La dérogation urbanistique, un casse-tête pour les promoteurs

Une étude d’impact du projet d’investissement est obligatoirement demandée. La commission d’instruction peut inclure tout service externe dont la dérogation est liée à sa compétence. En cas d’accord, une contrepartie est souvent imposée au pétitionnaire.

Le Maroc a besoin de projets d’investissements, initiés par des opérateurs privés, capables de relancer la croissance économique. C’est pour cette raison que, dans le domaine urbanistique, des dérogations sont accordées.

Entre 2017 et 2018, le nombre de dérogations demandées dans la région de Casablanca a augmenté de 6% pour atteindre 89. Parmi eux, 35 ont reçu un avis favorable dont 54% ont concerné des projets touristiques, 37% des logements sociaux et le reste des projets industriels. «Actuellement, la demande porte notamment sur le développement des activités touristiques, notamment la construction d’hôtels, les plateaux à usage de bureau ainsi que les services».
En remontant plus loin, 141 dossiers ont été étudiés en 2013, contre 179 l’année suivante, et seulement 63 et 53 ont été approuvés sur ces deux années respectivement.

Il faut savoir que les dérogations contribuent à débloquer plusieurs projets d’investissement, à créer de la valeur ajoutée et aussi des emplois. En revanche, «le recours démesuré aux dérogations se traduit par la réalisation des projets sur des terrains non équipés, des zones agricoles intensives, des ceintures vertes, des réserves naturelles, des zones de boisement ou des nappes phréatiques», selon un rapport du CESE, intitulé : «Etude d’impact des dérogations dans le domaine de l’urbanisme». Il n’en demeure pas moins qu’au niveau de l’Agence urbaine, l’on assure que le dossier objet de la dérogation doit comporter, en plus des plans architecturaux et de l’ensemble des autres documents administratifs, une étude d’impact réalisée par le demandeur, expliquant les motivations du projet et ses impacts plus positifs que négatifs, sociaux, économiques et environnementaux.

Comme pour l’instruction d’une autorisation de construire, une commission est rassemblée, incluant l’Agence urbaine, la préfecture, la commune, le CRI et le wali, mais aussi tout service externe lié à une administration ou à un ministère, en fonction de la nature du projet, en vue d’évaluer l’impact réel du projet sur le développement de la zone concernée. Notons que c’est le wali ‘’himself’’ qui prend la décision d’accorder ou non la dérogation. «Pour que le dossier soit accepté à l’étude, il faut qu’il s’inscrive dans le schéma directeur de la zone. Autrement, il sera refusé», nous explique un responsable à l’agence urbaine de Casablanca.

Généralement, l’Agence urbaine «exige» une contrepartie dès lors que la dérogation est octroyée. «Il s’agit souvent d’équipements d’accompagnement, à l’instar d’écoles, de terrains de sport, de mosquées, de centres de santé…, au cas où la dérogation concerne des logements sociaux, de la réalisation de voiries, ou autres pour les autres types de projets», détaille notre source, qui ajoute : «Ces équipements sont rétrocédés, après construction, aux services concernés, pour leur gestion». Et c’est à ce niveau que le bât blesse, car, selon la FNPI, cette rétrocession n’est pas forcément effectuée. «Après construction des équipements exigés, l’autorité concernée refuse parfois de les reprendre, car les besoins n’en sont pas exprimés. Autrement dit, on ‘’oblige’’ les pétitionnaires à mettre en place un certain type d’équipements, sans concertation avec l’autorité concernée en la matière», se désole Taoufik Kamil, président de la FNPI. En remontant plus haut dans la chaîne, M.Kamil se plaint de la procédure d’élaboration des documents d’urbanisme, qui, selon lui, se font sans entente préalable avec les autorités publiques et, de facto, sans prendre en compte les besoins des uns et des autres.

Dans le secteur immobilier résidentiel, les promoteurs se plaignent de divergences des plans d’aménagement entre une ville et une autre et même entre un quartier et un autre. Regroupés sous la bannière de la FNPI, ils ont donné l’exemple de Casa Anfa City où des immeubles de R+10 ou R+15 sont autorisés, alors qu’en face, à Beauséjour, seulement les R+5 sont accordés, et pour lesquels il est obligatoire de demander une dérogation pour disposer de davantage de verticalité.

Ils pointent également du doigt les termes utilisés dans les différentes circulaires qui régissent les dérogations. «Un flou persiste dans l’interprétation de la réglementation en vigueur qui n’explicite pas assez les critères retenus pour l’instruction des dossiers et ne prévoit pas de mesures suffisantes pour le suivi des projets dérogés», concluent-ils.

Mais au delà de cette situation qui paraît un peu opaque, il faut reconnaître que l’agence urbaine de Casablanca fait d’énormes efforts dans l’objectif de simplifier toutes les complications procédurales.