Transformer sa SCI en SARL de famille pour faire de la location meublée en évitant l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Voici un article important qui, j’en suis certain, fait écho à une préoccupation d’un nombre important d’entre vous. Comment faire pour faire de la location meublée dans une SCI sans prendre le risque d’une imposition automatique à l’impôt sur les sociétés ? 

En effet, comme vous le savez peut être, celui qui exerce l’activité de location meublée au sein d’une Société Civile Immobilière imposée à l’impôt sur le revenu prendra le risque d’une imposition automatique à l’impôt sur les sociétés (cf »Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)« ).

Quel dommage, tant l’activité de location meublée, notamment lorsqu’elle est exercée à titre non professionnelle (LMNP) bénéficie d’un régime fiscal attrayant. Être obligé de passer à l’impôt sur les sociétés est une conséquence que les associés de la SCI à l’IR ne veulent pas assumer (et on les comprend).

La question est alors de trouver une solution pour ceux d’entre vous qui voudraient exercer l’activité de location meublée dans l’immeuble exploité par la SCI sans prendre le risque d’être automatiquement imposable à l’impôt sur les sociétés.

La réponse est peut être dans la transformation de la SCI à l’IR en SARL de famille également imposée à l’IR.

Il s’agit, ni plus, ni moins que de transformer le statut juridique de la SCI au profit du statut juridique de la SARL de famille (dans la mesure, bien évidemment ou l’ensemble des associés seront des membres de la même famille, c’est à dire formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité en application de l’article 239 bis AA du CGI ).

Tout simplement, votre SCI deviendra SARL de famille. Il s’agit là d’une transformation classique qui connaissent de nombreuses entreprises commerciales, la transformation la plus fréquente étant la transformation de la SARL en SAS. Cette transformation de la SCI en SARL de famille n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. 

Cette transformation devra faire l’objet d’un acte et un droit fixe de 125€ devra être réglé à la recette des impôts du lieu de situation des biens ou, à défaut du lieu du siège social.

En outre, s’agissant de la transformation d’une Société Civile Immobilière (SCI) dont l’actif social comporte des biens ou des droits immobiliers, la transformation devra faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière.

Le recours à un commissaire à la transformation ne semble pas nécessaire.

Fiscalement, la transformation de la forme juridique de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu au profit de la SARL de famille également soumise à l’impôt sur le revenu n’entraîne pas les conséquences de la cessation d’entreprise, et donc l’imposition immédiate du bénéfice courant et des plus-values latentes.

De même, le passage d’une activité de location nue exercée par une SCI à une activité de location meublée exercée par une SARL de famille ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes n’emporte pas les conséquences de la cessation d’entreprise.

Cette analyse est confirmée par la doctrine fiscale :

« En application de l’article 202 ter du CGI, lorsqu’une société soumise au régime des sociétés de personnes défini à l’article 8 du CGI et à l’article 8 ter du CGI cesse d’être soumise à ce régime, les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise lui sont applicables.

À cet égard, il convient de préciser que la transformation d’une société en une forme différente de celle sous laquelle elle avait été constituée n’emporte aucune conséquence fiscale dès lors qu’elle n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle et ne se traduit pas par un changement de régime fiscal.

En effet, la transformation régulière d’une société en société d’une autre forme, qu’elle soit civile ou commerciale, n’emporte pas création d’une personne morale nouvelle (C. civ., art. 1844-3).

En l’occurrence, la transformation d’une SARL de famille soumise à l’impôt sur le revenu en une SCI soumise au même régime n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle et n’emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise.

Il en va de même de la transformation d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu en une SARL de famille soumise au même régime.

Par ailleurs, le passage d’une activité de location meublée et aménagée à une activité de location nue n’emporte les conséquences de la cessation d’entreprise que si ce passage est assimilé à un changement d’activité réelle au sens du I de l’article 202 ter du CGI. Cette assimilation repose sur l’analyse d’éléments de fait, permettant de déterminer l’importance des changements apportés.

Il est précisé que le passage d’une activité de location nue exercée par une SCI à une activité de location meublée et aménagée exercée par une SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes n’emporte pas en tant que telles conséquences de la cessation d’entreprise.

Ces conséquences ne sont en effet encourues par une société exerçant une activité de nature civile et patrimoniale que dans les cas visés au II de l’article 202 ter du CGI, qui n’incluent pas la notion de changement d’activité réelle (RM Kert n° 12096, JO AN du 3 juin 2008, p. 4679).

Néanmoins, si fiscalement la transformation de la SCI à l’IR en SARL de famille ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes est sans conséquence fiscale, socialement, la situation n’est pas aussi favorable.

En effet, comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée et SARL de famille : Une solution dont les inconvénients sont supérieurs aux avantages ? », le gérant majoritaire de la SARL de famille sera affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI), même s’il l’activité de location meublée est fiscalement considérée comme exercée à titre non professionnel (LMNP).

Cette cotisation au régime de la sécurité sociale des indépendants devrait être déductible du revenu imposable à l’impôt sur le revenu du gérant majoritaire.

En revanche, si la plus-value constatée lors de la vente de l’immeuble exploité en location meublée non professionnelle (LMNP) est imposée dans le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers, il n’est pas certain que le calcul des cotisations sociales suivent cette même dynamique favorable. Je n’ai trouvé la réponse malgré de nombreuses recherches. Je suis preneur de l’analyse des lecteurs experts du sujet.

Il s’agit là d’un inconvénient majeur qui pourrait réduire l’intérêt même de cette belle idée de la transformation de la SCI en SARL de Famille.

Certains pourraient alors être tentés de transformer leur SCI en SAS afin de contourner (pour l’instant) cette question des cotisations sociales grâce aux versements de dividendes. Malheureusement, cette transformation serait le fait générateur de la cessation d’entreprise et notamment de l’impôt sur la plus-value immobilière latent dans la SCI. Le gain patrimonial semble à nouveau limité.

A suivre demain matin avec l’analyse des conséquences fiscales de l’option « Impôt sur les sociétés » pour la SCI).