Comment faire une plus-value sur votre investissement immobilier locatif ou résidence principale ?

L’investissement immobilier est sujet qui est à la fois, simple et intuitif, mais aussi d’une grande complexité. Pourtant, en suivant quelques préceptes, vous pourrez espérer valoriser votre bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.

Le marché immobilier et donc les prix de l’immobilier sont le résultat de la confrontation entre l’offre et la demande. De manière pragmatique, pour générer de la plus-value sur votre investissement immobilier, il faut comprendre que les biens immobiliers les mieux valorisés sont les biens immobiliers situés dans une zone dynamique en terme d’augmentation de population dont les qualités intrinsèques permettent de répondre aux critères de recherche des candidats à l’investissement immobilier. 

C’est basique et intuitif, mais c’est pourtant le seul secret à connaître. Le bon sens, tout simplement.

Ainsi, l’investisseur immobilier devra :

• Acheter un bien immobilier situé dans une zone dynamique en terme de population, mais dont les qualités intrinsèques ne répondent pas à la demande des candidats à l’investissement. Il faut acheter un bien immobilier dégradé que la masse des candidats à l’investissement immobilier ne veut pas.

• Améliorer ledit bien immobilier afin de lui conférer les qualité intrinsèques recherchées par la grande partie de la demande. Il pourra s’agir d’une rénovation de l’agencement, décoration ou d’une amélioration de l’isolation ou de la performance énergétique du bien immobilier par exemple.

Le marché immobilier est un marché comme les autres dans lequel, il y a des acheteurs et des vendeurs :

• Les acheteurs, c’est la demande. En France, tout le monde souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale. Cette demande est donc importante dans l’ensemble et il conviendra d’analyser les flux migratoires pour déterminer les zones dans lesquelles elle sera la plus forte. Néanmoins, ce qui importe, c’est la qualité de la demande et notamment ses moyens financiers. Que tout le monde veuillent devenir propriétaire est un facteur de soutien du marché immobilier… à condition que ces candidats à l’investissement immobilier aient les moyens de leur envie de propriété immobilière. Les conditions de crédit immobilier et notamment la faiblesse importante des taux de crédit immobilier conditionnera inévitablement l’évolution future des prix de l’immobilier (cf »Barème actualisé et personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).  Malheureusement, il est impossible d’anticiper la variation future du marché du fait de la hausse ou de la baisse des taux de crédit immobilier. Vous devrez subir le marché !

• Les vendeurs, c’est l’offre. Le vieillissement de la population et l’augmentation du nombre de vendeurs statistiques de biens immobilier est un facteur négatif pour l’évolution future des prix de l’immobilier, même si l’analyse des flux migratoires permettra de réduire ces excès d’offres. Les régions de France qui attirent de nouveaux habitants bénéficieront d’une demande renouvelée qui pourra compenser l’augmentation de l’offre liée à l’augmentation du nombre de vendeurs âgés. L’offre, c’est aussi et surtout la qualité des biens vendus et notamment leur adéquation avec l’exigence des candidats à l’investissement immobilier. Obsolescence immobilière et énergétique, mauvais agencement, décoration dépassée sont autant de défauts qu’il convient d’améliorer pour valoriser votre bien immobilier. 

Voici une carte qui présente le dynamisme de l’évolution de la population entre 2011 et 2016 :

Acheter un bien immobilier dégradé par le marché car non conforme aux exigences des acheteurs et l’améliorer pour l’adapter à la demande.

Pour faire de la plus-value sur votre investissement immobilier, vous devrez être lucide sur les qualités de l’immeuble que vous vous apprêtez à acheter ou dont vous êtes déjà propriétaire. Pour ce faire, il est indispensable d’essayer de comprendre les attentes des candidats à l’investissement immobilier (C’est un sujet que nous développons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ).

Il s’agit d’investir dans un bien immobilier dont les qualités intrinsèques sont insuffisantes pour la masse des candidats à l’investissement immobilier. Comme nous vous le précision dans le livre, la maison ou l’appartement idéal (qui sera donc apprécié sur le marché) :

• Une maison individuelle avec jardin ;
• Au calme, mais à moins de 10 minutes des commerces et services ;
• Disposant d’au moins trois chambres ;
• De grandes pièces de vie collectives et familiales (Salle à manger, salon, cuisine) bénéficiant d’une exposition ensoleillée ;
• Le tout dans une construction relativement récente post année 90, ou bénéficiant d’une performance énergétique satisfaisante.

Un bien immobilier dégradé peu valorisé par le marché immobilier qui ne satisferait pas les 4 points précédents.

L’investisseur immobilier devra donc s’attacher à supprimer ces défauts pour espérer réaliser une plus-value immobilière. Il pourra s’agir :

• D’une décoration obsolète qui rend la maison ou l’appartement obsolète via à vis de candidats à l’investissement immobilier qui ne souhaitent pas faire de travaux ou n’arrivent pas à se projeter. Un peu de peinture et de rénovation des sols pourrait permettre de valoriser votre bien immobilier à moindre frais.
• D’un aménagement intérieur peu adapté aux attentes des candidats à l’investissement immobilier. 2 chambres, une cuisine et une salle de bain vieillottes, un salon trop petit, … sont des freins que l’investisseur immobilier pourra lever. Il pourra s’agit de créer une troisième chambre, ouvrir la cuisine sur le salon afin de créer de l’espace et moderniser l’aménagement de l’espace, aménagement d’une cuisine aménagée.
• D’une obsolescence énergétique. Il s’agit d’un facteur qui prend de plus en plus d’importance. Il faut impérativement travailler sur la qualité énergétique de votre maison ou appartement pour espérer le valoriser. Il s’agira de remplacer les fenêtres, améliorer le système de chauffage et l’isolation des murs et des plafonds. C’est impératif pour espérer générer de la plus-value immobilière. Un bien immobilier mal isolé serait déprécié par les candidats à l’investissement immobilier.

Maintenant ! Au boulot…