Confusion sur la légalité de la location meublée saisonnière type Airbnb ! Qui est concerné par les 120 jours ?

Je vous prie de m’excuser car, hier, une fois n’est pas coutume je l’espère, j’ai manqué de discernement et de rigueur dans l’analyse proposée dans l’article « Vers une interdiction de la location meublée saisonnière au-delà de 60 jours sans changement d’usage ?« .

Pour dire la vérité, je me suis laissé « embarquer » par le discours de la sénatrice et par l’exposé de l’amendement alors même que ces derniers étaient manifestement erronés. En effet, Mercredi soir, lors des débat au Sénat concernant une loi « engagement et proximité », un amendement important a été adopté contre l’avis du gouvernement.

Je remercie vivement Me Cédric VERMUSE (avocat au barreau de Bordeaux, praticien de ces questions de location meublée de courte durée ainsi que des problématiques de cession de droits de commercialité / compensation) de m’avoir alerté sur mon imprécision.

Selon l’exposé de l’amendement, ce dernier « propose que les collectivités puissent fixer la limitation de durée de location non professionnelles entre 60 et 120 jours afin que cet outil soit plus en adéquation avec la réalité des territoires et que les responsables locaux disposent d’un outil plus efficient pour leurs politiques locales du logement. Depuis 2018, les locations meublées non professionnelles (type airbnb) ne peuvent excéder 120 jours par an sur le territoire des collectivités ayant instauré l’enregistrement de ces hébergements afin d’en assurer le contrôle. Cette limitation uniforme ne permet cependant pas d’adaptation aux différences de situations des collectivités. Permettre à une collectivité située dans une zone particulièrement tendue d’adapter la durée des locations touristiques constitue un motif d’intérêt général dans un contexte de pénurie de logements locatifs ».

Et la sénatrice d’ajouter : « Toutes les grandes villes et toutes les villes touristiques connaissent ces difficultés qui amènent à ce que des propriétaires décident de ne plus offrir à la location classique leurs biens mais décident de les mettre sur des plateformes de location de courte de durée et retirent donc du marché locatif (…) A Paris, entre 20 000 et 30 000 logements sont ainsi détournés de l’objet de l’occupation par des habitants. »

Oubliant les fondamentaux, j’ai rédigé l’article en pointant là un changement majeur. Il s’agit probablement d’une erreur manifeste de ma part car le propos qui accompagne le vote de l’amendement ne semble pas du tout correspondre au contenu dudit amendement. Il ne s’agit en aucun cas d’instaurer une nombre maximum de nuitée par an pour basculer d’un régime de location saisonnière professionnelle ou non professionnelle et encore moins d’un seuil exigeant une procédure de changement d’usage.

L’amendement voté mercredi n’est en aucun cas un moyen de lutter contre le manque de logement disponible pour ceux qui souhaitent résider à l’année. En réalité, il s’agit simplement de réduire le nombre de nuitée autorisé sur Airbnb et compagnie pour les propriétaires occupants de leur résidence principale. Cet amendement ne concerne pas les locations saisonnières effectués dans des logements dédiés à cette activité et n’aura donc aucune incidence sur le marché immobilier et sur la quantité de logement disponible pour les habitants à l’année.

L’amendement en question est pourtant clair. Il vise à modifier l’article Article L324-1-1 :

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

en ajoutant cet alinéa : « La commune peut décider par délibération de fixer une limite inférieure à 120 jours, qui ne peut être inférieure à 60 jours au cours d’une même année civile.« 

Ainsi, l’intention du législateur n’est pas traduite dans l’amendement ! Ce n’est pas en réduisant la durée des locations autorisée pour les propriétaires de résidence principale que le nombre de logement disponible pour les habitants à l’année va augmenter! (sauf si on considère que ce sont de fausses résidences principales qui sont déclarées comme telles pour contourner une législation déjà très contraignante).

Il y a probablement à creuser de ce côté là ! En effet, il est nettement plus simple de contrôler le nombre de nuits louées en location saisonnière que de démontrer que le logement n’est pas la résidence principale de son occupant. La notion de résidence principale est une notion de fait qui doit être démontré (il s’agit donc d’une procédure longue et onéreuse qui n’est pas « scalable » contrairement à la limitation forfaitaire du nombre de nuitée en location saisonnière).

Quel est la légalité de la location meublée saisonnière (Type Airbnb) ? Qui est limité par le plafond de 120 jours par an ?

Comme nous vous l’expliquons pourtant dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ,

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le propriétaire occupant ou le locataire de sa résidence principale avec l’accord de son propriétaire peut proposer son logement en location meublée saisonnière dans la limite de 120 jours par an (durée l’amendement en question propose de réduire à 60 jours, mais faut il encore qu’il soit confirmé par le vote de l’assemblée nationale).

Notons tout de même qu’il s’agit là des locations d’appartements ou maisons  » à l’usage exclusif du locataire ». La location d’une chambre dans votre maison ou appartement n’est pas concerné par cette limitation.

Dans ces villes, où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, pour proposer sa résidence principale en location meublée saisonnière, l’occupant (propriétaire ou locataire) n’a pas besoin d’une autorisation administrative. Il n’a pas besoin de demander l’accord de la mairie ou de la préfecture, il doit seulement déclarer son logement à la mairie afin d’obtenir le numéro d’enregistrement qui lui permettra de s’enregistrer sur la plateforme de location (cf »AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ? »). Mais attention, cette autorisation à faire de la location meublée saisonnière dans sa résidence principale localisée dans les communes de plus de 200 000 habitants est plafonnée à 120 jours par an.

Les résidences secondaires ne peuvent prétendre au bénéfice de cette disposition. Seule la résidence principale est concernée par cette autorisation automatique à faire de la location meublée saisonnière dans la limite de 120 jours par an.

Lorsqu’il s’agit de faire de la location meublée saisonnière dans un logement qui ne serait pas la résidence principale du locataire, la location meublée saisonnière n’est pas possible en l’absence d’une autorisation de changement d’usage. En effet, et c’est l’analyse proposée dans cet article « Quelles conditions pour faire de la location meublée saisonnière en toute légalité ? Quid des droits de commercialité » :

« En matière de location meublée de courte durée, la loi est venue préciser que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable de la municipalité. A défaut, la mise en location meublée de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions (Cf. infra).

L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L631-7-1 A du même code selon lesquels « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, (…) l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L631-7 du présent code (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an » (art. 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). »

Cette procédure de changement d’usage revient à l’obtention d’une autorisation administrative. Dans ces villes de plus de 200 000 habitants, il n’est pas possible de faire de la location meublée saisonnière, hors résidence principale du loueur, sans autorisation !

Cette autorisation est quasi-impossible à obtenir car elle nécessite l’acquisition de droit de commercialité.

La délicate question de la résidence secondaire louée en location meublée saisonnière dans une ville de plus de 200 000 habitants ?

A priori, il ne semble pas possible de louer sa résidence secondaire en location meublée saisonnière sans procéder à un changement d’usage et donc sans l’obtention d’une autorisation administrative. Ce qui semble autorisé pour une résidence principale ne l’est pas pour une résidence secondaire.

Les résidences secondaires ne semblent pas concernées par cette autorisation automatique à louer pendant 120 jours. Contrairement au bon sens, il n’est pas possible de faire du AirBnb dans votre résidence secondaire située dans une ville de plus de 200 000 habitants sauf à demander que votre résidence secondaire soit qualifiée de « commerce » et non plus de « logement » en vertu de la procédure de changement d’usage.

Cette situation apparaît comme incohérente et doit pouvoir expliquer la confusion des parlementaires auteurs de l’amendement discuté en début d’article (tout comme mon erreur d’analyse). Je soupçonne un grand nombre de propriétaire de résidences secondaires, d’un pied à terre, de déclarer leur logement comme étant une résidence principale afin de faire de la location meublée saisonnière sans passer par la procédure impossible du changement d’usage.

Effectivement, c’est uniquement en considérant la possibilité de louer sa résidence secondaire sur Airbnb au moins 120 jours par an qui permet de comprendre l’intérêt de l’amendement.

A suivre…