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Immobilier : des textes réglementaires qui font grogner les professionnels

Posted by Sophia on 2020-02-12
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Ces dernières années, le secteur immobilier a vu l’adoption de plusieurs lois. Un chamboulement réglementaire a donc été opéré dans le but de professionnaliser l’acte de bâtir, mais aussi de mettre chaque intervenant devant ses responsabilités. Certains textes législatifs sont fortement salués, d’autres un peu moins.

Toutefois, s’il y a une critique à formuler à tout ce corpus législatif, c’est bien au niveau de la concertation. «Les projets de loi qui sont présentés au gouvernement ou les lois adoptées sont généralement rédigés sans prendre l’avis des intervenants», s’accordent à affirmer les professionnels contactés. Cela a pour conséquence de retarder le processus d’adoption, puisque des remarques sont formulées (dans le cas où les projets de loi sont soumis à consultation publique). Ce qui donne lieu à une revue du projet de loi, à une (re)présentation devant le gouvernement….

Projet de loi 29-18 portant organisation des opérations de construction

Le dernier projet de loi en date est relatif aux opérations de construction. Cet avant-projet n°29-18 suscite un tollé. Il détermine les missions et les responsabilités des intervenants en vue de garantir la qualité, la sécurité, la stabilité et la durabilité des bâtiments. Il fixe également les règles de préparation, d’exécution et de réception des travaux de construction et précise les règles de maintenance des bâtiments et les règles de contrôle des opérations de construction. «C’est un texte attendu depuis plusieurs années pour pointer les missions et la responsabilité de chacun des ingénieurs, architectes, ingénieurs spécialisés, géomètres-topographes…», explique un professionnel. Cela dit, plusieurs manquements sont à enregistrer, à commencer par la détermination de chaque intervenant dans la sécurité, durabilité, qualité et stabilité du bâtiment, sachant qu’il s’agit de termes introduits pour la 1ère fois dans un texte réglementaire. De plus, la loi n’a pas fait mention à l’entrepreneur, chargé de la réalisation de la structure du bâtiment. Il peut être n’importe quelle personne spécialisée dans la construction ou non. Par ailleurs, «la loi a pour ambition également de garantir la sécurité du bâtiment, sans pour autant définir l’ingénieur spécialiste qui devra assurer cet aspect. Par exemple, lorsqu’un feu ravage un poteau et induit l’effondrement de l’édifice, qui est responsable, l’architecte ou l’ingénieur structure ?», se demande Rachid Haouch, vice-président du Conseil national de l’ordre des architectes. (CNOA). D’autant plus que ce texte a introduit un nouvel intervenant sous la responsabilité du maître d’ouvrage ou du promoteur immobilier sous le vocable de coordonnateur de la sécurité et de la santé dans le chantier, sans préciser sa formation et ses obligations.

La loi 66.12 relative à la répression des fraudes en matière d’urbanisme

Les architectes, de leur côté, restent toujours divisés quant aux effets de la loi 66-12. «Cette loi a remis l’architecte au centre du processus de l’acte de bâtir. Le revers de la médaille est que ce professionnel se trouve le 1er responsable en cas de problèmes», souligne Rachid Boufous, architecte-urbaniste et membre du CNOA, avec des peines pécuniaires et privatives de liberté, lourdes. «En cas d’effondrement ou de remise en cause de la stabilité d’une construction, l’architecte est directement incriminé, alors que la faute peut incomber à l’ingénieur béton ou bureau de contrôle ou autre intervenant», ajoute-t-il.
En face, le phénomène des architectes signataires n’est toujours pas résolu et aucune loi n’a prévu de sanctions envers ces personnes. Pire encore, la définition même d’un architecte signataire n’a pas été mise en place, car les critères qui seraient éventuellement pris en compte, à savoir le nombre de dossiers traités par mois, ne seraient pas significatifs. «La loi 16-89 relative à l’exercice de la profession de l’architecte prévoit la liberté d’exercice. Le législateur ne peut donc pas imposer un nombre précis de dossiers à traiter», explique notre source. Le Conseil national de l’ordre des architectes poursuit ses efforts pour contrer ces pratiques, surtout après la nomination d’un conseiller juridique, mais il n’en demeure pas moins que les chiffres sont éloquents. Selon M.Boufous, «environ 3500 architectes sont en exercice au Maroc. Moins de 10% accomplissent leurs missions convenablement».

Réglementation thermique dans le bâtiment

Depuis son adoption en 2015, elle est toujours peu ou pas appliquée. Surcoût engendré, matériaux non disponibles, formation manquante des architectes privés et publics…, plusieurs difficultés sont liées à son application. Certains projets, surtout immobiliers, se targuent d’offrir cet avantage dans les projets commercialisés ; mais ils se limitent au strict minimum, à savoir le double vitrage, les isolants thermiques ou au mieux l’orientation des bâtiments ; alors qu’en fait, il s’agit de prendre tout un certain nombre de mesures. Et même ceux-ci ne sont pas utilisés à bon escient vu la formation des architectes qui fait défaut. Rappelons que le CNOA avec la GIZ avaient initié une formation à titre gracieux au profit des architectes de la région Tanger-Tétouan. «Elle était supposée couvrir tous les professionnels du pays, mais elle a été suspendue, vraisemblablement en raison de la non-adhésion des architectes», explique un architecte.
Certains promoteurs, pour leur part, ne souhaitent pas l’appliquer en raison du surcoût induit par l’utilisation de matériaux spécifiques, qui serait inévitablement répercuté sur le client.

«En fait, il n’y a pas eu assez de campagnes de sensibilisation quant aux bienfaits de l’introduction de l’efficacité énergétique dans les constructions», note un professionnel du métier. Il faut dire aussi que le pays n’a pas été fondamentalement préparé à ce type de réglementation, puisque la loi a été adoptée dans le cadre de l’engagement pris par le Maroc pour la durabilité dans le cadre de la COP22.

Loi 39-18 formant code des droits réels

Il ne faut pas oublier, même si l’on est obligé d’en parler à maintes reprises, la loi sur les droits réels dont l’article 2 pose problème. Cet article de la loi 39-08 portant code des droits réels oblige en effet les détenteurs de biens immatriculés à vérifier tous les quatre ans leur propriété auprès de la conservation foncière, au risque d’être victimes d’une spoliation.

Le législateur a tenté de résoudre cette problématique, à travers une réforme du code pénal. Il s’inscrit dans le nouveau dispositif de lutte contre la spoliation foncière et vise, entre autres, à uniformiser les sanctions contre les différents professionnels en charge de la rédaction des contrats impliqués dans des affaires de faux et usage de faux, dont essentiellement les notaires, les adouls et les avocats. Son but est de renforcer la protection du droit de propriété et de limiter les cas de spoliation via la falsification des contrats ou des procurations, en vue de transférer la propriété des biens à d’autres personnes. Actuellement, il est toujours bloqué au niveau de la Chambre des représentants. Tentant également de résoudre cela, la conservation foncière a mis en place un site électronique invitant toute personne disposant d’un titre foncier à vérifier son inscription en son nom.

De son côté, le CESE dans son dernier rapport, «Foncier au Maroc : un levier fondamental pour le développement durable et l’inclusion sociale», suggère la création d’un fonds de garantie qui servira à indemniser les propriétaires victimes des oppositions et inscriptions non fondées, en plaidant pour la définition des indemnisations au minimum égales aux valeurs des biens spoliés.

Plusieurs autres textes réglementaires ont été adoptés mais restent critiquables et difficilement applicables, à l’instar de la loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements.

Dans son article 33, les actes afférents aux opérations de vente, location et partage….ne peuvent être passés qu’après réception provisoire par la commune, des travaux d’équipement du lotissement. «Cette disposition n’est pas respectée tant par les promoteurs privés que publics, puisqu’ils réalisent des actes de réservation avant réception», note un promoteur. Même si nombre de lois ne sont pas précises ou appliquées et applicables, le secteur tend vers un professionnalisme, par lui-même. «Il faudrait toutefois éviter d’édicter des lois très coercitives et répressives, sinon les intervenants vont se désintéresser des métiers qui entourent le secteur», conclut M. Boufous.

Code de la construction, honoraires des notaires, réglementation du métier d’agent immobilier… des textes toujours attendus.
A côté de tout ce corpus réglementaire incomplet ou révisable, plusieurs autres textes sont attendus, dont le code de la construction qui devrait introduire toutes les règles et les dispositions nécessaires à la construction. La réglementation du métier de l’agent immobilier n’est pas en reste. «Un texte qui est dans le circuit depuis 5 ans ! Très important et attendu également, il devra réglementer un des sous-secteurs de l’immobilier les plus anarchiques», espère un agent immobilier.

La fixation des honoraires des notaires est attendue également. «Chacun y va de sa propre partition dans le secteur. Alors que le fisc opère des redressements fiscaux sur la base d’honoraires fixés à 1%, la réalité du marché est tout autre. Elle va de 0,5% à 0,75%», se désole Hassan Slaoui, notaire à Casablanca.

 



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