Immobilier : un calme plat, ponctué par un léger frémissement

• Même si certains promoteurs continuent de réaliser des transactions, elles ne sont plus au même niveau qu’auparavant.
• La demande est toujours manifestée chez certains.
• La négociation devenue plus importante qu’auparavant.

Le secteur immobilier bat toujours de l’aile. Les professionnels du marché contactés jouent la même partition et affirment unanimement que cette période que traverse le marché est la plus difficile des 4 précédentes années. «Avant la crise sanitaire, la demande était manifestée. Il fallait juste que les acquéreurs potentiels trouvent chaussure à leur pied ; et ils finissent par acheter le logement désiré. Actuellement, même cette demande, présente auparavant, ne l’est plus», explique un promoteur. «La majorité de nos clients essentiellement à Rabat, Casablanca et Marrakech, ont mis en stand-by, sinon annulé leur décision d’achat immobilier», renchérit un agent immobilier situé à Casablanca.

C’est dire que la reprise que certains prévoyaient pour septembre ne sera pas au rendez-vous, encore moins pendant les mois suivants. Le processus d’optimisation des charges est déjà enclenché ; certains ont même dû arrêter les chantiers et renvoyer les ouvriers, vu les dettes accumulées et le besoin grandissant en trésorerie. Un autre promoteur développe : «La demande est affectée de manière critique. Nous n’affichons pas de nouvelles acquisitions, mais concrétisons celles sur lesquelles les clients s’étaient engagés avant».

Néanmoins, d’autres professionnels nuancent la léthargie dans laquelle s’est inscrit le secteur. Youssef Benmansour, directeur associé de REA Partners, explique: «Le début du mois de juillet s’est particulièrement caractérisé par une bonne reprise, notamment pour les segments du haut standing, des villas et des lots de villas, à titre d’habitation principale comme balnéaire. Par contre, le moyen standing et le social continuent de subir de plein fouet les effets de cette crise». Même son de cloche auprès de Fayssal Allali, directeur général du groupe Allali Immobilier : «Après le déconfinement, une légère reprise a été constatée, avec une demande plus accentuée et des visites plus manifestées». Sauf que ce frémissement n’aura pas trop duré, puisqu’un calme plat a marqué le mois suivant. Même la réduction des droits d’enregistrement ou encore l’annulation de l’application du référentiel des prix de l’immobilier n’aura pas eu d’impact significatif sur la relance du secteur, jusqu’à maintenant. En fait «août est habituellement dynamisé par les MRE ; les citoyens locaux, globalement, ne sont pas actifs pendant cette période. Du coup, le calme affiché actuellement n’est pas spécifique à cette année seulement», souligne M.Benmansour. Il faut dire que les restrictions de déplacement entre villes n’ont pas joué en faveur de la dynamisation des transactions. Un promoteur rapporte avoir perdu une partie de ses clients habitant dans une ville et souhaitant acquérir un bien immobilier dans une autre, en raison de cette contrainte.

De son côté, Kevin Gormand, co-fondateur et directeur général du portail Mubawab observe une reprise des transactions depuis le mois de juillet. «Nous avons enregistré une demande grandissante sur le portail et ce, pour nos différents types de clients (promoteurs, agences et particuliers) et un mois d’août animé en matière de transactions», souligne-t-il. Selon lui, un regain d’intérêt est clairement manifesté pour l’acquisition. Quid de l’évolution des prix ? D’après l’indice des prix des actifs immobiliers publiés par Bank Al-Maghrib, les prix des biens de seconde main ont connu une baisse de 3,3%, avec un repli de 4% pour les actifs résidentiels, soit 3,7% des prix des appartements, de 6,7% pour les maisons et de 3,1% pour les villas. Le prix des terrains, lui, a baissé de 2,7%. Cette tendance est confirmée par certains agents immobiliers. L’un d’eux note que les particuliers ont concédé des baisses allant jusqu’à 20% pour écouler leurs biens. Cependant, ce constat n’est pas valable pour les biens neufs. «Les prix restent à leur niveau d’avant l’avènement de la crise sanitaire. Les promoteurs ne peuvent les réduire davantage, puisque les marges se sont largement effritées ; cela, sachant que les éléments incompressibles qui contribuent à fixer le prix de vente dont le coût du terrain et les différents impôts et taxes à payer représentent plus des deux tiers», éclaire un promoteur. Cela dit, «la négociation prend une place importante dans la conclusion des transactions», confie M.Gormand, sans que cela ne dépasse la remise que le promoteur a déjà incluse dans son business plan. Et même avec un rabais, les clients cherchent quelques «gestes», à l’instar de la gratuité des frais de notaire…

Enfin, il est vrai que cette crise est venue enfoncer un secteur déjà mis à mal depuis quelques années, mais il n’en demeure pas moins que les projets bien situés, commercialisés à un bon prix, continuent de s’écouler. Tel est le cas de ce promoteur qui a réalisé une dizaine de contrats entre juillet et août sur une ville à caractère économique et autant dans une autre plutôt balnéaire.

Par ailleurs, cette crise n’a pas empêché Macan Development, groupe immobilier belge, de renforcer sa présence au Maroc. Le promoteur compte établir un programme de 30 villas avec piscine et 20 appartements répartis sur un terrain de 5 hectares situé à Marrakech. Le projet sera porté par la nouvelle entité Macan Development dont le capital est détenu à 80% par la maison mère Macan Development Benelux, alors que le reste est apporté par un des dirigeants du même groupe.