Analyse de l’encadrement des loyers de la loi ELAN applicable dès 2019

La prochaine Loi sur le logement ELAN devrait acter le retour de l’encadrement des loyers. En effet, après avoir été annulé par voie judiciaire par les tribunaux de Lille et Paris, l’encadrement des loyers devrait faire son retour par la grande porte de la loi ELAN ( Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). 

Je vous propose d’essayer de décrypter ce nouvel encadrement des loyers. Notez qu’il ne s’agit que d’un projet de loi qui sera discuté, amendé, modifié, amélioré par le parlement.

Tout d’abord, il est important de rappeler que l’encadrement des loyers n’aura pas un caractère automatique. Il devra être précédé de la création d’un observatoire local des loyers puis d’une décision du maire de la commune concernée de mettre en oeuvre ou non l’encadrement des loyers dans sa ville. L’encadrement des loyers est donc une possibilité offerte aux mairies des villes situées dans certaines zones géographique.

En tout état de cause, l’encadrement des loyers de la loi ELAN est disposition expérimentale qui ne pourra excéder 5 années.

Le projet de loi ELAN précise que seules « Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social » seront concernées par l’encadrement des loyers.

Dans les faits, il s’agit des 28 agglomérations dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants ou la surtaxe d’habitation sur les résidence secondaire (cf liste des villes : Liste des villes en zones tendues – Ou simulateur de zones tendues proposé par l’administration).

Ainsi, dans chacune des 28 agglomérations, il devra être créé un observatoire local des loyers. Ces observatoires des loyers seront composés de telle sorte d’assurer la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ses organes dirigeants. 

Le représentant de l’Etat dans le département utilisera le travail de l’observatoire local des loyers afin de fixer, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Notez qu’il sera possible de concentrer l’encadrement des loyers sur certains quartiers d’une ville et c’est le maire de la ville qui décidera de l’application ou non de l’encadrement des loyers.

Quelques mesures importantes de l’encadrement des loyers de la loi ELAN.

Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

La fixation du loyer lors de la signature du bail initial ne pourra dépasser un loyer de référence majoré + complément de loyer pour les biens aux qualités supérieures.

Dans les villes concernées par l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré (loyer médian + 20%). 

Dans l’hypothèse ou le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré à la date de signature dudit contrat de bail, il pourra être engagé une action en diminution de loyer pour le rendre compatible avec le loyer de référence majoré.

Néanmoins, le propriétaire bailleur pourra essayer d’imposer un complément de loyer (et donc dépassé les loyers de référence majoré) pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort supérieur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. 

Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Lors du renouvellement du bail, le loyer pourra faire l’objet d’une action en réévaluation ou en diminution du loyer trop élevé ou trop faible par rapport au loyer de référence majoré ou minoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Quelles sanctions pour le propriétaire bailleur qui appliquerait un loyer trop élevé ?

L’article 49 du projet de loi ELAN prévoit une sanction pour le propriétaire qui se verrait imposer une baisse de loyer :

Lorsque le juge des baux, saisi par un locataire, diminue le loyer de base prévu au contrat de bail et condamne le bailleur à reverser un trop perçu, le jugement est notifié au représentant de l’Etat dans le département.

Le représentant de l’Etat prononce une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 25 % pour une personne physique et à 75 % pour une personne morale du montant du trop-perçu au reversement duquel le bailleur a été condamné.

L’amende est prononcée après que l’intéressé ait été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé.

A suivre …