n’est pas une solution optimale. Le prêt familial est alors une solution intéressante.

Au lieu d’emprunter de l’argent à la banque et devoir payer des frais de garantie, et respecter les critères retenus par la banque, les parents peuvent tout à fait jouer le rôle de banquier en prêtant de l’argent aux enfants. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Comment prêter de l’argent à vos enfants ? Peut on fait un crédit sans intérêt à ses enfants ? », vous pourrez faire un prêt à taux zéro et même faire évoluer les modalités de remboursement en cas de difficultés financières de vos enfants.

Parfois, après quelques années, le prêt familial est même transformé en donation et ce sont alors les abattements présentés ci-avant qui s’appliquent.

Notez que les abattements fiscaux applicables aux donations sont renouvelés tous les 15 ans. Faire un prêt qui sera transformé en donation est une bonne manière pour permettre à vos enfants de disposer de l’argent malgré un délai inférieur à 15 ans depuis la donation précédente.

3- La SCI pour permettre aux enfants de s’endetter malgré des revenus trop faibles

Enfin, et c’est là une solution qui pourrait intéresser les parents qui ne disposent pas de capital important mais des revenus, l’utilisation d’une SCI pourra être une solution d’une grande pertinence que nous vous avons présenté dans cet autre article « La SCI pour aider les enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale ».

La SCI permettra d’obtenir plus facilement un accord de crédit immobilier grâce aux revenus déclarés des parents qui agissent alors en qualité de co-emprunteur pour la banque. Il s’agit là d’une solution plus efficace qu’un caution personnelle des parents.

En effet, un caution personnelle agit comme une garantie complémentaire or la garantie ne fait pas le crédit.

A suivre … Bien évidemment, il s’agit là de stratégies que nous détaillons dans nos livres « Investir dans l’immobilier » et « Succession«